Rachat de crédits pour financer un projet immobilier : conseils et simulation

Le remboursement de plusieurs crédits à la consommation, en simultané, pénalise le budget des ménages quand ils souhaitent mener à bien un projet immobilier. Pour diminuer cette charge et retrouver une capacité financière pour un emprunt immobilier, il existe le rachat de crédits.

2 solutions s’offrent alors à l’emprunteur : le rachat de crédits en incluant le prêt immobilier ou le rachat de crédits puis la souscription d’un prêt immobilier à part du rachat. Voyons ensemble l’opération de rachat de crédits pour financer un projet immobilier ainsi qu’une simulation de rachat. Profitons-en également pour faire un rappel des conditions exigées par les organismes financiers pour sa faisabilité.

Racheter ses crédits en incluant un prêt immobilier

Une opération de rachat de crédit consiste à faire racheter ses emprunts en cours (consommation, personnel, auto, immobilier, etc.) par un autre établissement bancaire. Les crédits sont alors regroupés au sein d’un unique emprunt. Le rachat de crédits permet de réduire ses mensualités en augmentant le plus souvent la durée de remboursement. Le ménage retrouve un taux d'endettement supportable. Attention toutefois, le rachat augmente également le coût total du crédit.

Avec le rachat de crédits, l’emprunteur peut réaliser un projet d’investissement immobilier. Il est possible, sous réserve d'acceptation, d’inclure son prêt immobilier au rachat de ses crédits. Une étude de faisabilité est nécessaire. Elle est menée auprès de sa banque, d’un courtier indépendant ou en ligne avec un simulateur de calculs. Le simulateur donne une idée du montant qu’il est possible d’emprunter pour son projet immobilier ainsi que de la mensualité et de la durée du nouveau prêt (rachat compris).

Racheter ses crédits et souscrire indépendamment un prêt immobilier

L’autre solution est de procéder à un rachat de ses crédits puis de solliciter un prêt immobilier indépendamment de son emprunt de rachat. Le but du rachat est toujours le même : réduire ses mensualités pour retrouver du pouvoir d’achat et dégager une capacité financière pour financer son projet immobilier. L'opération de rachat permet au ménage de retrouver un taux d’endettement compatible avec un crédit immobilier. Ce nouveau financement est possible sous réserve d'acceptation de l’organisme financier. L’emprunteur doit remplir un certain nombre de conditions pour être éligible au rachat de crédits puis à l’obtention d’un prêt immobilier.

La première étape consiste à faire racheter ses crédits pour déterminer la somme qu’il est possible d’emprunter. Une simulation en ligne donne une réponse de principe et de faisabilité rapidement. Souscrire un prêt immobilier indépendamment d’un rachat de crédit permet d’obtenir des taux d’intérêt plus bas.

Quelles sont les conditions d’obtention d’un rachat de crédits ?

Pour être éligible au rachat de crédits, l’emprunteur doit détenir au minimum 2 crédits pour une somme totale comprise entre 5 000 € et 90 000 € au maximum. Sa situation doit également répondre à un certain nombre de critères :

1. L’emprunteur doit être solvable. Son taux d’endettement est inférieur à 50 % avant rachat et inférieur à 33 % après rachat. Sa situation professionnelle est stable avec des revenus réguliers.
2. Si le rachat inclut un prêt immobilier, l’emprunteur souscrit à une nouvelle garantie d’emprunt : hypothèque ou cautionnement.
3. L’âge minimal requis pour un rachat de crédits est de 18 ans et l’âge maximal est de 75 ans.
4. L’emprunteur ne doit pas être interdit bancaire et donc être fiché au FICP ou FCC.

Quelles sont les conditions d’obtention d’un prêt immobilier ?

Pour obtenir un prêt immobilier, les organismes bancaires imposent des conditions à l’emprunteur. Elles sont en grande partie identiques d’un établissement à un autre.

1 - La situation de l’emprunteur

Une situation professionnelle stable, avec un CDI de préférence et des revenus réguliers sont exigés. L’emprunteur doit bénéficier d’un apport personnel égal au moins à 10 % de la somme totale empruntée. Le taux d’endettement doit être inférieur ou égal à 33 % de ses revenus.

2 - Les garanties du prêt immobilier

Pour garantir son prêt immobilier auprès de l’établissement prêteur, l’emprunteur souscrit une garantie hypothécaire ou un cautionnement.

3 - La santé de l’emprunteur

Même si en théorie l’assurance n’est pas obligatoire, en pratique les banques l’exigent pour obtenir un prêt immobilier. Cette assurance permet aux banques de récupérer leurs fonds en cas de décès, invalidité ou chômage de l’emprunteur. L’emprunteur remplit un questionnaire médical qui renseigne sur son état de santé. Une mauvaise santé et des maladies chroniques sont parfois synonymes de refus du prêt.

Exemple d’une simulation d’un rachat de crédits pour financer un projet immobilier

Notre simulation de rachat de crédits porte sur un couple marié avec un enfant. Ils ont une situation professionnelle stable avec 2 CDI. Ils souhaitent faire racheter leurs crédits pour diminuer leur endettement et se donner toutes les chances d’accéder à la propriété.

• Les revenus du ménage : 4 500 €/mois
• Le loyer : 700 €/mois
• Les Crédits : 850 €/mois

Tableau récapitulatif de leurs crédits

Tableau récapitulatif de l’opération de rachat de crédits

Avec le rachat de leurs crédits, ce ménage retrouve un taux d’endettement inférieur à 33 %, 25 %, et donc compatible avec l’obtention d’un prêt immobilier. Cet indicateur n’est qu’un parmi d’autres. Les autres conditions doivent faire l’objet d’une étude approfondie. Avec cette condition remplie, ils peuvent prétendre à un prêt immobilier : soit en l’incluant à leur rachat de crédits, soit en le souscrivant indépendamment.

Pour mener à bien une opération de rachat de crédits en vue de financer un projet immobilier, il est primordial de réaliser une étude de faisabilité. Elle s’effectue avec un simulateur en ligne pour avoir une première idée du bénéfice. Elle peut se poursuivre avec un expert pour constituer le dossier. Comparer les offres pour bénéficier des meilleures conditions de rachat de crédits permet de gagner du temps et de faire des économies.