Quel salaire pour emprunter de 200 à 250 000 € pour un achat immobilier ?

En juin 2021, selon les derniers chiffres de la Banque de France, les taux d’intérêt des crédits immobiliers restent historiquement bas à 1,13 % en moyenne. Emprunter pour acquérir un bien immobilier est toujours très intéressant.

Les banques évaluent cependant un certain nombre de critères : revenus, apport personnel ou encore taux d’endettement. Elles déterminent grâce à la capacité financière de l’emprunteur sa capacité d’emprunt et in fine le montant maximal du prêt immobilier. Mais alors quel salaire faut-il pour emprunter de 200 à 250 000 € pour un achat immobilier ? À suivre notre réponse en détail.

Évaluer sa capacité financière pour déterminer le salaire nécessaire pour emprunter de 200 à 250 000 €

Pour emprunter de 200 à 250 000 € en vue d’un achat immobilier, les banques évaluent la capacité financière des emprunteurs. Obtenir un tel montant suppose un salaire minimal établi en fonction de la durée du crédit. Le salaire, et plus généralement les revenus, n’est pas le seul critère pris en compte. Un avocat gagnant 6 000 €/mois peut être un mauvais candidat à l’emprunt quand un jeune professeur gagnant 2 000 € aura de meilleurs atouts avec par exemple aucun crédit à charge. Pour l’obtention d’un prêt d’un montant de 200 à 250 000 €, la situation professionnelle est scrutée à la loupe. Un apport personnel est aussi exigé, car les banques prêtent rarement sans.

Les revenus et les charges fixes du foyer pour un emprunt de 200 à 250 000 €

Tous les revenus du ménage sont pris en compte pour obtenir un emprunt de 200 à 250 000 € :

• les traitements et salaires ;
• les revenus fonciers ;
• les bénéfices (BIC et BNC) ;
• les revenus locatifs ;
• les pensions de retraite, etc.

Les fiches de paie, avis d’imposition et autres déclarations de bénéfice sont étudiés en détail. Il en va de même pour les charges fixes du foyer qui permettent de calculer la capacité d’emprunt. Ce sont les crédits à la consommation, personnels ou renouvelables ou encore le loyer. À noter que les allocations et aides sociales sont rarement assimilées à des revenus.

La situation professionnelle pour emprunter de 200 à 250 000 €

Il va de soi qu’emprunter de 200 à 250 000 € sans une situation professionnelle stable ne suffit pas même avec le salaire adéquat. Les banques préfèrent des emprunteurs bénéficiant d’un contrat de travail en CDI ou exerçant dans la fonction publique. Les trois derniers bulletins de salaire sont alors nécessaires. Pour un indépendant ou un emprunteur en CDD, ce sont les revenus des trois ans précédant la demande d’emprunt qui sont étudiés. La moyenne des revenus diminue en fonction des périodes d’inactivité.

L’apport personnel pour un emprunt immobilier de 200 à 250 000 €

Même si aucun texte de loi ne mentionne l’obligation d’un apport personnel avec un crédit immobilier, celui-ci est, en pratique, exigé par la plupart des banques. Si 10 % minimum du montant de l’acquisition est courant, 20 à 30 % semblent être l’apport idéal. Autrement dit, pour un emprunt de 250 000 €, l’emprunteur doit apporter 25 000 €.

L’apport personnel sert en principe à payer les frais de notaire et d’agence le cas échéant. Il témoigne de la capacité d’épargne de l’emprunteur. Celle-ci est une garantie supplémentaire qui rassure les établissements prêteurs. Un crédit immobilier se rembourse en moyenne sur 20 ans. Avoir des économies en cas de baisse de revenus ou de dépenses imprévues est un atout. À noter qu’un prêt aidé type PTZ+ équivaut pour les banques à un apport personnel, car ce prêt est sans intérêt.

