Peut-on donner une maison ou un appartement à ses enfants ?
Il est possible, de son vivant, de donner à ses enfants un bien immobilier. Il peut s’agir d’une maison, d’un appartement ou de tout autre type de logement. Ce peut être un bien détenu depuis plusieurs années ou un bien acheté spécifiquement pour ses enfants.
Préparer une donation immobilière de son vivant comporte quelques avantages, notamment sur le plan fiscal. Zoom sur les solutions de donations qui s’offrent aux parents pour transmettre tout ou partie de leur patrimoine immobilier à leurs enfants.
La donation de son vivant : un acte irréversible
Avant même de rentrer dans les détails des différents types de donation existants entre parents et enfants, il est essentiel de comprendre qu’une donation immobilière engage le donateur. En effet, la donation n’est pas sans conséquence, puisqu’un don est par nature irrévocable : « donner c’est donner, reprendre c’est voler ».
Ainsi, une fois votre enfant propriétaire de tout ou partie d’un ou de plusieurs de vos biens immobiliers, vous ne pouvez plus gérer ces biens comme bon vous semble. Besoin de liquidités ? Vous ne pouvez pas vendre sans leur accord ! Besoin de rentes avec un loyer mensuel ? Vous ne pouvez pas louer sans leur accord !
Bref, si optimiser la donation de votre patrimoine est important, n’en oubliez pas pour autant vos besoins et pensez à conserver pour vous-même suffisamment de biens (immobiliers ou non) pour pallier les coups durs auxquels vous devrez peut-être faire face (perte d’emploi, décès du conjoint, dépendance, etc.).
Les différents types de donation : avantages et inconvénients
La donation en pleine propriété
La donation en pleine propriété d’un logement équivaut à une donation pure et simple. Elle rend donc vos enfants propriétaires du bien dans son intégralité. En conséquence, vous n’avez plus aucun droit sur le bien donné. Il est conseillé de ne pas donner par ce biais votre résidence principale par exemple, mais plutôt une résidence secondaire ou un investissement locatif.
Vous avez le choix entre une donation simple ou une donation partage. La donation partage est à conseiller dès que vous avez plusieurs enfants. En effet, elle évite la réévaluation du bien au moment du décès et fige dans le temps la répartition de l’immobilier entre enfants, comme mentionné dans l’acte de donation partage.
La donation avec réserve d’usufruit
Ce type de donation particulière est appelé donation avec réserve d’usufruit. Elle peut également faire l’objet d’une donation partage. Dans ce contexte, vos enfants deviennent nu-propriétaires du bien, mais vous en conservez l’usufruit.
Cela vous donne la possibilité d’habiter le logement ou de le louer et d’en garder les fruits (les loyers en l’occurrence). Ce démembrement de propriété permet l’accès, au décès des parents, des enfants à la pleine propriété sans avoir à payer de frais supplémentaires.
Ce démembrement de propriété prévoit d’office la répartition des gros travaux et impôts fonciers aux enfants nu-propriétaires, tandis que les parents usufruitiers doivent assumer les travaux d’entretien courant, les petites réparations et le paiement de la taxe d’habitation. Une autre répartition des dépenses peut être stipulée dans l’acte notarié de donation.
La création d’une SCI familiale
Créer une SCI familiale (Société Civile Immobilière) peut se révéler particulièrement avantageux, notamment si vous êtes propriétaire d’un parc immobilier important ou si vous avez pour objectif de le faire fructifier en diversifiant les actifs immobiliers.
Le ou les biens détenus par la SCI sont alors transformés en part de sociétés. Ces dernières sont faciles à revendre, mais également à partager. De plus, les parents peuvent en assurer la gestion et les statuts peuvent prévoir l’impossibilité de revendre le bien sans l’accord de tous les associés par exemple.
C’est la SCI qui devient propriétaire du bien, cette option est intéressante et protège des désaccords, mais requiert un certain formalisme : rédaction des statuts, inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), comptabilité de trésorerie, assemblées générales annuelles, etc.
Il est possible de donner des parts de SCI à vos enfants au fil des années, dans la limite des abattements fiscaux prévus par la loi.
La donation par testament
La donation de vos biens immobiliers par testament est une option envisageable, notamment pour les parents qui hésitent à faire une donation de leur vivant, tout en souhaitant malgré tout protéger leurs enfants.
Contrairement aux autres types de donation, le testament n’ouvre pas le droit aux avantages fiscaux. En revanche, il est révocable et modifiable à tout moment. Il peut même être annulé au profit d’une donation ou de la création d’une SCI.
À noter qu’en l’absence de testament ou de donation, c’est la fiscalité applicable aux successions qui s’applique de plein droit, en fonction du régime matrimonial choisi par chaque parent s’ils sont mariés ou pacsés.
