Quelle différence entre un dépôt de garantie et une caution ?

Lors de la mise en place d’un bail immobilier locatif, les propriétaires se protègent en cas de dégradation des locaux et / ou d’impayés de loyers. Le plus souvent, pour garantir la rentabilité de leur investissement immobilier, ils demandent à leur locataire un dépôt de garantie et une caution.

Ces deux termes n’ont rien de similaire et cachent des réalités bien différentes. Alors, à quoi sert un dépôt de garantie ? À quoi sert une caution ? Que vous soyez locataire ou propriétaire, ce sujet vous concerne et nous vous aidons à faire le point pour bien comprendre les différences.

Le dépôt de garantie : une protection contre les dégradations du bien immobilier loué

Le dépôt de garantie est une somme d’argent que verse le locataire au propriétaire lors de l’entrée dans les lieux. Elle est conservée par le bailleur jusqu’à la sortie du locataire, et est entièrement restituée si aucune dégradation du bien immobilier n’est constatée.

Dans ce dessein, on retiendra pour éventuelle retenue sur le dépôt de garantie les dégradations constatées entre état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie, hors usure normale du bien. On se rappelle donc que le locataire est tenu de l’entretien et des petites réparations (entretien de la chaudière, changement des joints sur un robinet défectueux, etc.)

Par ailleurs, le bailleur peut, lors de la restitution du bien, retenir toutes les sommes que le locataire lui doit encore, qu’il s’agisse d’un retard du loyer ou d’une dégradation du bien (fenêtre cassée non remplacée, charges locatives non payées, mur abattu non remplacé, etc.).

Une fois le montant des sommes retenues déduit, le bailleur doit restituer à son locataire le solde du dépôt de garantie. Il dispose d’un mois après la fin du bail si aucune dégradation n’est constatée, et de deux mois maximum en cas de dégradations.

Bon à savoir : le montant du dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer pour une location vide, et à deux mois de loyer pour une location meublée. Ce n’est pas le cas des baux locatifs signés avant 2014.

La caution : une protection contre les impayés de loyer

La caution, au contraire, ne désigne pas une somme d’argent, mais une personne physique ou morale qui se porte caution pour le compte du locataire en cas de défaillance de ce dernier dans le paiement de ses loyers et charges.

Pour ce faire, le propriétaire bailleur examine les revenus de la caution afin de vérifier sa solvabilité. À noter que plusieurs personnes peuvent se porter caution pour le même bien immobilier. C’est souvent le cas des parents dont les enfants souhaitent louer un appartement par exemple.

Bien qu’il existe deux types de cautionnement, à savoir le cautionnement simple et le cautionnement solidaire, seul le cautionnement solidaire est en principe utilisé aujourd’hui, car plus protecteur pour le bailleur.

Par la signature d’un acte de cautionnement solidaire, sous seing privé ou devant notaire, la caution s’engage à payer immédiatement au propriétaire tous les loyers et charges donc le locataire ne s’est pas acquitté, et cela dès le premier euro d’impayé.

Se porter caution est donc un acte fort en engageant à ne pas prendre à la légère, il doit être mûrement réfléchi. Les revenus de la caution, comme ses biens, peuvent être saisis en cas de non paiement du locataire.

Bon à savoir : la garantie Visale, dispositif ouvert aux salariés, permet de bénéficier d’une caution solidaire en dehors du cercle familial et apporte au propriétaire des garanties identiques. Par ailleurs, les bailleurs peuvent opter pour une assurance GLI Garantie des Loyers Impayés en l’absence de caution.