Qu'est-ce qu'un bailleur ? Quelles obligations ?

Lorsqu’une personne devient locataire d’un bien immobilier, elle signe un bail, qui peut recouvrir plusieurs natures (habitation, commercial, mixte). Le locataire et le bailleur sont alors tenus d’engagements réciproques, régis par la loi du 6 juillet 1989.

Définition du bailleur

Le bailleur est le propriétaire d’un bien immobilier qu’il donne en location. Il cède donc l’usage de son bien à un locataire contre une rémunération, à savoir un loyer périodique (le plus souvent mensuel).

Pour chaque location de bien immobilier, un contrat de bail est signé entre les parties. Le « propriétaire bailleur » désigné au contrat n’est autre que le propriétaire réel du bien immobilier.

Le bailleur peut être une personne physique ou une personne morale. Ainsi, on peut citer parmi les bailleurs plusieurs catégories : les bailleurs privés, les bailleurs sociaux (société de HLM par exemple) ; les SCI Sociétés Civiles Immobilières, mais également les banques, les assurances ou mutuelles, les entreprises, etc.

On parlera donc, selon la condition du bailleur, de bailleur privé, de bailleur public, de bailleur social ou même de grand bailleur. Tous sont cependant propriétaires bailleurs. Ils ont les mêmes droits et devoirs, quel que soit leur statut.

Il est important de distinguer le propriétaire bailleur du mandataire quand il existe. En effet, le mandataire est la personne à qui le propriétaire bailleur délègue la gestion administrative du bien immobilier.

Le mandataire peut donc être une agence immobilière, un administrateur de biens immobiliers, un notaire, un avocat ou un membre de la famille par exemple. Il a pour mission de représenter le propriétaire bailleur pour signer le contrat de bail en son nom.

Que la location du bien se fasse en direct ou via un intermédiaire, le bailleur est tenu à un certain nombre d’obligations envers son locataire. Explications…

Les obligations du bailleur

Les obligations du bailleur sont édictées par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Fournir un logement décent

Le propriétaire du bien immobilier doit fournir un logement décent à son locataire. La notion de décence est définie par la loi et diffère quelque peu selon qu’il s’agit d’une location vide ou meublée.

Dans les grandes lignes, un logement décent doit :

• Avoir une surface habitable de 9 m² ou un volume habitable de 20m³ minimum
• Assurer la santé et la sécurité du locataire : cela passe par le clos et le couvert, la protection contre les infiltrations d’air parasites, la présence de dispositifs de retenues des personnes, l’utilisation de matériaux non dangereux pour la construction, des réseaux de raccordement conforme (électricité, gaz, eau, chauffage, etc.), aération et luminosité suffisante
• Être situé ailleurs qu’au sous-sol, c’est-à-dire de plain pied, au rez-de-chaussée ou en étage
• Être exempt de nuisibles et parasites (cafards, puces, punaises de lit, termites, capricornes, etc.)
• Proposer un coin cuisine et un coin toilette avec des WC
• Proposer le chauffage, l’électricité et l’eau potable

Le critère de décence assure le confort et la santé des locataires mais également la salubrité du logement. En cas de location meublée, le logement doit, en sus des éléments déjà cités, comprendre des ameublements minimaux. En voici la liste arrêtée comme suit pour les baux conclus à partir d’août 2015 :

• Literie avec couette ou couverture
• Volets ou rideaux dans les chambres
• Plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°
• Vaisselle suffisante pour que les occupants puissent prendre les repas
• Ustensiles de cuisine
• Table et chaises
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur pour de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage ou du linoléum, etc.)

Entretenir et réparer le logement

Alors que les « petites réparations » incombent au locataire, les « grosses réparations » incombent au propriétaire bailleur. Ainsi, le locataire devra par exemple prendre à sa charge le changement de joints sur un robinet, alors que le bailleur devra remplacer un chauffe-eau défectueux à ses frais.

Les réparations autres que locatives, ainsi que l’entretien du logement (réfection de toiture par exemple) est à la charge du propriétaire. En cas de mauvais état lors de l’entrée dans les lieux, ou de réparation à effectuer en cours de bail, la remise en état des locaux est supportée par le bailleur, soit par réparation directe, soit par réduction du loyer (en accord avec le locataire).

