Comment acheter et financer un bien immobilier pour un couple non marié ?

Que l’on soit marié ou non, acheter et financer un bien immobilier en commun est tout à fait possible. Toutefois, afin d’être protégés en cas de décès ou de séparation, les couples en union libre et les partenaires pacsés doivent prendre des dispositions spécifiques.

Devenir propriétaire pour un couple en union libre

Deux personnes qui vivent en couple mais qui ne sont pas mariées peuvent bien sûr décider de devenir propriétaires de leur résidence principale ensemble. Toutefois, en vivant en concubinage, les règles et dispositions qui s’appliquent ne sont pas les mêmes que pour un couple uni par le mariage, qui sont plus favorables en cas de séparation ou de décès notamment.

C’est pourquoi, pour un couple en union libre, il est important de bien organiser l’achat et le financement d’un bien immobilier.

Comment acheter un bien immobilier ?

Un couple en union libre a tout intérêt a prendre ses précautions en matière d’achat d’un bien immobilier d’un point de vue juridique et fiscal. Le notaire est le professionnel le plus expérimenté pour conseiller et aider à prendre les bonnes décisions dans ce cas-là.

Il existe plusieurs procédures qui permettent à des concubins d’acquérir un bien immobilier tout en se protégeant, avec des incidences juridiques et fiscales différentes.

L’achat en indivision

L’achat en indivision propose à deux concubins de partager la propriété de leur logement soit à part égale (chacun possède la moitié du bien), ou soit, selon la situation ou surtout les apports financiers de chacun, d’une manière inégale (60 % pour l’un et 40 % pour l’autre par exemple). Dans tous les cas, le type de partage choisi doit être mentionné dans l’acte de vente.

L’achat en indivision donne la possibilité, mais cela reste un choix, de passer une convention d’indivision entre les partenaires en union libre. Il s’agit d’un acte notarié qui apparaît dans l’acte de vente ou qui est joint séparément. Cette convention définit les modalités de gestion de l'indivision et prévoit la situation en cas de séparation ou de décès, comme, par exemple, le fait que le concubin survivant puisse acquérir la quote-part du défunt. La durée de la convention est déterminée dans le temps (5 ans maximum) mais renouvelable tacitement, ou indéterminée.

En cas de décès et d’absence d’une convention d’indivision, il faut savoir que le concubin survivant n’a aucun droit sur l’héritage du défunt. Dans ce cas, ce sont les héritiers de ce dernier qui deviennent propriétaires de sa part. Le membre du couple survivant est en conséquence automatiquement en indivision avec ces derniers. C’est pourquoi, dans cette situation, il est recommandé à un couple en union libre de se léguer l’usufruit de leur part respective par testament. Toutefois, cette succession est taxée au maximum, au taux de 60 %.

L’achat en indivision suppose que le bien immobilier ainsi acquis ne peut pas être vendu sans que les deux membres du couple non marié donnent leur accord, hormis si l’un des concubins détient au moins 2/3 des droits dans cette indivision. Dans ce cas-là, il peut s’opposer au refus de l’autre qui ne souhaite pas vendre leur bien en commun. Il doit néanmoins se rapprocher d’un notaire qui constate officiellement la situation et, ensuite, saisir le tribunal judiciaire chargé d’autoriser ou non la vente du logement.

Un couple en union libre peut à tout moment mettre fin à l’indivision à la demande de l’un d’entre eux, même si l’autre s’y oppose. Mais en cas de désaccord, c’est le tribunal qui tranche.

En cas de séparation et de l’accord du couple de vendre leur bien immobilier, chacun récupère la part qui lui revient. Si l’un veut racheter la part de l’autre et conserver le bien, il dispose d’un droit de priorité.

La clause tontine (ou pacte tontinier)

On parle de clause tontine (ou de pacte tontinier) pour désigner un acte notarié qui accompagne l’achat d’un bien immobilier et qui prévoit qu’au décès de l’un des membres d’un couple en union libre, celui survivant devient seul propriétaire du logement. Cette clause a pour conséquence de ne plus considérer le défunt comme également ancien propriétaire, ce qui veut dire que ses héritiers n’ont aucun droit sur le bien.

