Un bien peut-il être revendu avant d’avoir remboursé son crédit immobilier ?

Rien n’empêche légalement un propriétaire de revendre son bien qui a été financé par un crédit immobilier avant que ce dernier ne soit remboursé complétement.

Une situation courante quand on sait que les durées de prêt sont en moyenne de 20 ans, et ont même tendance à s’allonger. Dans ce cas, l’emprunteur dispose de deux solutions vis-à-vis de son crédit en cours : soit rembourser son crédit par anticipation, soit transférer son crédit pour financer l’achat d’un nouveau bien. Attention toutefois, certains types de prêts interdisent de revendre son logement avant d’avoir remboursé son crédit immobilier. Explications.

Revendre son bien et rembourser son crédit par anticipation

Un propriétaire a tout à fait le droit de revendre son bien immobilier à tout moment, même peu de temps après son achat, par exemple moins de 5 ans après, et, ce, même s’il n’a pas fini de rembourser le crédit qui a permis de financer ce bien. Rien n’interdit une telle opération, même pas la loi.

Avec un crédit immobilier en cours qui concerne le bien que l’on veut revendre, il est néanmoins nécessaire de trouver une solution pour rembourser ce prêt puisqu’il n’a plus lieu d’être. L’une des solutions qui s’offrent aux propriétaires dans ce cas est le remboursement anticipé de leur crédit immobilier. Une démarche autorisée mais qui n’est pas sans entraîner des frais.

Rembourser son crédit immobilier toujours en cours alors que l’on décide de vendre le bien acheté grâce à ce financement peut prendre deux formes. Soit le remboursement total du restant dû, soit seulement une partie de ce dernier.

Il faut savoir toutefois que de nombreux contrats de crédit immobilier interdisent un remboursement anticipé si le montant dû est égal ou inférieur à 10 % du montant initial du prêt, sauf s'il s'agit de le solder entièrement.

La demande de remboursement anticipé d’un crédit immobilier nécessite d’effectuer une demande écrite à son organisme prêteur. À réception, ce dernier est dans l’obligation de fournir gratuitement et rapidement toutes les informations nécessaires pour effectuer cette démarche, et il doit en particulier informer l’emprunteur des conséquences financières que le remboursement anticipé entraîne en termes de pénalités, sous la forme d’une estimation chiffrée.

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier entraîne des pénalités

S’il est possible de vendre un bien financé par un crédit immobilier encore en cours et de recourir au remboursement anticipé de ce dernier afin de le solder, cette opération est néanmoins coûteuse car elle entraîne dans la plupart des cas le paiement de pénalités. Cette condition est alors mentionnée dans le contrat de départ.

Ces pénalités sont toutefois réglementées par le Code de la consommation. Pour un crédit immobilier dont le taux d’intérêts est fixe, le montant de ces pénalités ne peut pas être supérieur à la somme de 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation au taux moyen du prêt, et à 3 % du capital restant dû, soit le montant qu’il reste à payer à l’emprunteur pour rembourser en totalité son prêt, avant le remboursement anticipé.

Dans le cas d’un prêt au taux d’intérêts variable, ces pénalités sont plafonnées de la même manière mais elles peuvent être majorées de ce que l’on appelle les intérêts compensateurs, c’est-à-dire le montant qui permet au prêteur d'assurer le taux moyen d’intérêt prévu au départ du prêt.

Il existe néanmoins des situations pour lesquelles les pénalités prévues par l’organisme prêteur en cas de remboursement anticipé d’un crédit immobilier ne sont pas dues : si ce remboursement est justifié par la vente du logement qu’il finance en raison d’un changement de lieu de travail de l’emprunteur ou de son conjoint ; en cas de cessation de l’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint (un licenciement par exemple) ; et en cas de décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Utiliser le solde dû de son crédit immobilier pour financer l’achat d’un nouveau bien

La possibilité de transférer son crédit immobilier

Le propriétaire d’un bien immobilier qui revend ce dernier avant d’avoir remboursé le crédit qui l’a financé dispose aussi de la possibilité, avec l’accord de sa banque ou de son établissement de crédit, de « transférer » son crédit immobilier, c’est-à-dire de le consacrer à l’achat d’un nouveau bien. Une démarche plus connue sous le nom de « prêt-relais » même si cette dénomination désigne plutôt le fait de pouvoir financer grâce à une avance de fonds de sa banque l’achat d’un nouveau bien immobilier sans attendre la revente du premier, et donc avant de disposer du capital correspondant à sa valeur.

Le transfert de crédit évite de clôturer son prêt d’origine, c’est-à-dire de le rembourser par anticipation, et donc de ne pas avoir à régler des frais tels que les pénalités appliquées dans ce cas. Transférer son crédit immobilier permet également de ne pas à avoir à souscrire un autre prêt et, là aussi, à supporter les coûts relatifs à une nouvelle souscription.

Un propriétaire qui revend son bien sans avoir totalement remboursé le prêt qui a servi à financer son achat et qui choisit de transférer son crédit immobilier sur un autre projet d’achat doit savoir néanmoins qu’il bénéficiera d’office du même taux d’intérêt que celui appliqué à son crédit immobilier d’origine. Seule solution à sa disposition pour éventuellement faire baisser ce taux : le renégocier auprès de sa banque, mais sans la garantie d’une proposition plus intéressante de la part de cette dernière.

Certains crédits immobiliers en cours autorisent la revente des biens qu’ils ont financés mais sous certaines conditions

Certains types de crédits immobiliers, comme cela est par exemple le cas avec les prêts à taux zéro (PTZ) et les prêts d’accession social (PAS), n’autorisent pas l’emprunteur à revendre un bien financé avec ces crédits avant de les avoir complétement remboursés.

Dans ce cas-là, la seule possibilité pour le propriétaire est de transférer son crédit immobilier pour financer l’achat ou la construction d’un autre bien immobilier à partir du moment où cette opération concerne sa résidence principale. Il ne peut donc pas avoir recours au remboursement anticipé de son crédit.

Autre condition : son nouveau bien immobilier doit respecter les conditions d'éligibilité au crédit dont l’emprunteur bénéficiait à la date du transfert de ce dernier.