Gestion locative : seul ou via une agence ? Avantages et Inconvénients

Il est possible de gérer seul la gestion locative d’une maison ou d’un appartement dont on est propriétaire ou de confier cette tâche à un mandataire. Chaque solution présente des avantages et des inconvénients. Mais si l’on souhaite être totalement libéré des tracas inhérents à la gestion d’un bien que l’on souhaite mettre en location, mieux vaut s’adresser à un administrateur et signer un mandat. Revue de détails.

Bien en location : faut-il le gérer seul ?

Nombre de propriétaires décident d’assumer seuls la gestion locative de leur bien, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. C’est une solution possible qui consiste à :

• Rédiger une annonce pour trouver un locataire,
• Vérifier si le candidat à la location est solvable et si sa situation financière va lui permettre de payer chacun de ses loyers ainsi que les charges, rubis sur l’ongle,
• Rédiger le bail,
• Recouvrer les loyers et les charges,
• Lancer une procédure en cas de non-paiement des loyers,
• Répondre aux réclamations de son locataire et lui apporter la solution en cas de problème,
• Effectuer les travaux de rénovation et d’entretien qui incombent au bailleur,
• Etablir un état des lieux avant l’installation de son locataire ainsi qu’à son départ,
• Lui restituer le dépôt de garantie ou caution,
• Faire une remise en état du logement si nécessaire,
• Rechercher un nouveau locataire.

Gérer seul la location de son bien permet d’être dispensé des frais et honoraires destinés à rémunérer un administrateur. Cela peut représenter une économie non négligeable.

Mais on constate rapidement que se charger seul de la gestion locative d’un bien immobilier est énergivore. Il est donc nécessaire de disposer de suffisamment de temps libre pour mener à bien cette tâche délicate. Ce peut être aussi compliqué et source de tracas si l’on a la malchance de trouver un locataire indélicat qui détériore le bien en question ou ne paie pas ses loyers. Tenter de se voir restituer les impayés relève parfois du parcours du combattant.

Confier la gestion locative à une agence : avantages et inconvénients

On peut confier la gestion locative de son bien à une agence immobilière. Pour être administrateur de biens tiers, il faut posséder une carte professionnelle spécifique. Ce professionnel se charge de la gestion d’appartements et/ou de maisons en location, ces patrimoines immobiliers appartenant à des tierces personnes.

Le propriétaire qui opte pour ce type de délégation, est appelé le mandant et l’administrateur est le mandataire.

Que doit préciser un mandat de gestion locative ?

Le mandant a pour obligation de signer un mandat de gestion locative. Ce document est un engagement contractuel qui doit, entre autres, spécifier la totalité des missions déléguées au mandataire que l’on a choisi. Doivent y figurer :

• L’adresse du bien concerné ainsi que sa description, son état, sa superficie, les annexes s’il y a lieu, etc.,
• La fréquence des bilans comptables. C’est ce que l’on nomme la reddition de compte. Elle est indispensable pour permettre par exemple au gestionnaire de justifier de ses interventions.
• La durée de la délégation,
• Les modalités de mise en œuvre de la mission,
• Les possibilités de renoncement dont peut bénéficier le propriétaire du bien,
• Les honoraires du mandataire.

Le professionnel auquel le propriétaire confie la gestion de son bien locatif prend donc à sa charge d’innombrables tâches comme le montre la liste suivante qui inclut également quelques prestations exceptionnelles que le mandant peut choisir d’ajouter au contrat moyennant des frais supplémentaires. Opter pour la gestion locative via une agence, permet donc de confier au professionnel :

• La recherche d’un locataire,
• La réception des justificatifs que doit produire le futur locataire,
• L’analyse et la vérification de la solvabilité de la personne souhaitant louer le bien,
• La rédaction du bail de location,
• L’encaissement de la caution puis, chaque mois, des charges et des loyers,
• La rétrocession au propriétaire des sommes encaissées,
• La gestion des impayés si le locataire n’honore pas son loyer ou bien ses charges,
• La rédaction et l’envoi des quittances au locataire,
• Les déclarations de revenus locatifs,
• La révision du prix du loyer qui est effectuée chaque année,
• La gestion des travaux qui sont à la charge du propriétaire tel que le définit la réglementation en vigueur,
• Le traitement du préavis de départ,
• Les états des lieux d’entrée et de sortie,
• La restitution du dépôt de garantie au locataire sortant,
• La commande des diagnostics obligatoires,
• La recherche d’un nouveau locataire,
• La gestion d’un bien vacant.

Le mandataire s’engage bien évidemment à respecter les conditions négociées avec le mandant et doit, de plus, souscrire une garantie financière. Cela permet au mandant d’être financièrement protégé, sachant que des sommes transitent chaque mois par l’intermédiaire du mandataire chargé de les lui reverser. Il est même possible de se faire représenter par ce professionnel aux assemblées générales, le mandataire pouvant être habilité à voter en lieu et place de son mandant si celui-ci lui donne une procuration.

Confier la location de son bien à un mandataire : combien ça coûte ?

Chaque agence fixe librement les frais de gestion qui sont généralement de l’ordre de 7 % du loyer. C’est en tout cas clairement indiqué sur la vitrine des agences, comme les y oblige la loi Alur 2014. Des frais supplémentaires sont dus lorsqu’au départ d’un locataire le mandant demande au mandataire de rechercher un nouveau locataire, et certaines prestations particulières peuvent faire l’objet d’une facturation. Il faut toujours bien se renseigner auprès du professionnel au préalable. En ce qui concerne les frais de gestion locative, il est parfois possible de les négocier avant la signature du contrat.

Certes, la gestion locative via une agence entraîne des frais mais cela permet d’être totalement déchargé de nombreuses tâches administratives. C’est d’autant plus avantageux en termes de liberté lorsque le mandant est propriétaire de plusieurs biens locatifs. Passer par une agence immobilière habilitée est idéal pour éviter les soucis de gestion, celle-ci étant lourde et parfois compliquée, d’autant plus si l’on n’est pas très à l’aise dans ce domaine. Enfin, prendre un mandataire est une garantie en ce qui concerne le recouvrement des loyers.