Crédit construction : quelles particularités ?

Vous souhaitez accéder à la propriété, mais vous avez envie d’une maison neuve et à votre goût. Le sur-mesure dont vous avez besoin est possible en faisant construire votre logement.

Pour cela, il va falloir mettre en place un crédit dédié à la construction. Que vous passiez par un prêt à la consommation ou par un prêt immobilier, le crédit construction doit répondre à certaines règles…

Les étapes du crédit construction

Contrairement à l’achat d’un bien immobilier déjà existant, la construction prend du temps. En moyenne, il se passe un an entre la demande de crédit construction et la livraison de la maison, avec ou sans finitions à effectuer. De plus, certaines étapes sont incontournables et leur rapidité va conditionner le type de crédit construction auquel l’emprunteur a recours :

• Un crédit à la consommation si le montant du projet est inférieur à 75 000 euros
• Un crédit immobilier si le montant du projet est supérieur à 75 000 euros

Concrètement, à moins que le terrain sur lequel la construction a lieu ne soit détenu par l’acquéreur depuis plusieurs années, le crédit construction passe par un prêt immobilier. En effet, un ensemble terrain + maison excède les 75 000 euros, et le crédit immobilier est un financement bien moins onéreux qu’au crédit à la consommation affecté aux travaux.

Le projet de construction nécessite obligatoirement un découpage en quatre phases, à savoir :

• L’achat du terrain et son éventuelle viabilisation
• La délivrance d’un permis de construire pour le projet immobilier
• La construction du logement, généralement une maison, dite « hors d’eau, hors d’air »
• La finition de la maison des murs aux plafonds et l’installation des équipements de confort intégrés

Le crédit immobilier va donc être choisi dans 99 % des cas, que les emprunteurs achètent sur plan en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), qu’ils construisent eux-mêmes leur maison oui qu’ils aient recours à un CCMI (Contrat Constructeur de Maison Individuel).

A contrario, si l’emprunteur achète un terrain sans projet de construction immédiat, il pourra plusieurs années plus tard financer la future habitation soit par un crédit immobilier, soit par un crédit travaux, en fonction du montant du projet.

Attardons nous sur le crédit immobilier construction, auquel les emprunteurs ont majoritairement recours, notamment en raison de son taux d’intérêt moins élevé...

Particularités du crédit construction en fonction du projet immobilier

Le financement de la construction immobilière passe donc par un unique emprunt immobilier, mais les modalités de déblocage du crédit vont différer en fonction du type de projet : auto-construction ou bien VEFA / CCMI.

Dans le cadre d’une auto-construction

Pour obtenir votre crédit immobilier en auto-construction, il sera essentiel, outre le respect des critères habituels relatifs à la souscription d’un crédit, tels la capacité d’emprunt, le taux d’endettement, la stabilité professionnelle, de souscrire à une assurance dommage-ouvrage.

Pour que le crédit soit accordé, il faudra chiffre précisément les besoins de l’emprunteur, notamment en ayant le plus possible de devis relatifs à toutes les étapes de la construction. La banque débloquera alors le crédit immobilier au fur et à mesure, sur présentation de factures, de façon à payer les intervenants.

Dans le cadre d’une VEFA ou d’un CCMI

Les étapes liées à la construction de la maison de l’emprunteur sont définies à l’avance, et les versements à réaliser se font, eux aussi, au fur et à mesure de l’avancée du chantier. Concrètement, voici comment sont débloqués les fonds :

• 15 % du montant au début des travaux
• 10 % du montant lors de la phase d’achèvement des fondations
• 15 % du montant lors de la phase d’achèvement des murs
• 20 % du montant lors de la pose du toit
• 15 % du montant lors de la pose des cloisons, fenêtres et portes
• 20 % du montant lors des travaux de second œuvre, comme le chauffage, la ventilation et la menuiserie
• 5 %du montant lors de la remise des clés

Dans tous les cas, les déblocages des fonds se font successivement, ce qui impacte le montant des échéances du crédit immobilier construction…

Le remboursement du crédit construction

Afin de rembourser son crédit construction, l’emprunteur dispose de plusieurs options devant lui pendant la phase de construction. Chacune a ses avantages et inconvénients et le choix doit se faire en connaissance de cause. Explications des solutions proposées par les banques prêteuses pout aménager les modalités de paiements des échéances en fonction de sa situation personnelle.

Remboursement immédiat du crédit

Le crédit immobilier construction est remboursé sans aucun aménagement, le montant des échéances augmente donc au fur et à mesure du déblocage des fonds. Aucun différé n’est prévu et c’est de loin la solution la moins onéreuse pour l’emprunteur, puisqu’il rembourse dès le début les intérêts et le capital.

En revanche, il faut que le ménage puisse faire face, ce qui peut se révéler difficile, notamment s’il a un double loyer à assumer pour se loger le temps de la construction. Nous vous conseillons néanmoins cette option si vous disposez de l’épargne nécessaire ou êtes logés gratuitement par exemple.

Remboursement différé partiel du crédit

L’emprunteur commence à rembourser son crédit construction et les mensualités vont en augmentant au fil des déblocages de fonds. Cependant, il ne rembourse que les intérêts bancaires.

Le capital ne commencera à être amorti qu’à la livraison du chantier. Si l’avantage est de bénéficier de mensualités allégées, l’inconvénient réside dans le paiement de frais supplémentaires à la banque, avec des intérêts dits intercalaires.

Remboursement différé total

Le crédit est tout simplement suspendu durant le temps de la construction. L’emprunteur n’a donc ni capital, ni intérêts à rembourser. Le prêt immobilier étant en place, il doit simplement s’acquitter du paiement des cotisations d’assurance emprunteur.

Si cette solution est simple à mettre en œuvre et permet à l’emprunteur de supporter le moins de charges possible, elle est également la plus chère de toutes les options, en raison du différé et du paiement des intérêts intercalaires.

Quel que soit votre projet de construction, la première économie est sans aucun doute de choisir le meilleur crédit immobilier en comparant les offres proposées par les établissements de crédit.