Qu'est-ce qui est pris en compte dans les charges de copropriété ?

Tous les propriétaires d'un logement situé dans un immeuble en copropriété doivent contribuer aux dépenses liées à l'entretien de ce bien commun , en particulier de ses parties communes, mais aussi à celles qui concernent le fonctionnement du syndic de copropriété. On parle alors de charges de copropriété qui se décomposent en deux catégories : les charges de copropriété générales (dépenses en lien avec l'administration, la conservation et l'entretien de l'immeuble) et les charges de copropriété spéciales (les dépenses qui concernent les services et équipements collectifs). Chaque type de charges de copropriété fait l'objet d'une participation financière différente des copropriétaires, en fonction de la part qu'ils détiennent dans la copropriété ou de leur possible utilité des équipements en commun.

Il existe deux types de charges de copropriété

On parle de charges de copropriété pour désigner les dépenses que doivent payer l'ensemble des copropriétaires. Ces dépenses concernent notamment l'entretien des parties communes de leur immeuble et celles relatives aux services et équipements collectifs mis à leur disposition. Il existe deux types de charges de copropriété : les charges de copropriété générales et les charges de copropriété spéciales, qui sont définies dans le règlement de propriété, un document qui précise notamment les règles en vigueur dans une copropriété.

Les charges de copropriété générales

Les charges de copropriété générales représentent toutes les dépenses en lien avec l'administration, la conservation et l'entretien des parties communes d'un immeuble en copropriété, des dépenses nécessaires à son bon fonctionnement. Ces parties communes sont celles du ou des bâtiments en copropriété (couloirs, chaudière, canalisations, etc.), ainsi que de leurs terrains (jardins, parcs, etc.), affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires.

Les frais d'administration sont, par exemple, les honoraires versés au syndic de copropriété qui sont décidés et approuvés par le vote des copropriétaires en assemblée générale, les dépenses engendrées par l'organisation des assemblées générales de copropriétaires qui doivent avoir lieu au moins une fois par an, les assurances de copropriété, etc.

Les charges de copropriété générales qui concernent la conservation d'un bien immobilier en copropriété désignent les dépenses liées à de plus gros travaux tels que la réfection des toitures, ou encore le ravalement des façades, par exemple.

Enfin, les charges de copropriété générales sont aussi composées des charges que doivent payer les copropriétaires pour l'entretien de leur immeuble (enlèvement des ordures ménagères, nettoyage des parties communes, éclairage des parties communes, digicode, entretien des espaces verts, etc.).

Les charges de copropriété spéciales

Les charges de copropriété spéciales désignent toutes les dépenses liées au fonctionnement des services collectifs mis en place dans une copropriété, ainsi que celles occasionnées par l'utilisation d'équipements communs. Ces charges sont énumérées précisément dans le règlement de copropriété.

Concernant les services collectifs, il peut s'agir du recours à un service de nettoyage, de gardiennage, ou encore l'existence d'un système de sécurité au sein d'une copropriété.

De leur côté, les charges de copropriété spéciales en lien avec des équipements communs désignent des dépenses occasionnées par la présence d'un ascenseur, d'une chaudière collective, d'une antenne de télévision, d'interphones, la fourniture d'eau froide, etc.

Généralement, les dépenses liées à l'alimentation et à la consommation en eau de chaque appartement d'une copropriété entrent dans les charges de copropriété spéciales, hormis en ce qui concerne l'eau chaude dont la consommation est calculée et facturée aux copropriétaires grâce à des compteurs individuels.

Comment les charges sont-elles réparties entre les copropriétaires ?

Chaque copropriétaire participe financièrement aux charges de copropriété mais ces dernières sont réparties entre eux selon leur nature, c'est-à-dire s'il s'agit des charges de copropriété générales ou spéciales.

Répartition du paiement des charges de copropriété générales

Le paiement des charges de copropriété dites générales est réparti entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part des parties communes, que l'on appelle aussi "tantième" de copropriété. Cette quote-part ou tantième correspond à la part de la copropriété possédée par chacun des copropriétaires basée sur la nature du lot détenu et sa surface notamment. Ces tantièmes sont définis dans l'État descriptif de division (EDD) qui est mentionné dans le règlement de copropriété.