Les abattements fiscaux pour donation d’une maison ou d’un appartement
Que vous optiez pour la donation en pleine propriété ou la donation partage, avec ou sans réserve d’usufruits, vous bénéficiez d’avantages fiscaux importants qui peuvent rapidement faire disparaître toute imposition sur les biens immobiliers transmis. Ainsi, vos enfants échappent aux droits de mutation qui seraient dus dans le cadre d’une succession classique.
L’abattement pour donation à un enfant est le même que celui pour succession, à savoir 100 000 euros par enfant. Mais on peut donner plusieurs fois, alors qu’on ne peut mourir qu’une seule fois. C’est là l’avantage de la donation de son vivant : un abattement de 100 000 euros par enfant renouvelable tous les 15 ans.
Commenter ce dossier
Dossiers similaires
-
Refus du permis de construire : quels recours, quelles solutions ? Une demande de permis de construire peut parfois se solder par un refus. Vous êtes certain que votre dossier est conforme ? Vous estimez que la décision n’est pas fondée ? Trois solutions...
-
Comment organiser son déménagement comme un pro ? Pour économiser de l’argent, on peut souhaiter déménager seul, comme un pro, mais cela implique une organisation imparable. On commence par dresser l’incontournable checklist plusieurs mois...
-
Epargne logement : bonne stratégie pour un achat dans plus de 10 ans ? Pour mettre de côté en vue d’acheter un logement ou d’effectuer des travaux, le PEL Plan d’Épargne Logement est a priori le produit bancaire parfait. Il permet de se constituer une épargne...
-
Acheter ou vendre entre particuliers : avantages et inconvénients L’acquisition et la cession de biens immobiliers de particulier à particulier suscite de plus en plus d’intérêt. Certes, acheter ou vendre une maison ou un appartement entre particuliers...
-
Comment évaluer la valeur de murs commerciaux ? Vous souhaitez vendre ou acquérir des murs commerciaux, et vous vous demandez quelle est leur valeur pour réaliser une transaction au prix du marché. Sachez que ce calcul dépend essentiellement...
-
Trêve hivernale et expulsion des locataires : fonctionnement et dates Un propriétaire qui a obtenu un jugement pour faire expulser ses locataires pour défaut de paiement de loyer, dégradation du logement, ou troubles de voisinage par exemple, doit faire appel à un...
-
Top 10 des villes offrant le meilleur rendement locatif : le classement ! Difficile d’établir un classement des villes dans lesquels il fait bon d’investir dans l’immobilier. Plusieurs indicateurs peuvent servir à calculer le rendement locatif net de son bien...
-
Comprendre l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : définition, barème, déclaration Au 1er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a laissé place à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Qu’est-ce que cela change concrètement ?Comme son nom...
-
L’organisme de placement collectif immobilier (OPCI) : fonctionnement, objectif L’organisme de placement collectif immobilier (OPCI) désigne un support d’investissement qui permet de placer de l’argent dans l’immobilier en commun avec d’autres épargnants sans avoir...
-
Quelle TVA est appliquée à l’occasion de la vente d’un logement ? La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est un impôt indirect qui est collecté par les entreprises et tous les professionnels auprès de leurs clients, et qu’ils déclarent ensuite à...
-
La valeur verte des logements : de quoi parle-t-on ? Les enjeux climatiques actuels nécessitent de pouvoir évaluer les performances énergétiques des logements notamment, et de mettre au grand jour ceux que l’on caractérise de passoires...
-
Hôtel particulier : qu'est-ce qui le caractérise ? Nous avons tous déjà vu des hôtels particuliers, ces luxueuses demeures qui se sont développées dans nos centres-villes depuis la Renaissance. Ils étaient la demeure de personnages éminents ou...
- Daufresne le 24/05/2022 dans Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : fonctionnement et obligations
Je pense que le DPE inscrit sur mon bail a été surévalué, notre consommation est... - Walrus le 01/04/2022 dans Borner son terrain : pourquoi et comment ? Tout savoir sur le bornage !
Est ce que le bornage ou la connaissance antérieure légale d'un bornage est obligatoire pour... - Catherine le 13/02/2022 dans Meilleure banque 2022 pour un crédit immobilier : le Top 10 !
Je souhaiterais renégocier mon prêt immobilier souscrit dans le cadre d’un investissement Pinel. En effet... - Sophie le 22/06/2021 dans Mettre un bien immobilier en location : quelles règles respecter ?
J'ai emmenager il y a 3 semaines dans un logement dès années 1975.Lors de l'état... - Gautier le 18/11/2020 dans Assurance responsabilité civile professionnelle pour SCI
Je reprends la gérance d'une SCi familiale et je souhaitais en savoir plus sur les...