Loi Carrez et surface privative : principe, superficie et type de logement

La loi Carrez sert à mesurer la surface privative d’un logement ou d’un local situé en copropriété, aussi bien horizontale (appartement) que verticale (maison). C’est un indicateur obligatoire à mentionner aussi bien pour la vente que pour la location.

Principe de la loi Carrez

La superficie loi Carrez est différente de la superficie habitable. La mesure des surfaces privatives à l’aide de la loi Carrez est obligatoire pour toute vente d’un bien immobilier concerné. Pour une location, seule la notion de surface « habitable » est obligatoire.

La loi Carrez tient son nom du député du même nom, elle a été promulguée en décembre 1996 et est mise en application depuis le 23 mai 1997. Elle est également associée à la loi du 10 juillet 1965 en son article 46 régissant les immeubles en copropriété.

Son principe est de ne retenir que les surfaces privatives utiles et est un critère important pour le choix d’acquisition d’un logement. En cas d’erreur dans la superficie annoncée par l’acte de vente, l’acheteur peut demander la nullité du contrat sous un mois.

De même, si la surface réelle indiquée est erronée de 5 % ou plus à la baisse, l’acheteur peut demander une réduction du prix de vente sous un délai d’un an. Si la surface est plus grande qu’annoncée, le vendeur ne peut en revanche pas faire valoir une augmentation du prix de vente.

Superficie retenue avec la loi Carrez

La loi Carrez retient les surfaces privatives comme comptées dans la superficie annoncée s’il s’agit des planchers des locaux clos et couverts, après déduction de certaines surfaces.

Sont ainsi exclus du calcul de la superficie en loi Carrez :

• Les surfaces d’une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre,
• Les lots ou fractions de lot inférieurs à 8 m²,
• Les caves, garages et emplacements de stationnement,
• Les greniers non aménageables,
• Les boxes, les vérandas et loggias,
• Les surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.

Sachez que le calcul de la surface en loi Carrez peut être fait par vos soins, mais ne vous met pas à l’abri en cas d’erreur de votre part, notamment pour la vente d’un bien immobilier. Il est donc fortement conseillé d’avoir recours à un diagnostic immobilier loi Carrez établi par un professionnel. Celui-ci protège en effet le vendeur en cas d’erreur, même s’il n’est pas obligatoire.

Type de logement soumis à la loi Carrez

Seuls les locaux bâtis en copropriété dont la surface est d’au moins 8 m² sont soumis à la loi Carrez. Ceci est applicable quel que soit le type de bien mis en vente : locaux professionnels, locaux commerciaux, appartements, maisons, etc.

La surface loi Carrez doit donc être mentionnée pour toute partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot dans les actes suivants :

• Promesses unilatérales de vente ou d’achat
• Compromis de vente
• Acte de vente
• Contrat de location-accession
• Vente en viager

Les maisons individuelles ne sont pas soumises à la législation de la loi Carrez, de même que les biens vendus en VEFA Vente en l’État Futur d’Achèvement. D’autres calculs de superficie s’appliquent dans ce cas.