Top 10 des villes offrant le meilleur rendement locatif : le classement !

Difficile d’établir un classement des villes dans lesquels il fait bon d’investir dans l’immobilier. Plusieurs indicateurs peuvent servir à calculer le rendement locatif net de son bien immobilier. Nous retiendrons ici le top établi par l’édito Se Loger, car il nous apparaît le plus cohérent.

En effet, il tient compte d’une part du prix d’acquisition du bien, et d’autre part des loyers perçus sur 20 ans. Le premier comprend le coût d’achat, les frais de notaire, le remboursement du prêt, les charges immobilières et les taxes foncières. Le second comprend les loyers perçus sur 20 ans, en incluant l’augmentation attendue de la valeur locative.

Le Nord-ouest à l’honneur dans le top 10 des meilleurs rendements locatifs

C’est ainsi que le Nord-ouest est en tête de ce top 10, avec les trois premières villes les plus rentables pour un investissement locatif, à savoir Rennes, Le Mans et Angers. On oublie donc en cette année 2022 les grandes métropoles comme Paris, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Lyon, Strasbourg et Lille, qui disparaissent du haut du classement.

Et on se concentre sur les villes de ce nouveau top 10 à taille humaine, regroupant les aires urbaines les plus attractives du territoire,alliant cadre de vie agréable et coût de la pierre (encore) raisonnable. Car oui, la crise sanitaire liée au COVID, le recours massif des Français au télétravail et l’envie d’espaces verts ont bien redessiné les contours du marché immobilier dans l’Hexagone.

Le Sud est le grand perdant du top 10 des meilleurs rendements locatifs

Oui, dans le Sud, le temps dure longtemps, et c’est beau. Mais voilà, en matière d’immobilier, les prix sont bien trop élevés pour y réaliser un investissement rentable. C’est sans doute pour cela que le top 10 divise la France en deux, et reste ancré à distance restreinte de la capitale. Mais attention, ce sont les villes les plus touristiques et dynamiques qui l’emportent dans ce classement.

N°1 - Rennes

Avec une rentabilité locative nette de 8,2 %, c’est sans encombre que la ville de Rennes se hisse en tête de notre top 10. Il est vrai que la préfecture d’Ille-et-Vilaine, située sur l’arc atlantique, a de quoi séduire.

Voyez plutôt, car c’est un emplacement géographique privilégié. En effet, Rennes offre un climat tempéré, un aéroport pour s’envoler en France et à l’international, un train grande vitesse pour se rendre à Paris en moins d’une heure trente, un bord de mer normand ou atlantique à 45 minutes.

Mais ce n’est pas tout, il est fait bon vivre, et la ville de Rennes figure toujours au classement des villes françaises pour la qualité de vie. Elle a même terminé 8^e au classement européen en 2020.

Enfin, Rennes offre un bassin d’emploi dynamique, notamment dans le domaine du numérique, du service aux entreprises, du transport, etc. Les chiffres du chômage y son bas et ses quelque 70 000 étudiants s’y épanouissent pleinement.

N°2 - Le Mans

Au Mans, la préfecture de la Sarthe affiche fièrement une rentabilité locative nette de 7,2 %. Et ce n’est pas grâce aux célèbres rillettes qu’elle prend place sur la deuxième marche du podium, mais bien grâce à des atouts spécifiques.

Tout d’abord, les loyers y sont abordables et attirent de nombreux locataires. Ensuite, elle offre un cadre de vie « vert » sur une superficie étendue, permettant de répondre aux envies de nature.

Et bien sûr, chacun y trouve sa place dans une famille, surtout que la ville du Mans n’est qu’à une heure de Paris en train, de quoi susciter le coup de foudre des anciens banlieusards parisiens, qui aspirent à une nouvelle qualité de vie.

N°3 - Angers

La ville d’Angers arrive sans difficulté dans le top 3 des communes où investir, offrant une rentabilité locative nette de 6,2 %. Voici encore une préfecture du Grand ouest située à seulement une heure trente minutes de Paris en TGV, et à seulement une heure de Nantes.

La douceur du climat angevin, la verdure en ville avec ses espaces verts, ses pistes cyclables et ses vignobles, les bords de la Maine, ainsi qu’une ville ouvrant grand les bras aux étudiants n’est certainement pas étrangère à ce succès.

N°4 - Brest

La ville de Brest, dans le Finistère, est la 4e ville de ce top, avec une rentabilité locative nette de 6,1%. Autant dire qu’elle est quasiment 3^e ex-æquo avec Le Mans. Eh oui, la Bretagne, ça vous gagne.

