Division immobilière : définition, objectifs, avantages et inconvénients

La division immobilière désigne un procédé qui consiste à acheter, ou à transformer, un bien immobilier existant (ou un terrain mais on parle dans ce cas-là de division parcellaire), et de le partager, par exemple pour une maison ou un appartement, en plusieurs logements. En matière de biens immobiliers, la division immobilière est surtout utilisée pour rentabiliser un investissement locatif, c'est-à-dire pour louer plusieurs logements plutôt qu'un seul, un procédé plus intéressant financièrement. Un bien qui a fait l'objet d'une division immobilière est aussi plus rentable à la vente.

La division immobilière : un procédé qui concerne en particulier les biens en location

Comme son nom l'indique, la division immobilière consiste à devenir propriétaire d'une maison ou d'un appartement et de réaliser des travaux pour diviser ce bien en plusieurs logements dans l'objectif de les louer. Une division immobilière peut également concerner des propriétaires dont le logement est devenu trop grand, après le départ de leurs enfants, par exemple.

Ainsi, la division immobilière permet de retirer un ensemble de revenus locatifs qui concernent plusieurs logements de petites surfaces plutôt que d'un seul comme acheté à l'origine, soit de rentabiliser au maximum un investissement locatif.

À savoir : légalement, la division immobilière est interdite pour les biens qui sont concernés par un arrêté municipal de péril, c'est-à-dire quand le bien présente un danger pour la sécurité de ses occupants ou du voisinage. Dans tous les cas, avant de procéder à une division immobilière, il est conseillé de vérifier le Plan local d'urbanisme (PLU) de la commune où le bien est situé pour s'assurer qu'aucune interdiction ou contrainte n'est imposée en la matière.

Comme toute transformation d'un bien immobilier, une division immobilière peut être soumise à des déclarations préalables d'urbanisme, c'est-à-dire à une déclaration préalable de travaux ou à un permis de construire si cette division entraîne la création d'une surface de plancher de plus de 20 m².

La plupart des ménages qui souhaitent investir dans un bien immobilier pour le louer ensuite choisissent d'acheter le plus souvent un ou plusieurs logements d'une petite surface. Un studio, un type 1 ou un type 2 sont en effet des logements qui sont très recherchés dans le domaine de la location. De ce fait, ces types de logements sont de plus en plus rares sur ce marché ou, en tous les cas, les acquéreurs sont souvent très nombreux.

En revanche, le nombre de ménages qui projettent d'avoir recours à une division immobilière pour un bien qu'ils acquièrent dans le but de louer plusieurs logements de petites surfaces sont moins fréquents sur le marché immobilier. Cette situation fait que prévoir d'acheter un grand bien immobilier pour le diviser ensuite constitue une bonne affaire pour ces investisseurs car ils sont confrontés à une moins grande concurrence et donc peuvent davantage profiter de biens à des prix attractifs ou ont une plus grande marge de manœuvre pour négocier leur prix.

D'autre part, en optant pour la division immobilière d'un logement dans le but de louer les différents lots ainsi constitués, un investisseur limite en nombre toutes les démarches liées à l'acquisition de plusieurs biens en termes de recherche de biens à acheter, de recherche de crédit immobilier, de signature d'actes devant un notaire, etc., et ainsi également évitent de multiplier les frais qui sont liés à ces procédures.

Une division immobilière permet également, pour la réalisation des travaux nécessaires à la division d'un logement et à l'aménagement des différentes habitations, d'avoir affaire à un seul ensemble d'artisans, de mutualiser leurs interventions donc, et ainsi gagner du temps et de l'énergie pour organiser leurs prestations.

La division immobilière permet de bénéficier d'une meilleure rentabilité

Acheter un bien en vue de le diviser pour en faire plusieurs logements est en général une bonne affaire financière. En effet, l'achat d'un bien qui dispose d'une grande surface, qui donne donc la possibilité de le scinder ensuite en plusieurs logements, coûte moins cher que d'investir dans des biens plus petits. En effet, en comparaison, le prix au mètre carré des grandes surfaces de logement est moins élevé que celui des biens de petites surfaces.

