Peut-on donner une maison ou un appartement à ses enfants ?

Il est possible, de son vivant, de donner à ses enfants un bien immobilier. Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement ou de tout autre type de logement. Ce peut être un bien détenu depuis plusieurs années ou un bien acheté spécifiquement pour ses enfants.

Préparer une donation immobilière de son vivant comporte quelques avantages, notamment sur le plan fiscal. Zoom sur les solutions de donations qui s’offrent aux parents pour transmettre tout ou partie de leur patrimoine immobilier à leurs enfants.

La donation de son vivant : un acte irréversible

Avant même de rentrer dans les détails des différents types de donation existants entre parents et enfants, il est essentiel de comprendre qu’une donation immobilière engage le donateur. En effet, la donation n’est pas sans conséquence, puisqu’un don est par nature irrévocable : « donner c’est donner, reprendre c’est voler ».

Ainsi, une fois votre enfant propriétaire de tout ou partie d’un ou de plusieurs de vos biens immobiliers, vous ne pouvez plus gérer ces biens comme bon vous semble. Besoin de liquidités ? Vous ne pouvez pas vendre sans leur accord ! Besoin de rentes avec un loyer mensuel ? Vous ne pouvez pas louer sans leur accord !

Bref, si optimiser la donation de votre patrimoine est important, n’en oubliez pas pour autant vos besoins et pensez à conserver pour vous-même suffisamment de biens (immobiliers ou non) pour pallier les coups durs auxquels vous devrez peut-être faire face (perte d’emploi, décès du conjoint, dépendance, etc.).

Les différents types de donation : avantages et inconvénients

La donation en pleine propriété

La donation en pleine propriété d’un logement équivaut à une donation pure et simple. Elle rend donc vos enfants propriétaires du bien dans son intégralité. En conséquence, vous n’avez plus aucun droit sur le bien donné. Il est conseillé de ne pas donner par ce biais votre résidence principale par exemple, mais plutôt une résidence secondaire ou un investissement locatif.

Vous avez le choix entre une donation simple ou une donation partage. La donation partage est à conseiller dès que vous avez plusieurs enfants. En effet, elle évite la réévaluation du bien au moment du décès et fige dans le temps la répartition de l’immobilier entre enfants, comme mentionné dans l’acte de donation partage.

La donation avec réserve d’usufruit

Ce type de donation particulière est appelé donation avec réserve d’usufruit. Elle peut également faire l’objet d’une donation partage. Dans ce contexte, vos enfants deviennent nu-propriétaires du bien, mais vous en conservez l’usufruit.

Cela vous donne la possibilité d’habiter le logement ou de le louer et d’en garder les fruits (les loyers en l’occurrence). Ce démembrement de propriété permet l’accès, au décès des parents, des enfants à la pleine propriété sans avoir à payer de frais supplémentaires.

Ce démembrement de propriété prévoit d’office la répartition des gros travaux et impôts fonciers aux enfants nu-propriétaires, tandis que les parents usufruitiers doivent assumer les travaux d’entretien courant, les petites réparations et le paiement de la taxe d’habitation. Une autre répartition des dépenses peut être stipulée dans l’acte notarié de donation.

La création d’une SCI familiale

Créer une SCI familiale (Société Civile Immobilière) peut se révéler particulièrement avantageux, notamment si vous êtes propriétaire d’un parc immobilier important ou si vous avez pour objectif de le faire fructifier en diversifiant les actifs immobiliers.

Le ou les biens détenus par la SCI sont alors transformés en part de sociétés. Ces dernières sont faciles à revendre, mais également à partager. De plus, les parents peuvent en assurer la gestion et les statuts peuvent prévoir l’impossibilité de revendre le bien sans l’accord de tous les associés par exemple.

C’est la SCI qui devient propriétaire du bien, cette option est intéressante et protège des désaccords, mais requiert un certain formalisme : rédaction des statuts, inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), comptabilité de trésorerie, assemblées générales annuelles, etc.

Il est possible de donner des parts de SCI à vos enfants au fil des années, dans la limite des abattements fiscaux prévus par la loi.

La donation par testament

La donation de vos biens immobiliers par testament est une option envisageable, notamment pour les parents qui hésitent à faire une donation de leur vivant, tout en souhaitant malgré tout protéger leurs enfants.

Contrairement aux autres types de donation, le testament n’ouvre pas le droit aux avantages fiscaux. En revanche, il est révocable et modifiable à tout moment. Il peut même être annulé au profit d’une donation ou de la création d’une SCI.

À noter qu’en l’absence de testament ou de donation, c’est la fiscalité applicable aux successions qui s’applique de plein droit, en fonction du régime matrimonial choisi par chaque parent s’ils sont mariés ou pacsés.

Les abattements fiscaux pour donation d’une maison ou d’un appartement

Que vous optiez pour la donation en pleine propriété ou la donation partage, avec ou sans réserve d’usufruits, vous bénéficiez d’avantages fiscaux importants qui peuvent rapidement faire disparaître toute imposition sur les biens immobiliers transmis. Ainsi, vos enfants échappent aux droits de mutation qui seraient dus dans le cadre d’une succession classique.

L’abattement pour donation à un enfant est le même que celui pour succession, à savoir 100 000 euros par enfant. Mais on peut donner plusieurs fois, alors qu’on ne peut mourir qu’une seule fois. C’est là l’avantage de la donation de son vivant : un abattement de 100 000 euros par enfant renouvelable tous les 15 ans.