Brest, bien qu’éloignée de Paris, offre plusieurs atouts, à commencer par la mer et ses paysages somptueux, entre son patrimoine maritime et historique, entre ses vagues et ses falaises escarpées.

Mais bien sûr, pour attirer les habitants, elle mise également sur le dynamisme de l’emploi et le coût de la vie accessible. Les logements y restent abordables financièrement, et le tissu économique local y est dense, passant des énergies renouvelables aux banques et assurances.

N°5 - Mulhouse

La 5^e ville de ce top 10 est Mulhouse, qui propose une rentabilité locative nette de 4,9 %, ce qui reste attractif et permet d’investir dans une ville dynamique de la région Grand-est. Première commune de Haut-Rhin avec plus de 100 000 habitants, elle demeure une commune à taille humaine.

La proximité des frontières suisses et allemandes, un centre historique pittoresque et une offre culturelle riche renforcent son attractivité. Cerise sur le gâteau, les prix de l’immobilier y sont doux en comparaison des autres communes du Haut-Rhin.

N°6 - Caen

Coïncidence, ou pas, Caen est la 6^e ville de France où il fait bon vivre, et également la 6^e ville de France où il fait bon investir, avec une rentabilité locative nette de 4,7 %, la préfecture du Calvados en Normandie mérite qu’on s’y attarde.

Est-ce l’air du large, sa douceur de vivre, l’effervescence de sa vie étudiante ou encore son pôle économique ouest-normand qui attirent ? Ce qui est certain, c’est que la ville de Caen voit débarquer de nombreux investisseurs immobiliers.

N°7 - Besançon

Aux portes de la Suisse, la préfecture du Doubs arrive numéro 7 du top 10 des villes offrant le meilleur rendement locatif, avec une rentabilité nette de 4,4 %. À mi-chemin entre Lyon et Strasbourg, Besançon jouit d’une position géographique privilégiée.

Ville culturelle au charme indéniable, elle mise aussi sur la biodiversité et nombre de balades incontournables. Par ailleurs, la capitale comtoise ne manque pas d’emplois entre l’horlogerie, l’industrie et les technologies.

N°8 - Amiens

Amiens arrive 7^e de ce top, mais est en réalité 7^e ex-æquo avec Besançon, puisque la préfecture de la Somme dans les Hauts-de-France offre, elle aussi, une rentabilité locative nette de 4,4 %.

Un marché locatif haute performance à seulement une heure de Paris en train et une heure en voiture, mais aussi un pôle économique d’excellence et un bassin de consommation de près de 80 millions de l’Europe. À n’en pas douter, les portes du nord de l’Europe sont bien là.

N°9 - Limoges

Ce n’est pas la porcelaine de Limoges qui fait son attractivité aujourd’hui, mais bien d’autres facteurs puisqu’elle réussit à entrer dans ce top 10 en affichant une rentabilité locative nette de 4,1 %, ce qui en fait l’unique ville de ce classement située en Nouvelle-Aquitaine.

Limoges, c’est surtout 200 000 habitants, une population jeune, un pôle économique compétitif, et une douceur de vivre qui redessine les contours des villes moyennes. Surtout que les prix de l’immobilier y sont bas, parmi les plus faibles du territoire national.

N°10 - Orléans

Orléans, c’est une rentabilité locative nette de 4 % tout rond, soit le minimum recommandé pour réaliser un bon investissement locatif. Est-il encore utile de présenter cette ville sur la Loire, à proximité de Paris et bien placée pour se rendre à Nantes, Poitiers, Bourges ou encore Dijon ?

Les prix de l’immobilier y sont modérés, et cette « ville à la campagne » présente un fort potentiel d’investissement à long terme. Alors, on change d’air et on profite de ses atouts pour quitter le rythme métro boulot dodo !

Que ce classement ne vous empêche pas d’investir ailleurs en France. En effet, de bonnes affaires sont encore à réaliser dans l’immobilier sur la totalité du territoire. Mais à cet effet, il sera peut-être judicieux de penser aux logements anciens, car l’inflation sur le prix des matériaux pourrait vite réduire à peau de chagrin le rendement locatif attendu. Attention cependant, car la chasse aux logements énergivores est ouverte, il vous faudra donc dénicher la perle rare pour tirer votre épingle du jeu et faire le meilleur investissement locatif possible.