Acheter un bien immobilier à deux : quelles précautions pour se protéger ?

Pour un couple, acheter un bien immobilier à deux est souvent le projet d’une vie. Mais, attention, selon son statut, couple marié, pacsé, ou en union libre, devenir propriétaire d’un bien en commun ne répond pas aux mêmes règles et ne protège pas les conjoints de la même manière. Explications.

Acheter un bien immobilier pour un couple en union libre : des précautions à prendre forcément pour se protéger

Des conjoints qui vivent en union libre, c’est-à-dire sans être ni mariés, ni pacsés, sont considérés comme des étrangers l’un vis-à-vis de l’autre notamment en matière de propriété car ils n’ont pas de liens en matière juridique. Cette situation peut entraîner des problèmes et notamment la vente d’un bien immobilier acheté ensemble en cas de décès ou de mésentente. C’est pourquoi un couple en union libre a tout intérêt à bien organiser l’acquisition d’un bien immobilier acheté en commun.

D’un point de vue juridique et fiscal, plusieurs dispositifs à mettre en place sont possibles pour protéger les deux conjoints : l’achat en indivision, la clause de tontine et l’achat en SCI.

L’achat en indivision

Un couple en union libre peut adopter la formule d’un achat d’un bien immobilier en commun en indivision, un acte établi devant un notaire. Ce dispositif prévoit que la propriété du bien est partagée à part égale (chacun en possède la moitié), ou à part inégale, selon la contribution financière de chacun des conjoints pour cette acquisition.

Attention toutefois. L’indivision suppose, en cas de séparation par exemple, que la vente du logement acheté en commun ne puisse pas se faire sans l’accord des deux conjoints. Mais, si l’indivision a été prévue selon une répartition inégale des parts de propriété et où l’un des conjoints détient au moins 2/3 des droits, ce dernier a la possibilité de vendre le bien immobilier sans l’accord de l’autre. Il doit toutefois respecter une procédure relativement contraignante comme l’indique l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) : « il doit solliciter l'intervention d'un notaire en vue de formaliser le refus de l'autre par procès-verbal, puis saisir le tribunal judiciaire sur la base du procès-verbal en vue d'obtenir l'autorisation de vendre le logement. Le juge doit s'assurer que la vente projetée ne porte pas atteinte excessive aux droits de celui qui s'oppose à la vente ».

L’achat d’un bien immobilier en indivision par un couple en union libre prévoit à la base que si l’un des conjoints décède, l’autre n’a aucun droit sur le bien immobilier acheté ensemble : ce sont les héritiers du défunt qui deviennent propriétaires de sa part. Le conjoint survivant est ensuite en indivision avec ces héritiers. Malgré tout, pour faire face à cette situation, il est possible pour les concubins de se léguer au préalable par testament l’usufruit de chacune de leur part.

Dans le cas d’un achat en indivision, il est aussi possible pour un couple en union libre d’établir une convention devant un notaire pour prévoir les modalités de gestion de l'indivision et en cas de séparation ou de décès.

Grâce à une telle convention, les concubins peuvent ainsi anticiper et établir qu’en cas de décès, le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt et que la gérance de l’indivision sera confiée au survivant.

Il est aussi possible de prévoir le devenir d’un bien immobilier acheté en commun en cas de séparation. Généralement, dans cette situation, le bien est mis en vente et le gain est partagé entre les ex-concubins proportionnellement à leurs quotes-parts respectives. Sans convention d’indivision, si les conjoints ne sont pas d’accord sur la vente de leur bien, il est indispensable de saisir la justice. Une convention permet, au contraire, un partage du bien plus simple à mettre en place.

La clause de tontine

Un couple en union libre peut se tourner vers ce que l’on appelle la « clause de tontine » s’ils achètent un bien immobilier ensemble.

Cette clause prévoit qu’au décès d’un des deux concubins, le survivant est le seul propriétaire du bien quelle que soit sa part versée lors de l'achat.

En revanche, en cas de séparation, et si aucun accord n’est trouvé entre les conjoints pour renoncer à la clause tontine, la situation est bloquée jusqu'au décès de l'un des concubins.

L’achat en SCI

Autre solution pour des concubins qui souhaitent acheter un bien immobilier en commun et se protéger : l’achat de ce bien en Société civile immobilière (SCI). Il s’agit là de constituer une véritable société dont la structure juridique est constituée a minima de deux personnes, chacune ayant le statut d’associé, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Chacun des concubins reçoit des parts sociales de la SCI proportionnelles à leur apport pour cet achat.