Les tantièmes attribués à chaque lot de copropriété représentent ainsi des pourcentages calculés par rapport à l'ensemble de toutes les parties communes d'une copropriété et ils sont exprimés en millièmes, l'unité de division de l'ensemble de l'immeuble, c'est-à-dire en mille parts égales.

Ainsi, selon les tantièmes détenus par chaque copropriétaire, le montant des charges de propriété générales à payer est différent.

Répartition du paiement des charges de copropriété spéciales

Le paiement des charges de copropriété spéciales est réparti entre tous les copropriétaires selon l'usage qu'ils font des équipements ou services en lien et des dépenses qui en découlent pour la copropriété, ou plus précisément qu'ils ont la possibilité d'en faire même s'ils n'ont pas recours à ces services ou équipements.

Ainsi, par exemple, seuls les copropriétaires d'un immeuble équipé d'un ascenseur qui n'habitent pas au rez-de-chaussée doivent contribuer aux charges de copropriété concernant l'entretien de l'ascenseur. Attention toutefois, un copropriétaire qui réside au rez-de-chaussée peut être amené à payer de telles charges si l'ascenseur peut lui permettre de descendre dans son parking en sous-sol ou dans sa cave, même s'il ne l'utilise pas.

Comment les charges de copropriété sont-elles prévues et payées ?

Les charges de copropriété générales et spéciales doivent faire l'objet tous les ans d'un vote en assemblée générale et elles sont prévues dans le budget prévisionnel de la copropriété. D'autres charges de copropriété exceptionnelles peuvent également être décidées.

Les charges de copropriété prévues au budget prévisionnel

Les dépenses courantes d'une copropriété, c'est-à-dire les charges de copropriété générales (administration et entretien courant de l'immeuble) et les charges de copropriété spéciales (dépenses liées aux services et équipements communs) sont prévues pour l'année à venir dans un budget prévisionnel établi par le syndic de copropriété en concertation avec le conseil syndical, l'instance composée de membres élus de la copropriété.

Ce budget prévisionnel est voté chaque année en assemblée générale des copropriétaires, 6 mois avant l'exercice comptable des 12 prochains mois, pour la plupart des décisions à la majorité simple, c'est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, ainsi que de ceux ayant voté par correspondance.

Le financement des charges de copropriété votées au budget prévisionnel fait l'objet de provisions. Cela veut dire que les copropriétaires participent financièrement en versant une avance d'argent qui permet de faire face aux dépenses ainsi prévues.

En général, ces provisions représentent un quart du budget prévisionnel et elles sont demandées aux copropriétaires le premier jour de chaque trimestre, ou de la période fixée en assemblée générale, qui doivent verser leur participation aux charges de copropriété au syndic de copropriété. Ce dernier émet alors pour chaque copropriétaire ce que l'on appelle un décompte de charges de copropriété.

Les charges de copropriété exceptionnelles prévues hors du budget prévisionnel

Des charges exceptionnelles, c'est-à-dire non prévues dans le budget prévisionnel, peuvent également être votées par les copropriétaires au cas par cas en fonction des besoins. Il peut s'agir de la création d'équipements communs ou de nouvelles parties communes, du remplacement d'une chaudière collective, etc.

Ces dépenses peuvent faire également l'objet du versement de provisions par les copropriétaires. Le syndic de copropriétaire peut aussi leur demander le versement d'avances sur trésorerie pour financer des dépenses exceptionnelles.

Le montant de ces avances, calculées en fonction des tantièmes détenus par chaque copropriétaire, ne peut pas dépasser 1/6^e du montant du budget prévisionnel.

Il existe aussi ce que l'on appelle un "fond travaux" qui est destiné à constituer une réserve d'argent en cas de travaux d'entretien non prévus ou de dépenses exceptionnelles indispensables au bon fonctionnement et à l'entretien de l'immeuble en copropriété. Ce fonds travaux est financé par des cotisations annuelles versées par les copropriétaires, et dont le montant est en général de 5 % du budget annuel de la copropriété, payées tous les trimestres, en même temps que les charges de copropriété, Ce fond travaux est placé sur un compte et est utilisé suite à un vote en assemblée générale.