Taux d'endettement : peut-on contourner la règle du 35 % pour un prêt immobilier ?

Situation professionnelle et personnelle, historique bancaire, apport personnel, épargne, les établissements prêteurs prennent en compte de nombreux critères lors de la demande d’un prêt immobilier.

Le taux d’endettement est le critère placé en tête de liste des conditions exigées. Il détermine la capacité d’emprunt des acquéreurs en fonction du montant et de la durée du prêt. Avec un seuil fixé depuis janvier 2021 par le HCSF à 35 %, ce taux détermine le montant maximum des mensualités du prêt par rapport aux revenus nets du foyer. Mais est-ce possible de contourner la règle des 35 % du taux d’endettement pour un prêt immobilier ? Notre réponse à suivre.

Pourquoi le taux d’endettement inférieur à 35 % est-il un critère primordial ?

Le taux d’endettement est l’un des critères principaux, avec la situation professionnelle, étudié scrupuleusement par les banques lors de l’octroi d’un crédit immobilier. Ce critère leur permet d’évaluer le profil de l’emprunteur et sa capacité à rembourser un prêt sur le long terme, en moyenne 20 ans. Le taux calculé détermine la situation financière et donc la solvabilité de l’emprunteur. In fine, il conditionne la mensualité maximale que peut supporter le foyer sans tomber dans le surendettement.

Aucune loi n’impose ce taux maximal. C’est un arrêté rendu par la cour de cassation en 2018 qui fixe cette règle afin de préserver les particuliers d’une situation de surendettement. D’ailleurs le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) émet régulièrement des recommandations. C’est lui qui a suggéré en 2021 de limiter le taux d’endettement à 35 % et non plus 33 % comme c’était le cas auparavant. Cette décision favorise l’accession à la propriété d’une résidence principale pour les primo-accédants. Le HCSF préconise aux banques un dépassement du taux d’endettement au-delà de 35 % pour seulement 20 % des dossiers traités. Il semble possible de contourner cette règle d’usage ou du moins de l’assouplir. Une simulation en ligne permet d’obtenir une idée de son taux d’endettement et ainsi de la faisabilité de son projet en quelques minutes.

Comment les banques calculent-elles le taux d’endettement ?

Pour calculer le taux d’endettement, les banques prennent en compte les revenus du foyer (salaires, pensions, retraite, revenus fonciers, etc.) et les charges fixes (prêts divers, pension alimentaire). La formule du calcul du taux d’endettement est donc : charges fixes / revenus nets X 100. À titre d’exemple, notre tableau ci-dessous indique le taux d’endettement d’un ménage en appliquant la formule de calcul :

Le taux d’endettement pour ce ménage ne doit pas dépasser un tiers de ses revenus nets soit 30 % de 2 800 € (4 000 € - 1 200 €). Ce qui correspond à une mensualité inférieure ou égale à 840 €/mois.

Les 1 960 € restants (70 % des revenus nets) doivent être suffisants pour couvrir les dépenses quotidiennes du foyer : électricité, alimentation, assurances, transport, etc. Il s’agit du reste à vivre pour lequel un minimum légal est requis. Ce minimum ne dépend pas d’un taux de référence, mais se base sur les revenus du foyer. Un foyer avec des revenus élevés aura proportionnellement un reste à vivre plus important.

Peut-on contourner le seuil des 35 % du taux d’endettement lors d’un prêt immobilier ?

Au vu des éléments mentionnés ci-dessus, il apparaît difficile de contourner la règle d’usage des 35 % du taux d’endettement. Peu de profils peuvent prétendre le dépasser si l’on s’en tient aux seules recommandations du HCSF. Les emprunteurs disposant de revenus élevés et d’un profil emprunteur aux multiples atouts se voient accorder une dérogation à la règle.

Ils mettent ainsi en avant :

• une gestion irréprochable de leur compte bancaire ;
• un reste à vivre bien supérieur au minimum requis ;
• une carrière professionnelle prometteuse avec des revenus augmentant de manière significative au fil des années.

Pour dépasser le seuil de 35 % du taux d’endettement, il arrive que les banques prennent en compte le saut de charge. Il s’agit de la différence entre l’ancienne mensualité du loyer et la mensualité du prêt immobilier à venir. Si l’emprunteur paye sans difficulté une mensualité de loyer plus élevée que la mensualité du prêt à venir, malgré un taux d’endettement supérieur à la norme, alors la banque peut accepter ce dépassement. Le profil de l’emprunteur entre aussi en ligne de compte : situation professionnelle stable, revenus réguliers et reste à vivre suffisant.

Quelles solutions pour diminuer son taux d’endettement ?

Dans l’idéal, un taux d’endettement doit se situer entre 20 et 25 % des revenus nets du foyer. Si après une simulation, l’emprunteur voit qu’il dépasse ce seuil, il peut prendre des mesures pour éviter un refus de prêt immobilier.

• Diminuer ses charges fixes en soldant ses crédits à la consommation.
• Accroître son apport personnel avec par exemple l’obtention d’un prêt à taux zéro.
• Réduire ses dépenses quotidiennes pour augmenter son reste à vivre.
• Épargner davantage.
• Augmenter la durée du prêt immobilier.

Le rachat de crédits peut aussi être une solution pour diminuer son taux d’endettement. Si l’emprunteur rembourse au minimum 2 crédits, il peut les regrouper en un seul pour alléger la mensualité et obtenir un meilleur taux. En diminuant ses charges avec le rachat de crédit, il diminue ainsi de facto son taux d’endettement. En contrepartie, la durée du crédit augmente et in fine son coût total.

Pour l’octroi d’un prêt immobilier, le taux d’endettement est un critère important analysé par les banques. Avec un seuil maximal fixé à 35 %, il est difficile de contourner la règle. Seuls les profils aux hauts revenus avec un reste à vivre important peuvent espérer dépasser ce taux. Avec un apport personnel élevé, une bonne gestion financière et une capacité d’épargne intéressante, certains établissements bancaires peuvent y déroger. Toujours est-il qu’il est préférable de diminuer son taux d’endettement s’il apparaît supérieur à la norme après une simulation. C’est, en règle générale, plus facile que d’espérer contourner le seuil des 35 %.