Qu’est-ce que le prêt d'accession sociale (PAS) ? Qui est concerné ?

Le prêt d’accession sociale (PAS) permet aux ménages aux revenus modestes d’accéder plus facilement à la propriété. Il fait partie des crédits immobiliers réglementés dont le taux d’intérêt est notamment plafonné.

Le PAS, octroyé donc sous conditions de ressources, peut financer jusqu’à 100 % de l’achat de sa résidence principale ou du montant des travaux de rénovation énergétique ou d’agrandissement de son logement.

Les caractéristiques du prêt d'accession sociale (PAS) et les cas où il peut être utilisé

Le prêt d'accession sociale (PAS) s’adresse aux ménages aux revenus modestes qui souhaitent acheter leur résidence principale, c’est-à-dire l'occuper au moins huit mois par an, ou réaliser certains types de travaux dans leur logement.

Dans le premier cas, le PAS peut servir à financer l’achat d'un terrain destiné à y construire sa résidence principale, l’achat d'un logement neuf ou ancien, ainsi que les travaux permettant de le rénover si besoin. La souscription d’un PAS suppose que le ménage occupe le logement ainsi acquis en tant que résidence principale et au maximum dans l’année suivant son achat.

Il existe une exception à cette règle : ce délai requis est repoussé à 6 ans si le logement financé grâce à un PAS est destiné à être occupé par l'emprunteur à partir de la date de son départ à la retraite et s’il le met en location en attendant cette date en respectant des règles spécifiques : la durée totale de location ne peut pas dépasser 6 ans ; le logement doit servir de résidence principale au locataire, il ne peut donc pas être loué comme logement de fonction, meublé de tourisme ou résidence secondaire ; le loyer ne doit pas dépasser les plafonds d’un loyer d'un logement social définis par le ministère de la Transition écologique ; et les revenus du locataire ne doivent pas dépasser non plus les plafonds de ressources requis pour obtenir un logement social.

Le PAS est aussi destiné aux ménages modestes dont le logement nécessite des travaux pour faire des économies d’énergie ou un agrandissement (une extension ou une surélévation). Ce type de prêt peut également servir aux ménages aux revenus faibles qui désirent transformer un bien pour y habiter alors qu’il n’était pas prévu pour un usage d’habitation à l’origine. Dans tous les cas, un PAS peut être octroyé à la condition que le montant des travaux soit au minimum de 4 000 euros. D’autre part, les travaux financés avec un prêt d'accession sociale doivent être terminés au moment où ce prêt est entièrement remboursé.

Les prêts d’accession sociale sont proposés par presque tous les établissements de crédit à la condition qu’ils aient signé une convention avec l’État.

À savoir : contrairement à ce qui était en vigueur avant le 1^er janvier 2020, l’obtention d’un prêt d'accession sociale n’ouvre plus dorénavant de droits pour que le logement concerné soit éligible à l’Aide personnalisée au logement (APL), une allocation destinée à réduire le montant du loyer s’il est mis en location dans les conditions citées plus haut.

Un taux d’intérêt avantageux

Le taux d’intérêt d’un prêt d'accession sociale peut être soit fixe (il ne change pas toute la durée du prêt), soit variable (il varie à la hausse ou à la baisse selon un indice de référence défini au début du prêt et qui est relié aux marchés financiers, ou modulable (à la fois fixe et variable).

Dans tous les cas, le taux d’intérêt d’un PAS est avantageux car il ne peut pas dépasser un plafond défini par la Société de gestion des financements et de la garantie de l’accession sociale à la propriété (SGFGAS). Le taux d’intérêt peut néanmoins varier selon la durée du prêt, comme indiqué dans le tableau suivant publié par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil), mais aussi en fonction de l’organisme financier prêteur:

Durée et montant d’un prêt d’accession sociale

Un prêt d’accession sociale peut être souscrit pour une durée qui oscille le plus souvent de 5 à 30 ans. Ce délai peut être allongé à 35 ans maximum dans certains cas.

Le PAS peut financer jusqu’à 100 % du coût total de l’acquisition d’un bien immobilier dont par exemple le prix du terrain, le coût des travaux, les honoraires de négociation, les taxes locales et de construction, les frais d’état des lieux et d’assurance, etc. En revanche, les frais de notaire, d’hypothèque et d’instruction du dossier de prêt ne peuvent pas être financés à l’aide de ce type de prêt.

Plusieurs particularités concernant le PAS sont également à connaître : ce type de prêt ne peut pas être complété par un autre crédit immobilier classique. En revanche, il peut être cumulé avec un apport personnel, un prêt à taux zéro (PTZ), un éco-prêt à taux zéro, un prêt d’épargne logement, un prêt à taux fixe inférieur ou égal à celui d’un prêt consenti en complément d’un compte épargne logement, un prêt d’Action Logement, ou encore avec un prêt-relais dans l’attente de la vente d’un précédent logement.

D’autre part, l’emprunteur doit apporter une garantie à son prêteur pour protéger ce dernier contre le risque de non remboursement du crédit. Enfin, les frais liés à la souscription d’un PAS sont plafonnés et les frais de rémunération du notaire sont réduits.

Les conditions de ressources pour bénéficier d’un prêt d’accession sociale (PAS)

Pour bénéficier d’un prêt d’accession sociale, les ressources des ménages ne doivent pas dépasser certains plafonds. Les revenus pris en compte correspondent au total des revenus fiscaux de référence de l’emprunteur de l’année N-2 à la date de la demande d’un PAS, ainsi que des autres occupants s’ils ne sont pas rattachés fiscalement à l’emprunteur. Mais les ressources considérées pour évaluer l’éligibilité au PAS peuvent aussi correspondre au montant total de l’achat du logement concerné (ou des travaux prévus) divisé par 9. C’est la somme la plus élevée de l’une et l’autre de ces évaluations qui est considérée au final.

Les plafonds de ressources requis varient en fonction du nombre d’occupants du logement concerné par ce prêt, et sa localisation. La France est en effet découpée en cinq zones (A, Abis, B1, B2 et C) qui caractérisent la situation du territoire en matière de logements, c’est-à-dire qui indiquent si l’offre de logements disponibles est y insuffisante ou non pour couvrir les besoins des demandeurs en termes de volume et de prix. Les zones vont ainsi de la A (situation très tendue) à la zone C, la moins tendue.

En considérant ces différents critères, les plafonds de ressources pour pouvoir bénéficier d’un PAS sont les suivants :