Dans ce cas-là, c’est la SCI qui est propriétaire du bien. Avec ce statut, il est possible de prévoir dans les statuts qu’en cas de décès de l’un des concubins, le survivant pourra racheter aux héritiers la valeur de leurs parts, sans que ces derniers ne puissent s'y opposer. En cas de mésentente, il n’est cependant pas simple de sortir d’une SCI.

Acheter un bien immobilier pour un couple pacsé : une solution intermédiaire pour se protéger

Un couple pacsé qui décide d’acheter un bien immobilier en commun dispose de davantage de protections qu’un couple en union libre, mais pas autant qu’un couple marié.

C’est pourquoi, il est utile dans ce cas d’organiser l’acquisition d’un bien et de se protéger en cas de décès ou de séparation.

L’achat en indivision

Comme pour les couples en union libre, les conjoints pacsés peuvent se tourner vers un achat en indivision de leur bien immobilier afin de se protéger. Il leur est alors aussi possible de signifier la part du bien détenue par chacun des membres du couple, soit une répartition égale, soit non, avec toutes les conséquences en matière de partage détaillées plus haut lors du décès de l’un des conjoints ou lors d’une séparation.

Les conjoints pacsés sont considérés solidaires en ce qui concerne leur bien immobilier en commun, c’est-à-dire qu’ils doivent honorer de la même manière par exemple les dépenses liées aux abonnements d’eau, de gaz, d’électricité, etc., aux assurances, ou encore à la taxe d’habitation entre autres. Cette solidarité disparaît si le pacs est rompu.

L’achat par un seul des partenaires de pacs

Un couple pacsé peut également décider que seulement l’un d’eux soit propriétaire du bien immobilier acheté en commun, celui qui signe l’acte d’acquisition.

Dans ce cas-là, la solidarité des deux conjoints ne joue pas notamment en matière de remboursement de crédit immobilier. Seul celui qui est propriétaire est responsable.

D’autre part, en cas de décès ou de séparation, le conjoint qui n’est pas propriétaire du bien n’est protégé par aucun statut. Il ne dispose ainsi d’aucun droit sur le logement commun, sauf celui de disposer de ce dernier gratuitement pendant un an.

Acheter un bien immobilier pour un couple marié : la situation la plus protectrice

Un couple uni par le lien du mariage qui décide d’acheter un bien immobilier bénéficie de la protection maximum en cas de décès ou de séparation. Les conséquences dans ce cas-là pour l’un et l’autre des conjoints dépend de leur régime matrimonial. Ce dernier fixe en effet les règles applicables aux rapports entre les époux et du sort de leurs biens.

Le cas des couples mariés sans contrat de mariage

Si les époux n’ont pas établi de contrat de mariage, ils sont soumis à ce que l’on appelle le « régime légal de la communauté réduite aux acquêts ». Dans ce cas, les biens immobiliers, mais aussi tous les autres types de biens, achetés au cours de leur mariage sont communs. Et ce, même si un seul membre du couple a financé seul ces biens ou rembourse seul des crédits immobiliers qui ont permis leur financement.

Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, lors de la dissolution du mariage ou du décès d’un des conjoints, les biens sont partagés de manière équitable entre les époux.

Néanmoins, ce régime légal donne la possibilité à l’un des conjoints qui a apporté des fonds propres constitués d’économies réalisées avant le mariage ou issus d’une donation ou d’un héritage antérieur, de se protéger en cas de divorce. Il peut, en effet, faire valoir devant un notaire l’origine personnelle des fonds qui ont permis l’achat d’un bien immobilier et ainsi revendiquer à l’occasion d’une séparation la propriété de ce bien.

Les couples mariés sous le régime de la séparation des biens

Un couple marié peut être aussi placé sous le régime de la séparation des biens qui implique qu’aucun bien n’est mis en commun. Ce régime matrimonial permet notamment aux époux d’être chacun propriétaire du bien immobilier acheté durant leur mariage, à hauteur de la part de leur financement pour son acquisition.

Toutefois, chacun des membres d’un couple dans cette situation ne peut pas vendre le bien acquis ensemble comme bon lui semble. En effet, l’accord des deux époux est nécessaire pour procéder à sa vente.

Le régime de la séparation des biens permet toutefois de prévoir une clause qui stipule la mise en commun de certains biens, comme par exemple le logement acheté en commun.

Les couples mariés sous le régime de la communauté universelle

Le régime de la communauté universelle a pour conséquence de mettre en commun tous les biens dont les époux ont fait l’acquisition pendant leur mariage. Aucune distinction n’est faite entre les deux conjoints en matière de propriété, ils sont à égalité.