Quels sont les critères de décence en location de bien immobilier ?

Un bien immobilier ne peut être proposé à la location que si certaines conditions sont réunies. Des critères dits de "décence" sont ainsi définis par la loi et ont pour but de juger si un logement loué répond bien à certaines normes en matière de confort d'habitat de base.

En conséquence, un bailleur qui ne respecte pas ces critères de décence peut faire l'objet de recours de la part de son locataire dans le but que des travaux de mise en conformité soient réalisés dans le logement concerné. Un juge peut même décider dans ce cas une réduction du montant du loyer ou le paiement de dommages et intérêts au locataire. Les critères de décence à respecter sont en lien avec plusieurs caractéristiques du bien loué : sa surface, l'absence de risques pour la sécurité et la santé du locataire, l'absence d'animaux nuisibles, la mise à disposition de certains équipements et sa performance énergétique.

Une surface de logement minimum

Pour être considéré comme décent, un logement d'une manière générale, et donc un bien mis en location, doit répondre à des critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 pris en application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

Attention : des règles sanitaires en vigueur au niveau départemental peuvent être plus contraignantes en matière de critères de décence que ceux définis par la loi.

L'un de ces critères de décence concerne la surface du logement. Pour être mis en location, un bien doit en effet comporter au moins une pièce principale dont la surface habitable est au moins de 9 m² et une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, ou dont le volume habitable est au moins de 20 m³.

La surface habitable d'un logement désigne la surface de plancher construite sans prendre en compte certaines surfaces occupées comme les murs, les cloisons, les marches, les cages d'escaliers, les gaines, et les embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable représente, lui, le total des surfaces habitables multiplié par les hauteurs sous plafond, sans prendre en compte des espaces tels que les combles non aménagés, les caves, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les balcons, les vérandas, les locaux communs, les dépendances, ainsi que les espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.

Ce critère de décence qui touche la surface d'un logement est considéré différemment s'il s'agit d'un bien immobilier proposé à la colocation et selon qu'un seul bail est signé ou un bail par colocataire.

Dans le premier cas, le logement proposé à la colocation doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires, et de 9 m² en plus par chaque colocataire supplémentaire. Dans le second cas, chaque colocataire doit avoir à sa disposition une pièce d'une surface au moins égale à 9 m² et d'un volume minimum de 20 m³.

Présence d'un équipement minimum dans le logement

Pour être considéré comme respectant les normes minimum définies par la loi en matière d'habitat décent, un logement proposé à la location doit également respecter certaines conditions en ce qui concerne ses équipements de base.

Ainsi, un logement décent doit comporter :

• une installation de chauffage équipée de dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion adaptés aux caractéristiques du logement ;
• une installation d'alimentation en eau potable qui permet sa distribution avec une pression et un débit suffisant pour une utilisation normale ;
• des installations d'évacuation des eaux usées munies d'un siphon, partout où cela est nécessaire dans le logement, et capables d'empêcher le refoulement des odeurs des eaux usées ;
• une pièce qui fait office de cuisine, c'est-à-dire où il est possible d'installer un appareil de cuisson, un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
• une installation sanitaire à l'intérieur du logement qui comprend des WC et qui est séparée de la pièce où le locataire prend ses repas. Les toilettes peuvent néanmoins être situées à l'extérieur du logement si ce dernier est composé d'une seule pièce, à condition qu'elles soient facilement accessibles et situées dans le même bâtiment. Le logement doit aussi être équipé d'une baignoire ou d'une douche alimentée en eau froide et chaude ;
• un réseau électrique qui permet d'éclairer suffisamment les pièces du logement et ses accès, et de faire fonctionner des appareils ménagers courants.

Garantir la sécurité et la santé du locataire

Un autre critère de décence qui doit être respecté par un bailleur qui loue son bien immobilier est relatif à la sécurité et à la santé du locataire. Ce critère de décence aborde différentes caractéristiques du bien, ainsi que certains de ses équipements.

D'abord, un logement est considéré comme décent si ses fondations, ses murs, sa toiture, ses menuiseries extérieures, ainsi que l'ensemble de ses accès sont en bon état et assez solides pour assurer la sécurité du locataire. Ces éléments doivent protéger également le logement contre les eaux de ruissellement, les remontées et les infiltrations d'eau.

Ensuite, les portes, les fenêtres et les murs doivent être en mesure de protéger suffisamment le logement des infiltrations d'air. Dans ce but, les éventuelles cheminées doivent être équipées d'une trappe et les ouvertures donnant sur des locaux non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres.

En matière d'aération, un logement décent doit disposer d'un système de ventilation en bon état de marche et qui permet un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du bien.

Toujours d'un point de vue sécurité, un logement est supposé être décent lorsque les garde-corps de ses fenêtres, escaliers, balcons, etc., et de ses accès, ne présentent pas de défauts et de risques.

De la même manière, la nature des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements présents à l'intérieur du bien immobilier ne doivent pas présenter de risques pour la santé et la sécurité du locataire.

Les équipements de chauffage, de production d'eau chaude, et les réseaux et branchements d'électricité et de gaz doivent aussi être conformes aux normes en vigueur et en bon état de marche.

Enfin, afin de préserver la santé des locataires, les pièces de vie principales d'un logement considéré comme décent doivent disposer d'un éclairage naturel suffisant et d'au moins une ouverture donnant à l'air libre. Au passage, c'est pourquoi il n'est pas possible de proposer un local en sous-sol à usage d'habitation à la location.

L'absence d'animaux nuisibles

Même si cela parait tomber sous le sens, la loi précise quand même qu'un bien immobilier proposé à la location infesté d'animaux nuisibles ou de parasites n'est pas considéré comme décent.

En conséquence, un locataire qui occupe un logement qui est envahi, par exemple, par des rats, des cafards, ou encore par des puces de lit, dispose du droit de demander à son bailleur, et même de lui imposer, de mettre tout en œuvre pour remédier à ce type de perturbations qui l'empêchent de pouvoir profiter et utiliser son logement normalement.  

La performance énergétique du logement

Les critères de décence requis pour louer un bien immobilier ont récemment évolué et, plus précisément, se sont enrichis d'un élément en rapport avec la performance énergétique de ce dernier.

En effet, le propriétaire d'un bien qui a signé un bail à compter du 1^er janvier 2023 est maintenant tenu de fournir à son locataire un logement énergétiquement décent, c'est-à-dire dont la consommation (exprimée en énergie finale par mètre carré et par an) est inférieure à 450 kWh/m².an, ce qui correspond à l'étiquette énergétique G. Un critère de décence applicable seulement en France métropolitaine pour le moment.

Ce niveau de consommation est évalué par la réalisation du diagnostic de performance énergétique (DPE), un document compris dans le dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être remis au futur locataire d'un logement.

La performance énergétique requise pour louer un logement considéré comme décent va évoluer dans les prochaines années selon l'année de signature ou de renouvellement du bail. Il faudra ainsi que le bien loué appartienne à des étiquettes énergétiques bien définies : aux classes A à F pour un bail signé à partir de 2025 ; aux classes A à E à partir de 2028 ; aux classes A à D à compter de 2034.

Les départements d'outre-mer vont également être concernés par ce nouveau critère de décence à l'avenir : un logement mis en location devra appartenir aux classes énergétiques A à F à partir de 2028 et à celles de A à E à compter de 2031.