Mettre un bien immobilier en location : quelles règles respecter ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous souhaitez le mettre en location ? Vous êtes locataire d’un logement et vous désirez connaitre les règles que le propriétaire se doit de respecter ? Vous êtes au bon endroit. Dans ce dossier, nous présentons les règles et les normes qui doivent être suivies pour louer un bien immobilier dans de bonnes conditions, en vue de préserver la santé et la sécurité du locataire.

Quelles règles et normes respecter pour mettre un bien immobilier en location ?

Un logement décent

Seul un logement décent peut être mis en location, en vertu du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Or, les critères qui permettent d’établir qu’un logement est décent ou non sont explicités dans ce texte de loi officiel qui vise à préserver la sécurité et la santé du locataire.

Voici les critères que doit respecter un logement pour être mis en location :

• La pièce principale du logement doit mesurer au minimum 9 m² pour une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, ce qui correspond à un volume habitable de 20 m³. Elle doit disposer de la lumière naturelle et elle doit être dotée d’un ouvrant qui donne accès à l’air libre ou à un volume vitré qui donne accès à l’air libre.
• La location doit être solide et bien entretenue dans sa structure globale et dans ses accès.
• L’électricité, le gaz, le réseau d’eau et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire doivent répondre aux normes en vigueur et fonctionner correctement sans risque pour le locataire.
• Les menuiseries et la toiture du logement doivent permettre son étanchéité.
• Le renouvellement de l’air doit être permis par les ouvertures du logement et/ou son dispositif de ventilation.
• Aucun matériau dangereux pour la santé (plomb, amiante, etc.) ne doit être présent dans le logement.
• Les garde-corps divers doivent être fixés solidement pour ne pas compromettre la sécurité du locataire.

Des équipements indispensables

Un logement décent mis en location doit comporter les équipements suivants :

• Un dispositif de chauffage pour chauffer le logement et évacuer les résidus de combustion sans danger,
• Une alimentation en eau potable dont la pression et le débit permettent un usage normal,
• Un dispositif d’évacuation des eaux usées conforme aux normes en vigueur et sans refoulement,
• Un réseau électrique aux normes, capable de supporter un éclairage suffisant et l’usage d’appareils électriques courants,
• Des équipements sanitaires et d’hygiène avec une douche ou une baignoire et des WC dans une autre pièce que la cuisine (les WC peuvent être extérieurs au logement à condition d’être facilement accessibles au sein du même immeuble),
• Un espace cuisine aménagé avec un évier raccordé à l’eau chaude et à l’eau froide et à un dispositif d’évacuation des eaux usées, ainsi qu’avec la possibilité d’installer un appareil de cuisson.

Que risque un propriétaire qui ne respecte pas les règles de mise en location d’un bien immobilier ?

Lorsqu’un propriétaire met en location un bien qui n’est pas conforme aux règles, ledit logement n’est pas considéré comme décent. En conséquence, le locataire est en droit d’exiger sa mise aux normes et en conformité.

Si le propriétaire refuse d’accéder à la demande du locataire, ce dernier peut saisir le juge. Celui-ci impose alors au propriétaire la mise en conformité du logement loué dans un certain délai et il peut suspendre le versement du loyer ou en réduire le montant pendant ce laps de temps. Dans certaines situations, le juge peut contraindre le propriétaire à verser des dommages et intérêts au locataire.

Le locataire est en droit de quitter un logement indécent à tout moment, sans respecter de préavis, à condition de prouver les éléments qui font de ce logement un habitat non conforme à la location.

Quelles règles respecter pendant la location ?

Outre les critères à respecter qui permettent de mettre un bien immobilier en location, d’autres règles doivent être suivies par le propriétaire en cours de location :

• Il est interdit de demander au locataire une somme d’argent pour réserver le logement.
• Il est interdit d’imposer au locataire un mode de paiement spécifique pour le règlement du loyer.
• Il est interdit d’exiger un règlement complet pour un mois non occupé dans sa totalité, le montant du loyer devant être proratisé en fonction du nombre de jours d’occupation.
• Il est interdit d’imposer une assurance habitation au locataire. Si celui-ci a pour obligation de s’assurer contre les risques locatifs, il peut le faire auprès de la compagnie d’assurance de son choix.
• Il est interdit d’empêcher le locataire de recevoir et d’héberger temporairement ses proches (famille ou amis). En revanche, le propriétaire peut demander leur départ si des troubles sont signalés par le voisinage.
• Il est interdit d’empêcher le locataire d’avoir un animal de compagnie, comme un chien ou un chat. Toutefois, le propriétaire peut en restreindre leur nombre ou interdire les chiens dangereux (chiens d’attaque de catégorie 2) et les NAC exotiques (serpents, scorpions, etc.).
• Il est interdit de se rendre chez le locataire pour vérifier l’état du logement sans avoir l’accord de celui-ci au préalable. Or, il faut savoir que le locataire est tout à fait en droit de refuser cette visite.
• Il est interdit de solliciter une indemnité pour compenser une résiliation anticipée du bail de location. Le locataire doit respecter un délai de préavis d’un ou trois mois selon le contexte et aucune compensation ne doit être exigée en plus du règlement du loyer.
• Il est interdit de conserver le dépôt de garantie du locataire plus d’un mois après son départ du logement si le bien est restitué dans un état conforme à l’état des lieux d’entrée. En outre, toute retenue sur le montant du dépôt de garantie doit être justifiée par une facture ou un devis détaillé.