Quels recours si le constructeur de ma maison est en faillite ?

De nombreux Français font appel à un constructeur de maison pour bâtir leur future habitation sur un terrain qui leur appartient. Ces professionnels de la construction de maisons individuelles se chargent en principe de l’élaboration du plan de l’habitation et d’une partie ou de l’ensemble des travaux.

Dans ce cas, le futur propriétaire signe ce que l’on appelle un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), un document écrit qui détermine les conditions d’exécution de cette prestation, le prix global de la construction, ainsi que des informations relatives au déroulement et au paiement des travaux. Ce type de contrat engage notamment le constructeur de maison à garantir la livraison de l’habitation. Mais que se passe-t-il si le constructeur est en faillite ? Quels sont les recours et solutions mis à la disposition du futur propriétaire ?

Les recours possibles si la construction de la maison n’est pas terminée

La faillite d’un constructeur de maisons individuelles se concrétise pour le maître d’ouvrage, c’est-à-dire la personne pour le compte de laquelle sont effectués les travaux, par ce que l’on appelle un abandon de chantier.

Un abandon de chantier désigne un arrêt anormalement long des travaux de construction d’une maison et pour lequel le constructeur n’apporte aucune explication réelle ou des motifs sérieux tels que par exemple un cas de force majeure caractérisé par un événement extérieur imprévisible et irrésistible, un cas fortuit, des intempéries ou encore une période de congés.

L’abandon de chantier peut être dû à des difficultés financières rencontrées par le constructeur de la maison, qui entraîne le plus souvent le redressement judiciaire de l’entreprise.

Or, dans le cas de la construction d’une maison prise en charge entièrement par un professionnel qui s’occupe donc de l’élaboration des plans et de l’ensemble des travaux (ou une partie seulement), lors de son engagement avec lui, le particulier signe avec le constructeur ce que l’on appelle un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Ce contrat est conçu pour protéger au maximum les consommateurs. Ainsi, ce dernier doit obligatoirement contenir une clause qui garantit au futur acquéreur la livraison de son habitation une fois les travaux terminés.

Cette garantie de livraison à prix et délai convenus désigne une assurance délivrée au constructeur par un établissement de crédit, d’assurances, ou une société de financement, qui prennent ainsi le rôle de garants.

C’est cette garantie dont dispose le particulier qui fait construire son habitation par le biais d’un CCMI qui lui permet de disposer de recours possibles pour faire en sorte que les travaux reprennent et qu’il puisse, à l’issue, récupérer une maison terminée.

Les démarches à effectuer en cas de faillite du constructeur de sa maison

La mise en demeure

Dans le cas d’un abandon de chantier, et en particulier si le constructeur est en faillite, la première démarche consiste pour le maître d’ouvrage à mettre en demeure l’entreprise qui était chargée de mener à bien la construction de sa maison.

Dans le cas d’une mise en redressement judiciaire du constructeur, cette mise en demeure prend la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception qui doit être adressée à l’administrateur judiciaire qui représente l’entreprise défaillante.

Le constat d’huissier

Si, après une mise en demeure, rien ne se passe, le maître d’ouvrage doit faire appel à un huissier de justice qui vient constater l’abandon de chantier par l’entreprise de construction en faillite, ainsi que les travaux qui ont été réalisés jusqu’à la défaillance du constructeur.

Cette démarche permet au particulier qui fait construire sa maison de faire jouer la garantie de livraison présente dans le contrat de construction de maison individuelle qu’il a signé avec l’entreprise.

Grâce à cette clause et au constat d’abandon de chantier par un huissier, le maître d’ouvrage peut ainsi s’adresser à un juge par le biais de ce que l’on appelle un recours en référé pour obtenir l’autorisation de poursuivre les travaux de sa maison. Ces derniers pourront dans ce cas être réalisés par une autre entreprise, mais aux frais du constructeur défaillant en vertu de l’article 1222 du Code civil.

Un autre type de recours (un recours au fond) est possible auprès d’un juge. Il a pour but d’invoquer la responsabilité contractuelle de l’entreprise en faillite, ce qui permet au maître d’ouvrage de demander la réparation du préjudice subi et donc à des dommages et intérêts comme le Code civil le prévoit dans son article 1231-1.

Constructeur en faillite : comment agir en cas de défauts constatés une fois la maison achevée

La faillite d’un constructeur de maisons individuelles peut aussi avoir des conséquences même quand la maison est achevée, en l’occurrence quand son propriétaire constate des défauts une fois la réception de la maison effectuée.

Le seul recours possible pour le maître d’ouvrage dans ce cas-là est de faire jouer son assurance dommages-ouvrage, une assurance qu’il est obligé de souscrire dans le cadre de la construction de sa maison, avant l’ouverture du chantier, et qui permet d’obtenir une réparation rapide des préjudices subis.

Comme l’indique l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), l’assurance dommages-ouvrage permet « de procéder au remboursement ou à l’exécution de toutes les réparations faisant l’objet de la garantie décennale sans attendre une décision de justice statuant sur les responsabilités de chaque protagoniste intervenu dans la construction ». La garantie décennale étant l’assurance que doit souscrire obligatoirement de son côté le constructeur et qui le rend responsable pendant 10 ans à compter de la réception des travaux vis-à-vis du maître d’ouvrage, mais aussi à l’égard des différents acquéreurs successifs en cas de revente de l’ouvrage, en cas de dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage réalisé.

L’assurance dommages-ouvrage du particulier qui a fait construire sa maison couvre aussi les défauts qui mettent en jeu la solidité de son habitation, tout comme ceux qui rendent sa maison inhabitable ou impossible à occuper normalement, même si le constructeur est en faillite.

Pour faire jouer son assurance dommage-ouvrage, le maître d’ouvrage doit déclarer les sinistres constatés à son assurance dans les plus brefs délais, généralement dans les 5 jours ouvrés sauf si le contrat d’assurance prévoit d’autres laps de temps. L’assureur dispose ensuite de 60 jours maximum pour informer l’assurer de la possibilité de mettre en œuvre ou non cette garantie.