Rembourser son prêt immobilier par anticipation : procédure et avantages

Un prêt immobilier peut être remboursé en tout ou partie par anticipation, c’est-à-dire avant la date d’échéance du crédit. Le contrat de prêt peut prévoir des pénalités pour effectuer cette opération bancaire, appelées indemnités de remboursement anticipé.

Qu’est-ce que le remboursement anticipé partiel et total ? Quels avantages et inconvénients comporte cette procédure ? Quelles démarches effectuer pour rembourser son prêt par anticipation ? On vous explique tout en termes simples.

Pour quelles raisons rembourser son crédit immobilier par anticipation ?

Les prêts immobiliers sont contractés sur des durées relativement longues, variant de 15 à 30 ans. Or, de nombreux changements peuvent survenir au cours de la vie d’un emprunteur ou de celle de son foyer. Dans ces circonstances, l’emprunteur peut être tenté de se défaire du crédit immobilier souscrit, que ce soit pour sa résidence principale, pour une résidence secondaire ou pour un investissement locatif.

Parmi les motifs amenant les emprunteurs, on retrouve fréquemment les suivants :

• La vente de la résidence principale pour financer un déménagement
• La vente de résidence secondaire ou locative pour récupérer de l’argent
• L’héritage ou la donation permettant de rembourser les prêts immobiliers

Ce sont donc les événements imprévus qui motivent les emprunteurs à solder tout ou partie de leur prêt immobilier.

Remboursement partiel ou remboursement total ?

Remboursement partiel par anticipation

Le remboursement anticipé est dit partiel s’il porte seulement sur une partie du capital restant dû. Il est souvent utilisé suite à une entrée d’argent exceptionnelle, comme un héritage ou un gain aux jeux par exemple.

L’emprunteur se retrouve alors confronté à un choix suite au remboursement partiel, concernant le reste de son crédit immobilier. Ainsi, il peut :

• Garder les mêmes mensualités de prêt immobilier qu’auparavant : la durée de prêt va donc se raccourcir et son coût total va diminuer
• Revoir les mensualités à la baisse : la durée du prêt va donc rester identique et le reste à vivre du ménage va augmenter

D’un point de vue purement financier, il est plus intéressant de conserver des montants d’échéance identiques. Bien entendu, pour que l’opération soit valable il est nécessaire que les pénalités de remboursement anticipé soient inférieures au gain procuré par le rachat partiel.

Bon à savoir : votre contrat de prêt immobilier peut interdire le remboursement anticipé partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du capital initial emprunté (article L313-47 du Code de la consommation).

Remboursement total par anticipation

Le remboursement anticipé est dit total s’il porte sur l’intégralité du capital restant dû. Il est souvent utilisé en cas de revente du bien, de renégociation de crédit immobilier, de rachat de crédit immobilier ou encore de regroupement de crédits.

Bon à savoir : la banque ne peut pas s’opposer à un remboursement total d’un ou plusieurs crédits immobiliers, puisque l’opération permet de solder le prêt définitivement (article L313-47 du Code de la consommation).

Faut-il rembourser son prêt immobilier par anticipation ?

Le remboursement anticipé est dans la plupart des cas intéressant. Cependant, l’emprunteur doit vérifier cette réalité en calculant les indemnités de remboursement anticipé qu’il va à avoir à payer.

Calcul des indemnités de remboursement anticipé

Ces indemnités ou pénalités de remboursement anticipé permettent aux banques de pallier une partie de leur manque à gagner, puisque la totalité des intérêts initialement prévus ne seront pas versés à l’établissement prêteur.

Elles ne sont dues que si elles sont effectivement précisées dans le contrat de prêt conclu entre le prêteur et l’emprunteur. Il convient donc de vérifier les modalités prévues dans l’acceptation de l’offre de prêt. L’emprunteur ou le courtier peut les avoir négociées à la baisse, voire supprimées dans les meilleurs des cas.

Pour tous les prêts immobiliers conclus depuis le 1^er juillet 1999, les indemnités de remboursement anticipé ne peuvent pas dépasser (article R313-25 du Code de la consommation) :

• Le montant de 6 mois d’intérêts bancaires sur le capital remboursé au taux moyen de prêt
• 3 % du capital restant dû avant le remboursement

Dans la pratique, il convient de demander à votre établissement bancaire l’édition du tableau d’amortissement du ou des prêts que vous souhaitez rembourser par anticipation, ainsi que le décompte de remboursement anticipé.

En cas de remboursement partiel

Mme et M. Dupont ont contracté un emprunt immobilier de 200 000 euros sur 20 ans en 2011, au taux nominal de 4 %. Le capital restant dû est de 120 000 euros. Ils souhaitent rembourser partiellement leur prêt de 50 000 euros en 2021.

Ils devront donc payer la somme la moins élevée entre ces deux calculs, soit 1 000 euros :

• 50 000 x 4 % x 6/12 = 1 000 euros
• 3 % x 120 000 = 3 600 euros

En cas de remboursement total

Mme et M. Dupont devront payer la somme de 2 400 euros :

• 120 000 x 4 % x 6/12 = 2 400 euros
• 3 % x 120 000 = 3 600 euros

Ce qu’il faut retenir ici concerne le remboursement anticipé total en fin de prêt, ou le remboursement partiel sur de petits montants. Ce type de remboursement anticipé peut parfois se révéler peu avantageux. Il convient alors d’effectuer un arbitrage entre les deux options suivantes : rembourser le prêt ou placer la somme d’argent dont vous disposez sur un produit financier rémunéré, permettant de couvrir le coût des intérêts restant dus.

Les cas d’exonération de remboursement anticipé

Trois cas d’exonération sont expressément prévus par la loi (article L313-48 du Code de la consommation), dans le cas ou le bien immobilier est vendu suite :

• Au changement de lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint
• Au décès d’un des deux conjoints
• À la cessation forcée d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint

Il faudra bien sûr présenter des justificatifs à l’établissement bancaire si vous entrez dans un des cas d’exonération cités ci-dessus.

Démarches à effectuer pour demander le remboursement anticipé de votre crédit immobilier

Vous devez adresser une demande écrite, sur le support de votre choix (papier, e-mail), concernant le remboursement par anticipation. Vous pouvez précisez la date de remboursement anticipé envisagé ainsi que le montant du remboursement (partiel ou total).

À réception, la banque est tenue de vous fournir sans délai les informations nécessaires pour prendre votre décision. En outre, le document doit préciser les conséquences financières chiffrées du remboursement par anticipation (article L313-47 du Code de la consommation) en mentionnant le montant du capital restant dû et le montant de la pénalité de remboursement anticipé si elle existe.

Aucun préavis n’étant dû à la banque sous réserve de respecter les dispositions en vigueur, vous pouvez rembourser partiellement ou solder totalement votre crédit immobilier à tout moment.

À noter que les documents que la banque vous fournit dans le cadre du remboursement anticipé sont entièrement gratuits si votre prêt immobilier a été souscrit à partir du 1^er juillet 2016. Pour les prêts antérieurs, le document de décompte de remboursement anticipé peut vous être facturé.

Bon à savoir : effectuer le remboursement par anticipation à la date habituelle de paiement des échéances évite d’avoir à payer des intérêts intercalaires.