La caution bancaire pour un prêt immobilier : pour qui, quand, comment ?

Il n’est pas toujours utile de prendre une sûreté immobilière en garantie d’un prêt bancaire. La plupart du temps, les banques solliciteront une caution bancaire. C’est une alternative de choix pour éviter l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers, qui ne nécessite pas l’intervention du notaire. Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur cette solution qui a la faveur des emprunteurs et des banques…

Qu’est-ce que la caution bancaire ?

La caution bancaire fonctionne de la même façon qu’une caution personnelle. L’emprunteur et l’organisme de caution signent un contrat. En échange du paiement de la caution, l’organisme de caution s’engage à assurer le paiement des mensualités en cas de défaillance de l’emprunteur.

Bien entendu, pour que ce mécanisme soit activé et que la caution accepte de garantir l’emprunteur, il est nécessaire que le dossier de crédit présente de solides garanties. Si tel n’est pas le cas, il faudra sans doute avoir recours à une hypothèque conventionnelle.

Aujourd’hui, le cautionnement est la garantie privilégiée des établissements de crédit et des emprunteurs, que ce soit en matière de prêt immobilier ou de prêt à la consommation. Près de deux tiers des emprunts sont garantis par une caution bancaire.

Les différents types de la caution bancaire

Il existe deux types de caution, qu’elles soient accordées par une personne physique (membre de la famille par exemple) ou par une personne morale (banque ou mutuelle le plus souvent) :

• La caution simple : la caution (la banque ou l’organisme de prêt en l’occurrence) doit poursuivre en premier lieu l’emprunteur, ce n’est qu’après épuisement des voies juridiques à son encontre qu’il peut solliciter la caution
• La caution solidaire : la caution est actionnable immédiatement, dès le premier incident de paiement, elle est simple à mettre en œuvre et permet au créancier d’être payé très rapidement

En pratique, les établissements de crédit préfèrent retenir la caution solidaire. En effet, cette dernière est accordée par les établissements bancaires eux-mêmes ou les mutuelles filiales des banques. Elle offre donc une meilleure sécurité au prêteur, tout en constituant un contrat d’assurance supplémentaire à son actif.

Le coût de la caution bancaire

Si l’établissement bancaire accepte le dossier de l’emprunteur, il accorde bien souvent également la caution bancaire. Cependant, des limites d’adhésion notamment liées à l’âge peuvent entraîner un refus, dans quel cas l’emprunteur se rabattra sur l’hypothèque ou le privilège de prêteur de deniers.

Le tarif de la caution bancaire varie selon deux grands paramètres :

• La caution elle-même, qui applique un taux pouvant varier d’un établissement à l’autre, parfois du simple au triple
• Le montant du crédit, puisque l’organisme de caution fixe son pris avec un pourcentage

En moyenne, le coût d’une caution bancaire représente environ 1,5 % du montant du prêt accordé. Elle est très souvent retenue dès que le dossier le permet, car elle se révèle moins coûteuse, moins contraignante et tout aussi sécuritaire qu’une sûreté immobilière.

Le prix de la caution bancaire se décompose comme suit :

• La commission de caution d’une part
• La contribution au FMG (Fonds Mutuelle de Garantie) d’autre part

En fonction des contrats, il est possible de récupérer en fin de prêt une partie de la somme versée au fonds mutuelle de garantie, ce qui vient alléger la facture d’autant.

Les avantages de la caution bancaire

Outre son coût, la caution bancaire lors de la souscription d’un crédit immobilier présente de nombreux avantages :

• Un formalisme simplifié : pas de signature devant notaire, pas de droits d’enregistrement, pas de frais de mainlevée en fin de prêt
• Un transfert possible : à négocier avec la banque, il permet que la caution bancaire suive l’emprunteur si le prêt est conservé (vente, puis achat d’un nouveau bien immobilier pour déménagement par exemple)
• Possibilité de récupérer jusqu’à 75 % du FMG
• L’exonération de commission pour les emprunteurs les plus jeunes

Sur le papier, la caution bancaire a tout bon, mais encore faut-il pouvoir y prétendre.

Conditions de mise en place de la caution

L’accord de l’établissement bancaire pour la mise en place du crédit immobilier ne signifie pas systématiquement l’accord de la caution. En pratique, c’est souvent le cas, surtout que les banques n’acceptent plus que les dossiers d’emprunt immobilier les moins risqués.

Quoi qu’il en soit, sachez que l’organisme de caution va étudier attentivement votre dossier. Il portera notamment une grande attention aux éléments suivants :

• Les revenus de l’emprunteur et du co-emprunteur
• Le montant total de prêt accordé
• La présence ou non d’un apport personnel
• La stabilité professionnelle de l’emprunteur et du co-emprunteur
• Le montant des échéances et la durée d’emprunt
• Le taux d’endettement du ménage
• L’âge du débiteur et du co-débiteur

Tous ces éléments vont permettre d’accepter ou refuser le cautionnement, mais également d’en fixer le prix. La majorité des refus est lié à l’âge des emprunteurs ou au montant jugé élevé du crédit.

Qui sont les organismes de caution ?

Les organismes de caution sont souvent des filiales des banques et assurances nationales. Chacun travaille avec les établissements bancaires de son choix.

Voici les banques les plus connues et les organismes de caution qu’elles acceptent :

• Crédit Agricole : Camca
• Crédit Mutuel : CMH
• LCL : Camca et Crédit Logement
• AXA : Crédit Logement
• BNP : Crédit Logement
• Caisse d’Epargne : Saccef
• Crédit du Nord : Crédit Logement et Creserfi

Au vu de cette liste, on comprend rapidement que le choix de l’organisme de caution est limité. En effet, il dépend avant tout de la banque auprès de laquelle l’emprunteur sollicite son emprunt.

Bonne nouvelle tout de même, le prix de la caution est intégré dans le TAEG taux annuel effectif global du crédit immobilier. Cela permet à l’emprunteur de choisir l’établissement bancaire le plus attractif en matière de coût total du prêt.

Pour qui, quand, comment ?

En définitive, la caution bancaire peut être accordée à tous les profils d’emprunteur. Elle dépendra avant tout de leur dossier et du montant d’emprunt demandé. Si l’enveloppe du crédit est très élevée, le cautionnement pourrait être refusé par exemple. Mais d’autres garanties, comme l’hypothèque ou le PPD pourront être mises en place.

Le cautionnement est signé et contractualisé au moment de la signature définitive du crédit. Il est d’ailleurs annexé à l’offre de prêt et soumis à délai de réflexion, pour que l’emprunteur puisse décider en connaissance de cause.

Enfin, le contrat de cautionnement fait l’objet d’un acte écrit signé sous seing privé, entre la caution et l’emprunteur. Le plus souvent, c’est l’établissement bancaire qui se charge de recueillir les paraphes et signatures de l’emprunteur.