Comment devenir propriétaire d’un logement social ?

Il est tout à fait possible de faire l’acquisition d’un logement social. Cette faculté a notamment pour but de faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes. C’est pourquoi, même si n’importe qui peut se porter acquéreur d’un logement social, les locataires de ce type d’habitat sont privilégiés. Ils peuvent également bénéficier d’aides spécifiques pour être aidés à financer leur achat. Devenir propriétaire d’un logement social implique cependant de respecter certaines règles bien spécifiques à ce type de vente de biens immobiliers.

Qui peut devenir propriétaire d’un logement social ?

Une personne qui habite un logement dans le secteur privé peut acheter un logement social s’il le souhaite, à condition que ce dernier soit vacant. Toutefois, elle ne sera pas prioritaire car la vente d’un logement du secteur social est en priorité proposée à son locataire s’il l’occupe depuis au moins 2 ans, et ensuite à tous les locataires du parc HLM du département où se situe le bien à vendre.

Les personnes qui habitent un logement social peuvent donc l’acheter s’il est mis en vente par les organismes de gestion du parc social comme par exemple les offices publics de l'habitat (OPH) et les sociétés d'économie mixtes (SEM). Cette vente vaut également pour l’époux ou à l’épouse du locataire d’un logement social si ce dernier en fait la demande à son bailleur social. Les parents ou les enfants de la personne qui occupe le logement social en vente peuvent également se porter acquéreurs, mais ils doivent remplir des conditions de ressources, c’est-à-dire ne pas dépasser un certain plafond de revenus.

Si aucun de ces profils n’est intéressé pour acheter un logement social mis en vente, avant d’être proposé à n’importe quel autre acheteur, l’habitation est en priorité soumises aux ménages aux revenus modestes qui pourraient être intéressés par cet achat.

Quel type de logement social est-il possible d’acheter ?

Pour pouvoir être vendu par les organismes d’HLM, un logement social doit remplir certaines conditions. Ainsi, il doit d’abord être construit depuis plus de 10 ans.

Le logement social mis en vente doit aussi respecter des normes minimales d’habitabilité définies par le Code de la construction et de l’habitation, c’est-à-dire que son gros œuvre (murs, charpente, escaliers, planchers, balcons) ne doit pas présenter de défaut d’entretien grave ; sa couverture, ses sols, murs, fenêtres doivent être étanches ; avoir des canalisations d’eau en bon état, tout comme son système de chauffage ; ses installations de gaz et d’électricité doivent assurer la sécurité de ses habitants ; il doit présenter un bon système de ventilation ; il doit être composé d’une cuisine ou d’un coin cuisine ; et être équipé également d’équipements sanitaires.

D’autre part, un logement social proposé à l’achat doit aussi être conforme à des règles de performance énergétique minimales.

Comment se déroule la vente d’un logement social ?

Un logement social peut être acheté dans deux situations. Soit il s’agit du bailleur social qui décide de mettre en vente ses biens, soit, s’il habite son logement depuis plus de 2 ans, un locataire du parc social peut demander à acheter son habitation. Dans ce dernier cas, le locataire doit envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception une demande à son bailleur. Ce dernier dispose ensuite de 2 mois pour accepter la vente du logement social dans ces circonstances, ou la refuser.

Dans tous les cas, c’est le bailleur social qui fixe librement le prix de vente du logement. D’autre part, il doit transmettre par écrit à l’acheteur un certain nombre d’informations concernant le logement social mis en vente : le montant des charges locatives, et de celles de copropriété s’il y a lieu, des 2 dernières années ; les travaux réalisés les 5 dernières années ; la liste des travaux envisagés pour améliorer les parties communes, accompagnée d’une évaluation de leur montant pour la partie qui devra être financée par l’acheteur ; un document indiquant que le futur propriétaire devra payer tous les ans la taxe foncière sur les propriétés bâties à compter de la 1^re année suivant celle de la vente ; ainsi que le règlement de la copropriété s’il s’agit d’un logement social situé dans un immeuble collectif.

D’autre part, le bailleur qui vend un logement social doit informer l’acheteur du fait qu’il a la possibilité de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation en cas de litige sur la vente du logement.

En ce qui concerne le contrat de vente d’un logement social, le bailleur a pour obligation de mentionner dans son contenu une clause spécifique : une clause de rachat systématique. Cette dernière impose au bailleur social de racheter le logement dans les 10 ans qui suivent sa vente si son propriétaire rencontre des difficultés financières en raison d’une perte d’emploi, s’il se sépare de son conjoint, ou s’il connaît certains types de problèmes de santé.

Quelles aides pour devenir propriétaire d’un logement social ?

Afin de faciliter l’achat de logements sociaux, plusieurs dispositifs sont mis en place. D’abord, l’acquéreur peut financer son achat en partie grâce à un prêt à taux zéro (PTZ). Avec ce type de crédit immobilier, l’acquéreur ne paie pas d’intérêts.

D’autres prêts, alloués sous conditions de ressources, sont aussi accessibles aux acquéreurs d’un logement social. Il peut s’agir du Prêt d’accession sociale (PAS), du Prêt accession Action Logement, etc. Il existe aussi localement des aides financières qui permettent d’aider l’achat d’un logement social.

Toujours dans le but de faciliter l’accès à la propriété de ménages le plus souvent modestes, les bailleurs sociaux proposent des contrats spécifiques, comme la location-accession par exemple.

Dans le cadre d’un contrat de location-accession, l’acquéreur n’a pas besoin d’un apport personnel pour réaliser l’achat d’un logement social. Le prix de ce dernier est plafonné et le nouveau propriétaire bénéficie d’avantages fiscaux tels qu’un taux de TVA réduit et une exonération de taxe foncière.

Est-il possible de revendre ou de louer un logement social ?

Devenir propriétaire d’un logement social implique de respecter certaines règles en matière de revente et de location de ce bien.

Si la revente d’un logement social intervient plus de 5 ans après son achat, le propriétaire est complétement libre d’agir comme il le souhaite à condition que cette clause ait été prévue dans le contrat de vente initial.

En revanche, le propriétaire d’un logement social depuis 5 ans ou moins a pour obligation d’informer le bailleur social, auprès de qui il a acheté ce bien, de son attention de le revendre. Ce bailleur peut alors se porter acheteur en priorité.

D’autre part, et aussi dans ce cas de condition de durée depuis l’achat, si le propriétaire revend son logement plus cher qu’il l’a acheté, il doit verser au bailleur une somme qui correspond à la différence entre le montant du prix d’achat et de celui de la vente, soit la plus-value réalisée.

Concernant la possibilité de mettre en location le logement social acquis, si ce dernier a été acheté depuis plus de 5 ans, son propriétaire est libre de le louer, sans conditions particulières. Par contre, si l’achat du logement social date de 5 ans ou moins, son propriétaire ne peut pas fixer le loyer comme il l’entend. Généralement, le loyer qui doit être appliqué ne peut pas être supérieur à celui que le propriétaire payait avant d’acheter son logement social.