De la même manière, à la revente, mettre sur le marché plusieurs logements plutôt qu'un seul génère davantage de bénéfices toujours parce que les prix de vente au mètre carré d'un logement vaste sont moins élevés que ceux de petits appartements.

Les règles applicables en matière de division immobilière

Juridiquement, il existe deux formes de division immobilière. L'une que l'on appelle division immobilière "officielle" et l'autre, par opposition, division immobilière "non officielle".

La division immobilière officielle

On parle de division immobilière officielle pour désigner la division d'un bien immobilier pour en créer plusieurs différents quand cette procédure entraîne la création de lots distincts, dits "lots de copropriété", qui ont une valeur spécifique aux yeux de la loi.

Un lot de copropriété représente une partie d'un bien indépendant suite à sa division immobilière, qui dispose de parties privatives (sa propre porte d'entrée, son adresse, sa salle de bain, des compteurs d'électricité ou de gaz, etc.) et de ce que l'on appelle une quote-part des parties communes de l'immeuble.

Un lot de copropriété est défini exactement dans l'état descriptif de division immobilière, un document qui accompagne tout acte de vente ou de location d'un bien immobilier en vertu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi Alur), et qui comporte les renseignements concernant l’immeuble en question, la nature des lots avec leur numéro d’identification, leur description (surface, nombre de pièces, etc.), leur localisation dans l’immeuble, ainsi que la quote-part des parties communes pour le calcul des charges dues par chaque copropriétaire.

Une division immobilière officielle nécessite l'intervention d'un géomètre et d'un notaire afin notamment de définir la répartition des charges qui incombent à chaque lot de copropriété, ainsi que pour recalculer les surfaces habitables.

Si cette division immobilière concerne déjà un bien en copropriété, il est nécessaire avant de se lancer dans une telle opération de bien vérifier que cette procédure est bien autorisée dans le règlement de copropriété. Si tel est le cas, une division immobilière implique alors d'en avertir la copropriété car elle a un effet sur la répartition des charges communes. L'organisation d'une assemblée générale de copropriété exceptionnelle est alors nécessaire, en particulier afin de modifier le règlement de copropriété.

La division immobilière non officielle

La division immobilière non officielle désigne le fait de créer plusieurs logements à partir d'un seul en faisant en sorte, au regard de la loi, que ces aménagements n'impliquent pas la création de différents lots de copropriété, mais que le bien constitue toujours un seul lot.

Pour un bien en copropriété, par exemple, une division immobilière non officielle signifie que les parties communes de l'immeuble ne sont pas concernées par ce procédé. Il s'agit davantage du réaménagement des parties privatives d'un logement en copropriété.

Il faut savoir que la division immobilière non officielle est acceptée juridiquement, même si son appellation ne le laisse pas penser au premier abord. Elle est d'ailleurs le plus souvent utilisée pour proposer des biens en colocation ou pour des locations saisonnières.

En revanche, une division immobilière non officielle, donc qui ne crée pas des lots distincts légalement, peut présenter des inconvénients lors de sa revente, en tous les cas risque d'être moins intéressante d'un point de vue financier puisqu'un seul lot (le bien immobilier acheté à l'origine) est revendu, alors que la vente de plusieurs logements est davantage source de gains plus élevés.

Les principales contraintes liées à une division immobilière

La loi autorise la division immobilière mais à condition que certaines règles soient respectées. Ainsi, d'une manière générale, les logements créés suite à ce procédé doivent être au minimum d'une surface de 14 m², ou d'un volume d'au moins 33 m³ chacun.

Dans le cas d'une division immobilière officielle, qui entraîne donc la création de lots de copropriété distincts, chaque logement doit être indépendant, c'est-à-dire qu'il doit être équipé de tous les éléments obligatoires pour qu'il soit mis en location et considéré comme un logement décent (installation de chauffage, alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, installation électrique, toilettes séparées de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, douche ou une baignoire).