Laisser au locataire une jouissance paisible du bien

Le bailleur ne peut pas, au prétexte qu’il est propriétaire du bien immobilier, nuire au locataire en ne lui laissant pas la jouissance paisible du logement. Pour exemple, le bailleur commet une infraction s’il pénètre dans le logement loué, sans l’accord de son locataire.

De la même façon, le bailleur ne peut pas occasionner des troubles de voisinage à son locataire. Ce peut être le cas lorsqu’on loue une partie de son logement par exemple. En revanche, il ne peut pas être tenu pour responsable des troubles de voisinage occasionnés par des tiers.

Autoriser les petits travaux, animaux et fumeurs

Toute clause d’un bail de location qui interdirait, en France, au locataire de fumer à l’intérieur du logement, de détenir un animal de compagnie ou encore d’effectuer des travaux ne transformant pas le logement, est illégale.

En d’autres termes, le locataire est chez lui, et il a le droit de jouir du logement comme bon lui semble, tant qu’il ne le dégrade pas ou le remet en état à la fin du bail. À noter toutefois que le bailleur peut interdire la détention de chiens de première catégorie au locataire par une clause spécifique.

Attention, ces obligations du bailleur ne s’appliquent pas aux meublés de tourisme. Ainsi, un propriétaire qui fait de la location saisonnière peut très bien interdire les personnes fumeuses ou les animaux par exemple.

Remettre les documents légaux au locataire

Lors de la signature du bail, puis en cours de bail, un certain nombre de documents doivent impérativement être remise au locataire. Nous vous expliquons ce qui est indispensable.

Lors de la remise du bail ou de son renouvellement

Outre le bail, un certain nombre de documents doit être annexé au contrat de location. Cette liste diffère selon le moment de prise de possession des locaux, mais la voici arrêtée en juin 2020 :

• Le DPE Diagnostic de Performance Énergétique
• Le CREP Constat de Risque d'Exposition au Plomb pour les logements datant d'avant janvier 1949
• L’état des risques et pollutions, si le logement est situé dans une zone à risque naturel ou technologique (inondations, séismes, avalanches, SEVESO, etc.)
• L’état de l'électricité si l'installation électrique a plus de 15 ans
• L’état de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
• L’indication claire et précise que le logement est situé en zone bruyant s’il se trouve dans le plan d’exposition au bruit des aérodromes
• L’état des lieux d’entrée établi lors de la remise des clés
• L’inventaire et l’état détaillé du mobilier pour une location meublée

En cours de bail

Les quittances de loyer

En cours de bail, le bailleur est tenu de fournir à son locataire les quittances de loyer sur simple demande de ce dernier. Ces dernières doivent être délivrées sans frais et mentionner distinctement le montant du loyer et le montant des charges locatives.

En cas de non règlement du loyer, aucune quittance ne sera établie. En revanche, en cas de paiement partiel du loyer, le bailleur doit fournir un relevé des sommes reçues, même si ce dernier n’a pas valeur de quittance.

Les justificatifs de charges

Le bailleur fait supporter au locataire le remboursement des charges qu’il avance. Celles-ci peuvent contenir l’eau froide, les taxes d’ordures ménagères, les charges de copropriété ou encore la taxe foncière (uniquement pour un bail professionnel).

Sur simple demande du locataire, le propriétaire bailleur est tenu de justifier du montant des charges demandées, ainsi que du montant des régularisations annuelles éventuelles (pour provisions sur charges).

En fin de bail

Lorsque le bail se termine, soit par sa date de fin indiquée au contrat de location, soit par départ ou expulsion du locataire, le propriétaire est tenu de délivrer, en sus des quittances de loyer :

• L’état des lieux de sortie établi lors de la restitution des clés
• Les justificatifs en cas de retenue sur la caution (ménage, dégradation des lieux, etc.)
• Le montant de la caution versée préalablement par le locataire

Les obligations du bailleur sont donc nombreuses. Quant au locataire, il a l’obligation de payer son loyer à terme échu, d’effectuer les petites réparations, d’informer le propriétaire des dégradations, de demander l’autorisation au bailleur pour effectuer de gros travaux, et de rendre le logement dans l’état où il l’a trouvé à l’issue du bail de location.