Pénalités de remboursement anticipé d’un crédit immobilier : obligatoires ? Négociables ?

Lorsqu’on fait le choix d’acquérir un bien immobilier, rares sont ceux qui le font sans avoir recours à un crédit immobilier, surtout lorsque les taux d’intérêt sont bas. Emprunter pour acheter permet de conserver une épargne disponible en cas de coup dur.

Parmi les frais afférents au crédit immobilier, on trouve les IRA ou Indemnités de Remboursement Anticipé. Mais les indemnités de remboursement anticipé, c’est quoi ? Pourquoi payer en plus alors que l’on paye déjà des intérêts sur un prêt ? Sont-elles obligatoires ? Sont-elles négociables ? Et comment se calculent-elles ? Les réponses à ces questions sont ici…

Définition des indemnités de remboursement anticipé

Les IRA, une clause de votre crédit parmi d’autres

Généralement les banques demandent un apport personnel correspondant au minimum à 10% de la somme empruntée pour étudier une demande de financement d’achat d’un bien. Une fois les garanties vérifiées (salaires, taux d’endettements, âge, condition physique du ou des emprunteurs, faisabilité du projet), votre prêteur va vous proposer une offre comprenant notamment le taux d’emprunt, la durée du prêt et les modalités de paiement des échéances.

Dans les conditions particulières, vous trouverez également une clause concernant les indemnités de remboursement anticipé de ce financement. Parce que oui, rembourser d’un coup trop tôt votre crédit immobilier peut vous coûter de l’argent !

A contrario, le solder trop tard vis-à-vis du terme peut s’avérer être aussi désavantageux.

Sachez cependant quela banque ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé, sauf s’il s’agit d’un remboursement partiel d’un montant inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt (article L313-47 du code de la consommation).

Les IRA, c’est quoi au juste ?

Les pénalités ou indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont donc des frais appliqués si vous décidez de solder votre prêt immobilier avant le terme échu. Vous devrez les payer, que vous souhaitiez faire un remboursement total ou partiel.

Elles sont prévues pour dédommager l’établissement bancaire des préjudices subis par cette restitution anticipée. En effet, elles compensent la perte financière entraînée par le non paiement des intérêts d’emprunt que vous auriez payé en menant à terme votre prêt.

Les IRA sont-elles obligatoires ?

Comme vu précédemment, ces pénalités servent de filet de sécurité à votre banque pour ne pas perdre trop d’argent. Elles sont négociables au moment de la signature de l’offre de prêt, mais il existe des exceptions de facto, même lorsque ces dernières apparaissent dans votre offre d’emprunt. Ces trois cas d’exonération si vous revendez votre bien immobilier :

• Suite au décès de l’emprunteur ou du co-emprunteur,
• Suite au changement de lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint,
• Suite à une cessation forcée d’activité professionnelle, le licenciement étant l’exemple le plus courant.

En revanche, les indemnités de remboursement anticipé restent dues si :

• Vous rachetez votre prêt avec un autre organisme bancaire afin de profiter d’un taux plus intéressant,
• Vous effectuez un prêt relais qui couvre en totalité le montant restant dû pour financer l’achat d’un autre bien,
• Si vous soldez la totalité ou une partie de votre prêt grâce à la vente du bien ou une rentrée d’argent exceptionnelle.

À noter que si vous vendez un bien financé par un crédit, vous êtes dans l’obligation légale de solder l’intégralité de ce prêt. Vous ne pouvez donc pas choisir de continuer à rembourser un emprunt immobilier dont l’objet n’a plus lieu d’être.

Les IRA sont-elles négociables ?

Il est tout à faitpossible de négocier les IRA, seul ou à l’aide d’un courtier, avant même la signature de votre offre de prêt. Dans cette optique, vous pouvez tenter de les alléger, voire de les annuler, par un des moyens suivants :

• Négocier que la clause concernant ces indemnités n’apparaisse pas dans votre contrat. Mais cela peut entraîner une augmentation du taux de crédit. Il faudra donc calculer ce qui est le plus avantageux pour vous sur le long terme
• Négocier une annulation (mais c’est assez complexe dans la démarche et encore faut-il trouver une banque qui accepte) avec un prêt à taux variable. C’est surtout avantageux lorsque les taux d’intérêts sont hauts
• Demander une diminution progressive proportionnelle au capital restant dû.
• Faire jouer la concurrence entre établissements bancaires pour trouver celui qui vous proposera les meilleures conditions

Vous pouvez également essayer de les négocier à la baisse lors de votre demande de remboursement anticipé. Ici, quelques astuces pourraient inciter votre banquier à vous accorder un geste commercial, comme par exemple :

• Rester dans la même banque et le faire savoir
• Proposer de contracter un nouveau prêt immobilier dans le même établissement bancaire
• Ouvrir le produit d’épargne dont votre conseiller vous parler depuis des mois
• Rapatrier vos contrats d’assurance au sein de votre agence bancaire

Sachez que les établissements financiers vont faire payer systématiquement les IRA à leurs clients désirant les quitter pour la concurrence. Mais en conservant la même banque, il est possible d’obtenir un allègement de ces pénalités si l’on solde le prêt suite à une vente par exemple. On peut alors souscrire un nouveau crédit dans la même banque et parfois même négocier en sus une exonération sur le financement à venir.

Dans tous les cas, et même si vous devez payer des pénalités de remboursement anticipé, pensez à faire coïncider la date du rachat ou du remboursement du crédit avec la date d’échéance habituelle. Cette astuce vous permettra de ne pas payer les intérêts intercalaires qui viennent s’ajouter aux frais d’IRA.

Enfin, n’hésitez pas à comparer et à vous faire accompagner par un professionnel. Le courtier, en plus de sa solide expérience, peut vous faire profiter de garanties plus intéressantes en démarchant les banques et organismes d’assurance grâce à son professionnalisme et son carnet de contacts.

Comment calculer les indemnités de remboursement anticipé ?

Le calcul de ces indemnités estrégie par le Code de la consommation, comme précisé par les articles L312-21 et R312-2. Elles sont plafonnées et ne peuvent pas dépasser :

• 3% du capital restant dû au moment de la demande de remboursement
• OU 6 mois d’intérêts des sommes remboursées au taux moyen du prêt total

La banque a l’obligation d’appliquer le tarif le plus avantageux pour ses clients.

Prenons un exemple pour illustrer le mode de calcul des IRA en se basant sur un capital restant dû de 100 000 euros avec un taux annuel de crédit de 2 :

• Avec la méthode des 3 % du capital restant dû, les IRA s’élèvent à 3 000 euros (100 000 x 3 %)
• Avec la méthode des 6 mois d’intérêts, les IRA s’élèvent à 1 000 euros [(100 000 x 2 %) x 6/12]

Il vous sera donc demandé de dédommager la banque de la somme la plus avantageuse pour vous, soit 1000€.

Ainsi, les pénalités de remboursement anticipé, bien négociées au moment de la signature de l’offre définitive, peuvent se révéler être un avantage pour le consommateur. Calculées au plus juste, elles représententune infime partie des sommes empruntées et n’empêchent pas les possibilités de solder un prêt pour réaliser de nouveaux projets de vie. Elles permettent aussi aux établissements financiers de s’assurer une sécurité de gains. Les indemnités de remboursement anticipé en deviennent presque rassurantes pour l’ensemble des signataires !