Un bail verbal a-t-il une valeur juridique ?

On appelle bail verbal, un contrat de location entre un propriétaire et un locataire qui n’a pas fait l’objet d’un contrat de forme écrite. Selon une loi du 6 juillet 1989, un bail doit normalement être écrit, mais cette condition n’est pas formellement imposée dans le texte de loi d’un point de vue juridique. Ainsi, les juges reconnaissent la validité d’un bail verbal lorsqu’ils sont notamment saisis d’un conflit entre un bailleur et un locataire qui ont eu recours à ce type de contrat de location verbal. Un bail verbal recouvre à peu près les mêmes caractéristiques qu’un bail écrit, malgré quelques différences cependant, notamment en matière de révision de loyer et de résiliation du contrat.

Qu’est-ce qu’un bail verbal ?

C’est la loi du 6 juillet 1989 qui définit les règles applicables à la location d’une habitation et qui fixe en particulier les conditions dans lesquelles un bail peut être conclu, ainsi que ce que doit mentionner ce contrat passé entre un propriétaire et un locataire, c’est-à-dire leurs droits et obligations respectifs.

Dans son article 3, cette loi stipule qu’un bail doit être écrit et respecter un contrat type défini par décret en Conseil d'État. Toutefois, la loi ne dit pas expressément qu’un bail doit dans tous les cas être écrit pour être valable. En conséquence, un bail conclu verbalement entre un bailleur et un locataire est tout à fait valable légalement, notamment lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire.

Un bail verbal reprend quasiment les mêmes caractéristiques en matière de droits et d’obligations qui incombent au bailleur et au locataire.

Ainsi, comme la loi le prévoit pour un bail écrit, la durée d’un bail verbal est de plein droit de 3 ou 6 ans selon la situation du bailleur et du locataire. D’autre part, un bail verbal à durée indéterminée est censé être reconduit tacitement.

En ce qui concerne le loyer appliqué par le bailleur, un bail écrit précise les conditions dans lesquelles son montant peut être révisé. À défaut de cette clause, le loyer ne peut pas être modifié. Dans le cas d’un bail verbal, logiquement cette clause n’existe pas. C’est pourquoi, si le propriétaire d’un logement loué de cette manière souhaite augmenter son loyer, il doit obligatoirement prévoir cette clause de manière écrite, cette fois. Sinon, il ne peut pas augmenter son loyer.

En revanche, si un bail verbal ne peut pas être résilié de plein droit par le bailleur dans les mêmes circonstances qu’un bail écrit en raison justement de clauses qui doivent être obligatoirement écrites dans ces cas, un propriétaire qui a conclu un contrat de location verbal a néanmoins la possibilité de donner congé à son locataire, en respectant les règles en vigueur en la matière dont notamment un préavis de six mois, s’il veut récupérer son logement afin d’en faire sa résidence principale, le vendre, ou pour un motif légitime et sérieux, c’est-à-dire si son locataire ne respecte pas ses obligations et commet une faute.

À noter : un bail verbal conclu avant la loi du 6 juillet 1989 répond à des caractéristiques différentes en particulier en ce qui concerne son renouvellement. Ainsi, un bail verbal supposé être à durée indéterminée doit néanmoins avoir été renouvelé par périodes de trois ans pour être considéré comme valable d’un point de vue juridique.

Les difficultés que peut poser un bail verbal au propriétaire et au locataire

Si un bail verbal est donc valide, notamment aux yeux des juges en cas de litige entre un propriétaire et son locataire, la difficulté peut néanmoins résider dans le fait de pouvoir prouver son existence.

Si un logement loué par le biais d’un bail verbal est occupé par le locataire, l’existence de ce contrat peut être facilement prouvée justement grâce aux indices qui montrent que le locataire habite bien dans les lieux, par le paiement de ses loyers grâce aux quittances produites par le bailleur, etc.

En revanche, si l’exécution d’un bail verbal n’a pas débuté, « la preuve du bail verbal par témoins n’est pas admise et son existence doit être prouvée par écrit », comme l’indique l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

Autre difficulté que peut rencontrer un propriétaire qui loue son logement par le biais d’un bail verbal : si son locataire ne paie pas son loyer, ses charges, ne verse pas un dépôt de garantie, ou encore n’a pas souscrit une assurance habitation obligatoire, le bailleur n’a aucune possibilité de résilier de plein droit le contrat de location. Cette possibilité doit en effet être autorisée par une clause que l’on appelle « résolutoire » qui est expressément stipulée au bail écrit, et donc qui n’apparaît logiquement pas dans un bail verbal.

Il faut aussi ajouter qu’en présence d’un bail verbal, le propriétaire et le locataire peuvent à tout moment exiger l’établissement d’un contrat de location conforme à la loi du 6 juillet 1989. D’autre part, en cas de litige entre les deux parties qui ont conclu un bail verbal, ce dernier peut être remplacé de plein droit par un bail conforme aux dispositions d’ordre public, suite à la décision d’un juge.

Côté locataire, un bail verbal peut poser problème si le bailleur conteste l’occupation de son logement. Dans ce cas, en effet, c’est au locataire d’apporter la preuve que son occupation est légale.

De plus, si l’état des lieux est obligatoire dans le cadre d’un bail écrit, cette procédure n’est pas toujours appliquée dans les faits lorsqu’un contrat de location est conclu verbalement. En conséquence, rien ne prouve dans ce cas que le logement était en bon état au moment de l’entrée du locataire, ce qui peut avoir pour ce dernier au moment où il le quitte des conséquences importantes, notamment financièrement.