Connaître sa capacité d’emprunt pour estimer le salaire nécessaire pour un prêt immobilier de 200 à 250 000 €

Grâce aux revenus nets du foyer et aux charges fixes, la banque est en mesure de calculer le taux d’endettement des emprunteurs. Celui-ci donne la capacité d’emprunt et in fine la mensualité maximale à ne pas dépasser. La banque ne doit prendre aucun risque et éviter toute défaillance des emprunteurs conduisant parfois à un surendettement. Pour éviter cette situation, le HCSF a émis des recommandations sur le taux d’endettement à ne pas dépasser. Il est aujourd’hui fixé à 35 % soit un tiers des revenus nets du foyer. Son calcul est simple : charges fixes x 100 / revenus. Prenons un exemple concret :

• Un couple à 4 500 € de revenus mensuels.
• Il paie chaque mois 300 € de crédit auto.
• Son loyer est de 800 € /mois.
• Son taux d’endettement est donc de 24 % avec loyer et de 6,6 % sans tenir compte du loyer.
• Le calcul est : 1 100 € ou 300 € de charges x 100 / 4 500 €.

Pour emprunter 250 000 € avec un salaire de 4 500 € et un taux d’endettement de 6,6 %, la mensualité du couple ne pourra excéder 1 300 €/ mois sur 20 ans.

Le reste à vivre des emprunteurs

Rares sont les emprunteurs qui obtiennent un prêt immobilier de 250 000 € avec un taux d’endettement dépassant les 35 %. Les banques tiennent compte également du reste à vivre soit les 65 % restants. Cette somme d’argent sert pour les dépenses quotidiennes du foyer. Elles sont par exemple l’alimentation, le transport, la téléphonie ou encore les assurances. Même si aucun montant n’est obligatoire, un minimum requis est préconisé. Le reste à vivre est en moyenne :

• de 400 à 700 € pour une personne seule ;
• de 800 à 1 200 € pour un couple ;
• de 300 € à 400 € par enfant à charge.

Le saut de charges, critère à ne pas négliger

Enfin, lors de l’évaluation de la capacité d’emprunt pour obtenir de 200 à 250 000 €, les banques analysent le saut de charges. On entend par saut de charges la différence entre le loyer et la future mensualité du crédit immobilier. Un faible saut de charges est un atout supplémentaire vers l’accord de prêt.

Tableau récapitulatif du salaire nécessaire lors d’un emprunt immobilier de 250 000 €

Lorsque l’emprunteur utilise un simulateur en ligne, il comprend très vite que la durée du prêt immobilier impacte directement le salaire nécessaire. Plus la durée du crédit immobilier est courte, plus la mensualité est importante et donc plus le salaire nécessaire doit être élevé. Cette démonstration est valable également dans l’autre sens. Choisir telle ou telle durée de prêt immobilier repose sur divers paramètres dont la capacité d’emprunt.

Plus parlants sont les exemples. Ainsi pour emprunter 250 000 €, voici le salaire qu’il faut avoir quand on emprunte sur 5, 10, 15, 20, 25 ou 30 ans.

Ces chiffres sont strictement indicatifs. Ils ne se substituent pas à une simulation spécifique qui prend en compte le profil de chaque emprunteur. Nous avons dans un précédent article évoqué le salaire à avoir pour un emprunt de 200 000 €. C’est ici pour découvrir ces chiffres.

Afin de savoir quel salaire est nécessaire pour emprunter de 200 à 250 000 € pour un achat immobilier, la solution rapide et gratuite est d’utiliser un simulateur. Cet outil est sans engagement. Il délivre en quelques minutes une estimation du prêt que l’emprunteur peut obtenir en fonction de son salaire. Il a également une estimation du taux d’intérêt, de la durée, de la mensualité et du coût total du prêt immobilier. Après sa simulation, l’emprunteur met en concurrence les offres de crédit via un comparateur en ligne. Il en profite également pour comparer les assurances. La délégation d’assurance génère des économies jusqu’à 30, voire 50 %, par rapport à l’assurance emprunteur du banquier.