La procédure d’expropriation : qu'est-ce que c'est ? Qui l'initie ? Dans quel cadre ?

Une procédure d’expropriation est décidée à l’initiative d’une personne publique qui a besoin, pour réaliser un projet d’utilité publique, d’un bien (bâtiment ou terrain) dont un particulier ou une personne morale est propriétaire. Il s’agit donc d’une cession contrainte de la part de ces derniers mais qui doit répondre à des critères bien précis pour être mise en route.

Qu’appelle-t-on une procédure expropriation ?

Une expropriation désigne une procédure qui contraint un particulier ou une personne morale, comme une entreprise par exemple, de céder son bien immobilier en contrepartie d’une indemnité.

Les biens immobiliers qui peuvent être concernés par une procédure d’expropriation sont autant des immeubles bâtis que des terrains nus, ou encore des droits réels immobiliers, comme un titre de propriété sur une construction ou un terrain par exemple. L’expropriation peut s’appliquer à la totalité du bien ou seulement à l’une de ses parties.

Une procédure d’expropriation ne peut être initiée que par une personne publique, c’est-à-dire l’État, une collectivité territoriale (région, département, commune, établissement public de coopération intercommunale) et un établissement public. Néanmoins, certaines personnes privées (concessionnaires de personnes publiques, bénéficiaires d’un partenariat public-privé, organismes qui gèrent des services publics) peuvent également être à l’origine d’une procédure d’expropriation.

Dans quelle situation une procédure d’expropriation peut-elle être décidée ?

Une procédure d’expropriation, le plus souvent initiée par une personne publique, est dans la plupart des cas rendue nécessaire en raison de la réalisation d’ouvrages publics et d’aménagements urbains qui nécessitent de détruire le bien immobilier visé par cette procédure, ou d’occuper un terrain appartenant à un particulier par exemple.

Dans tous les cas, une expropriation ne peut intervenir que si elle présente une utilité publique, un statut déclaré par une autorité de l’État le plus souvent dans le cas de la création de lotissements communaux, d'espaces verts, d'établissements d'enseignement ou hospitaliers, ou encore pour des opérations d’amélioration de la voirie.

Pour être déclarée d’utilité publique, une expropriation doit être rendue nécessaire par un projet réellement justifié, si aucune autre solution n’a pas pu être trouvée, et si l'atteinte à la propriété de la personne expropriée n'est pas disproportionnée par rapport à l'objectif poursuivi.

Les étapes d’une procédure d’expropriation

Une procédure d’expropriation ne se déroule pas n’importe comment. Il s’agit d’un acte régit par le Code de l’urbanisme qui définit précisément les différentes étapes à respecter, de la décision initiale au transfert de propriété. C’est pourquoi une procédure d’expropriation peut prendre du temps, une durée qui peut varier à moins d’un an à plusieurs années selon les cas.

Une expropriation se déroule toujours en deux temps : une phase administrative et une phase judiciaire.

La phase administrative d’une procédure d’expropriation

La première étape d’une procédure d’expropriation est une phase administrative qui se déroule en deux temps.

D’abord, suite à la transmission d’un dossier concernant l’expropriation envisagée par la personne publique qui l’initie (explications concernant le projet, son plan de situation, le périmètre des biens à exproprier et une première estimation des acquisitions à réaliser), le préfet ouvre une enquête publique par arrêté dont l’objectif est d’informer le public d’un tel projet. L’ouverture de l’enquête publique est diffusée dans les journaux locaux du département concerné par l’expropriation et elle est affichée dans la mairie où le projet doit avoir lieu.

L’enquête publique est menée par un commissaire-enquêteur désigné par le président du tribunal administratif. Le dossier concernant le projet d’expropriation est consultable par le public qui a la possibilité de formuler des observations dans un registre.

Si les résultats de l’enquête publique conforte l’utilité publique de l’expropriation, le préfet prononce une déclaration d'utilité publique (DUP). Cette dernière peut être contestée par les personnes concernées par l’expropriation qui doivent alors engager un recours devant le tribunal administratif.

Ensuite, la seconde étape de la phase administrative d’une procédure d’expropriation est l’enquête parcellaire (ouverte par le préfet et menée par un commissaire-enquêteur qu’il désigne) dont le but est d’identifier le ou les propriétaires concernés, de les contacter personnellement par lettre recommandée avec accusé de réception et de les informer de la manière qu’ils seront touchés par l’expropriation.

Suite à ces démarches, le préfet déclare par un arrêté que les parcelles visées par une procédure d’expropriation peuvent être cédées. Le propriétaire est avisé de cette procédure par lettre recommandée avec accusé de réception.

La phase judiciaire d’une procédure d’expropriation

Une fois la phase administrative de la procédure d’expropriation terminée, le transfert du bien du propriétaire à la personne publique concernée peut se concrétiser.

Ce transfert de propriété peut se faire à l’amiable entre les deux parties. Si aucun accord n’est trouvé, la personne publique peut saisir le juge de l'expropriation qui prononce une ordonnance d'expropriation, un acte porté à la connaissance du propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception.

Cette ordonnance d'expropriation signifie juridiquement que le transfert de propriété est effectif, c’est-à-dire que le propriétaire du bien exproprié ne peut plus le vendre, ou encore en faire la donation.

À cette étape de la procédure d’expropriation, la personne publique fait une offre d’indemnisation au propriétaire soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d'huissier. La personne expropriée a alors un mois pour informer la personne publique de son acceptation et de son accord sur le montant de l’indemnisation. En cas de désaccord entre les deux parties, le juge de l’expropriation est saisi et c’est lui qui fixe le montant de l’indemnisation.

Quelle indemnisation en cas d’expropriation ?

Le montant de l’indemnisation proposé aux propriétaires expropriés doit couvrir le préjudice direct subi.

L’indemnisation est composée d’une compensation principale équivalente à la valeur du bien concerné à la date de la décision de la procédure, qui doit permettre à l’exproprié d’acquérir un autre bien de la même valeur.

L’indemnisation prend également en compte des éléments matériels qui valorisent le bien concerné par une procédure d’expulsion comme par exemple la présence d’un garage, l’installation d’une clôture, des plantations, etc.

L’expropriation a lieu un mois après le paiement de l’indemnité au propriétaire. Si passé ce délai, le propriétaire occupe les lieux, il peut faire l’objet d’une expulsion.