Il faut savoir qu’avec la clause tontine, en cas de mésentente, et si les concubins n’ont pas décidé de renoncer à cette clause, il faut attendre le décès d’un des deux pour débloquer la situation en matière de droit à la propriété. Le tribunal n’est pas compétent dans ce cas pour effectuer le partage du bien.

L’achat par le biais d’une société civile immobilière (SCI)

Un couple en union libre a aussi la possibilité d’acheter un bien immobilier en constituant une société civile immobilière (SCI). Dans ce cas, c’est la SCI qui achète et qui est propriétaire du logement. Chaque membre du couple est considéré comme locataire ou occupant à titre gratuit de la société.

Créer une SCI suppose de rédiger des statuts, de tenir des assemblées et une comptabilité régulière. D’autre part, en cas de mésentente, mais seulement si les statuts le prévoient, l’un des deux membres du couple qui veut se retirer de la SCI, peut obtenir soit le rachat de ses parts par la société ou soit l'attribution du logement. À ce moment-là, il peut aussi être décidé de dissoudre la SCI et le logement est partagé, à moins d'un accord pour sa vente.

En cas de désaccord entre les concubins, c’est le tribunal qui est compétent pour régler la situation.

À savoir : acquérir un bien en SCI ne donne pas droit à bénéficier par exemple d’un prêt à taux zéro, ni d’utiliser un plan d’épargne logement pour son achat.

Comment financer un bien immobilier ?

Il existe plusieurs manières d’envisager le financement d’un bien immobilier pour un couple en union libre.

Le deux membres du couple peuvent être coemprunteurs. Il s’agit alors d’un engagement solidaire de ces derniers : chacun est engagé pour le montant total emprunté auprès d’un établissement de crédit.

Il est aussi possible d’emprunter séparément et dans des banques ou organismes financiers différents.

Enfin, l’un des deux concubins peut financer entièrement l’achat du bien. Il est conseillé dans ce cas de faire signer à l’autre une reconnaissance de dettes pour le prêt qu’il a contracté.

Devenir propriétaire pour un couple lié par un Pacs

Lors de l’achat et du financement d’un bien immobilier en commun, les partenaires pacsés sont à peu près dans la même situation qu’un couple en union libre, même s’ils disposent toutefois de plus d’avantages. Ils doivent néanmoins aussi prendre des dispositions pour éviter les problèmes et les conflits en cas de décès ou de séparation.

Une indivision qui peut être prévue avec le Pacs

Contrairement à l’union libre, le Pacs nécessite pour les partenaires de signer une convention au moment où il est conclu. Cette convention peut prévoir les conditions de participation de chacun à la vie commune, que l’on appelle le régime de l'indivision.

Cela veut dire que les conjoints pacsés peuvent prévoir dans cette convention que tous les biens acquis durant leur union seront soumis à l’indivision. Dans ce cas, ils établissent une convention d’indivision, comme peuvent le faire les couples en union libre, mais qui s’applique toute la durée de leur Pacs.

Cette convention peut prévoir, en cas de décès, que le survivant pourra acquérir la quote-part du défunt concernant la propriété du bien. En effet, sans convention, ce sont les héritiers du défunt qui en deviennent propriétaires, à moins qu’il est prévu son lègue à son partenaire survivant par testament.

Toutefois, le partenaire survivant bénéficie de la jouissance du logement pendant un an sans que les héritiers puissent revendiquer le paiement d’une indemnité.

En cas de séparation, la signature d’une convention d’indivision protège mieux les partenaires de Pacs.

Un seul partenaire de Pacs peut acheter le bien immobilier en commun

Un seul des partenaires de Pacs peut signer l’acte qui officialise l’acquisition d’un bien où le couple vit. Il en est le seul propriétaire si la convention de Pacs ne prévoit pas le régime d’indivision dans ses termes. Sinon, chaque concubin possède la moitié du logement et est solidaire des dépenses courantes liées au logement. En revanche, le partenaire qui n’a pas signé l’acte d’acquisition n’est pas solidaire du remboursement du prêt souscrit par celui qui est signataire.

Sans convention d’indivision, celui qui n’est pas propriétaire du bien, n’a aucun droit ni titre sur le logement. Il peut, par exemple, être expulsé par son partenaire de Pacs en cas de mésentente.