Comment gérer des loyers impayés ? Quelle procédure ? Que dit la loi ?

En cas de loyers impayés, le bailleur dispose de différents leviers pour faire face à cette situation. Selon les termes du bail, les assurances souscrites et la situation du locataire, des démarches précises doivent être effectuées, soit pour récupérer les loyers impayés, soit, au pire, pour demander l’expulsion des locataires indélicats. Ces procédures doivent respecter des règles strictes définies par la loi. Explications.

Tenter de trouver une solution à l’amiable

Un bailleur qui se trouve devant une situation de loyers impayés doit agir très rapidement, dès le premier incident de paiement de son locataire. Dans un premier temps, le propriétaire doit essayer de résoudre ce problème à l’amiable en contactant son locataire pour comprendre pourquoi il n’a pas honorer ses loyers et voir s’il s’agit d’un problème temporaire ou plus durable. Il arrive très souvent que ce simple contact permette de trouver une solution qui peut prendre par exemple la forme d’un échelonnement de la dette. Tout ce qui est décidé à l’issue de cette procédure à l’amiable doit être porté à l’écrit et signé par les deux parties.

Si aucun terrain d’entente n’est trouvé entre le bailleur et le locataire, le propriétaire doit alors s’adresser à la personne qui s’est portée caution pour son locataire, s’il en existe une. Cette dernière s’est en effet engagée par cet acte à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part. Si le locataire a souscrit une garantie Visale, le bailleur doit se tourner vers Action logement, l’organisme qui fournit gratuitement cette garantie sous certaines conditions et pendant les 3 premières années du bail. La garantie Visale est une caution gratuite couvrant les impayés des loyers et des charges.

Enfin, s’il a souscrit une assurance garantissant les impayés de loyer, le bailleur a également la possibilité de se tourner vers son assureur. Cette assurance permet en effet de garantir au propriétaire le remboursement des sommes qui lui sont dues suite au défaut de paiement du loyer par son locataire.

L’obligation de signalement d’impayés de loyer si le locataire bénéficie d’aides au logement

Un propriétaire qui constate le non-paiement de loyers dans le cas d’un locataire qui bénéficie d’aides au logement est dans l’obligation d’en informer les organismes prestataires (Caf ou MSA). Cette procédure est exigée lorsque l’impayé de loyer correspond à une dette au moins égale à 2 fois le montant mensuel net du loyer hors charges, c’est-à-dire une fois le montant de l'aide au logement déduit. À la suite de ce signalement, la Caf ou la MSA demande au bailleur de mettre en place un plan d’apurement de la dette constatée qui fixe les conditions de remboursement des loyers impayés (montant, délai...), dans un délai maximum de 6 mois.

À savoir : un bailleur qui omet de signaler des impayés de loyer aux organismes concernés est passible d’une amende de 6 754 euros.

Est-il possible de résilier un bail en cas d’impayés de loyers ?

Dans la plupart des baux de location figure ce que l’on appelle une clause résolutoire dont les termes sont définies par l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Cette clause résolutoire prévoit que le contrat de location est résilié de plein droit, c'est-à-dire automatiquement, si le locataire ne paie pas son loyer (et ses charges) aux échéances convenues. C’est pourquoi il est vivement conseillé aux bailleurs d’inclure cette clause résolutoire dans leur bail.

En présence d’une telle clause, le propriétaire doit s’adresser à un huissier qui rédige un commandement de payer, c’est-à-dire un acte qui ordonne au locataire d'exécuter ses obligations, en l’occurrence le règlement de ses loyers impayés. Ce commandement de payer, qui précise le montant des sommes dues, est envoyé au locataire et à la personne ou à l’organisme qui s’est éventuellement porté caution.

Le locataire dispose ensuite de 2 mois pour payer ses loyers impayés, majorés des frais d’huissier. Pendant ce délai, s’il ne peut pas payer ses dettes, le locataire a la possibilité de saisir le tribunal d'instance de son domicile pour demander des délais de paiement ou de s’adresser au fonds de solidarité pour le logement (FSL) qui accorde sous certaines conditions des aides financières aux personnes qui rencontrent des difficultés pour honorer leurs loyers entre autres.

Au bout de ces 2 mois, si le locataire a payé les loyers dus au bailleur, il peut rester dans le logement. Dans le cas contraire, le propriétaire doit saisir le tribunal d'instance afin qu'il constate que le bail est résilié et qu’une expulsion peut être prononcée. Il a la possibilité de le faire en référé, procédure qui permet de demander à la justice de se prononcer très rapidement et de manière provisoire sur un litige. Avant qu’une expulsion soit décidée, le juge peut aussi accorder des délais de paiement au locataire s’il estime qu’il est en capacité de régler ses loyers impayés.

Dans le cas où le bail ne comporte pas de clause résolutoire et pour demander sa résiliation en cas d’impayés de loyer, le propriétaire doit s’adresser à un huissier pour qu'il assigne le locataire devant le tribunal d'instance et obtenir la résiliation du bail et son expulsion. En fonction de la situation financière du locataire indélicat, le juge peut soit lui accorder des délais de paiement, soit prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire. Dans ce dernier cas, le bailleur doit envoyer à son locataire un commandement de quitter les lieux, par le biais d’un huissier. Le locataire a ensuite 2 mois pour quitter le logement, période pendant laquelle il peut demander un délai supplémentaire (de 3 mois à 3 ans selon la situation du locataire) en saisissant le tribunal de grande instance (TGI).