Quels sont les cas ou je peux donner congé à mon locataire ?

Si vous louez votre logement, vous avez la possibilité de donner congé à votre locataire dans plusieurs situations, et en respectant des règles précises de forme et de délai : pour vendre votre bien, pour le récupérer et l’habiter, et pour un motif « légitime et sérieux », par exemple si votre locataire ne respecte pas ses obligations. Il s’agit de règles générales qui ne s’appliquent pas à certains types de logements loués et surtout à des locataires « protégés », qui répondent, eux, à d’autres conditions pour pouvoir donner congé à son locataire.

Donner congé à son locataire pour vendre son bien

En tant que bailleur, vous avez le droit de donner congé à votre locataire, ou autrement dit lui signifier un préavis pour son départ, si vous souhaitez vendre le logement qu’il occupe.

Si vous louez votre logement vide, ce congé équivaut à une offre de vente de votre bien au locataire présent dans les lieux. En effet, dans ce cas, le locataire peut se porter acheteur grâce, dans certaines conditions, au droit de préemption dont il peut bénéficier alors, soit le droit qui lui est éventuellement donné de se porter acquéreur en priorité par rapport à d’autres personnes.

Le droit de préemption n’existe pas, en effet, si vous vendez votre logement à un proche parent pour en faire sa résidence principale pendant au moins 2 ans après la fin du congé. De plus, votre locataire ne bénéficie pas de ce droit de préemption si vous lui louez votre logement meublé.

Ce préavis de congé prend la forme d’un courrier, appelé « lettre de congé », qui doit être adressé à tous les signataires du bail par lettre recommandée avec accusé de réception, par un acte d'huissier, ou remis en main propre à votre locataire contre émargement ou récépissé.

Cette lettre de congé doit indiquer le motif du congé, ici la vente du logement, le prix et les conditions de sa vente, la description précise de votre logement, ainsi que les cinq premiers alinéas du point II de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui indiquent les conditions légales d’une offre de vente à un locataire.

Le délai de préavis commence, jours fériés et week-ends compris, soit à partir du jour de la réception effective du courrier par le locataire s’il s’agit d’un envoi postal, soit à partir du jour où l'huissier remet la lettre de congé au locataire, ou soit à partir du jour où vous donnez en main propre votre lettre de congé à votre locataire.

Dans le cas où vous vendez le bien que vous louez, vous devez donner congé à votre locataire au plus tard à la date d’échéance du bail. La lettre de congé doit toutefois lui parvenir au moins 6 mois avant cette date d'échéance. À défaut, le congé peut être considéré comme non valable.

Si vous louez un logement meublé, le congé ne peut prendre effet qu'à la date à laquelle le bail expire.

À savoir : vous avez aussi la possibilité de vendre un bien que vous louez alors que votre locataire l’occupe sans avoir à l’informer et sans à avoir à lui donner son congé. Il n’est pas prioritaire pour acheter votre bien dans ce cas-là et son bail continue alors normalement avec le nouveau propriétaire si ce dernier ne souhaite pas l’habiter ou le vendre à son tour.

D’autre part, il est aussi possible de donner congé à votre locataire pour vendre votre bien, et en respectant toutes ces règles, si le logement que vous louez est soumis à la loi de 1948, c’est-à-dire s’il a été construit avant le 1^er septembre 1948, qu’il est situé dans certaines communes de plus de 10 000 habitants et si votre locataire est entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986.

Donner congé à son locataire pour récupérer son bien et l’occuper

Vous avez également la possibilité de donner congé à votre locataire si vous décidez de récupérer votre logement pour en faire votre résidence principale, ou celle de votre époux, de vos ascendants (parent, grand-parent, arrière-grand-parent), de vos descendants (enfant, petit-enfant, arrière petit-enfant), ou des ascendants ou descendants de votre époux.

Dans ces cas, vous devez donner congé à votre locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date d'échéance du bail.

Pour ce faire, vous devez également avoir recours à une lettre de congé dans les mêmes conditions et avec les mêmes effets sur le délai de préavis que dans le cas de la vente d’un logement loué.

Néanmoins, le contenu de la lettre de congé est un peu différent : il doit mentionner le motif du congé, le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise du logement, votre lien de parenté avec ce bénéficiaire, et une preuve qui justifie le caractère réel et sérieux de la reprise de votre logement.

Donné congé à son locataire pour un motif légitime et sérieux

Si votre locataire ne remplit pas les obligations qui incombent à son statut, et qui sont définies dans le contrat de bail, par exemple, s’il paie régulièrement ses loyers avec du retard, vous êtes autorisé à lui donner congé.

Pour la loi, ce motif de congé doit être « légitime et sérieux ». Il n’existe pas de définition précise quant à ces caractéristiques. Mais si, dans ce cas, votre locataire conteste votre congé devant un juge, ce sera à vous d’apporter la preuve que votre motif est bien fondé.

La lettre de congé pour motif légitime et sérieux, que votre locataire doit recevoir au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail, doit mentionner expressément la raison qui vous conduit à ne pas renouveler le bail.

Dans cette situation, votre locataire devra quitter votre logement et vous rendre les clés au plus tard à la date d’échéance de son bail.

Des règles différentes pour donner congé à certains types de locataires dits « protégés »

Les conditions pour donner congé à votre locataire varient selon l’âge et les revenus de ce dernier, ainsi que le type de logement que vous louez.

Le congé pour vendre votre bien :

Si vous souhaitez vendre le logement que vous louez, ou le récupérer pour en faire votre résidence principale, les règles pour donner congé à votre locataire sont différentes selon son âge et ses revenus.

Ainsi, si votre locataire a 65 ans ou plus à la date d’échéance du bail, ou s’il est moins âgé mais qu’il a à sa charge une personne de plus de 65 ans, et si les revenus de son foyer sont inférieurs à certains montants qui diffèrent selon la composition de son ménage et la zone géographique du logement, son bail doit être automatiquement renouvelé à son échéance. Sinon, vous devez vous charger du relogement de votre locataire dans des conditions très précises en matière de localisation, par rapport à ses besoins, etc.

Le congé pour récupérer votre bien

Si votre bien loué est soumis à la loi de 1948, il ne vous est pas possible de donner congé à votre locataire pour le reprendre afin dans faire votre résidence principale, ou celle d’un de vos proches, si votre locataire est âgé de plus de 70 ans et qu’il dispose de revenus annuels inférieurs à 28 856 euros, et si la personne qui va occuper votre logement est âgé de moins de 65 ans.

Le congé si votre logement est loué dans le cadre d’une convention avec l’Anah

D’autre part, et quel que soit le motif du congé, si vous louez un logement qui fait l’objet d’une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), c’est-à-dire que son loyer ne dépasse pas certains plafonds, des règles spécifiques s’appliquent.

Vous ne pouvez pas, en effet, donner congé à votre locataire pendant toute la durée de la convention avec l’Anah, sauf si votre locataire ne respecte pas ses obligations.