Avant de signer son bail : 5 points à vérifier pour une location heureuse

Que vous soyez bailleur ou locataire, il est important d’apporter un soin particulier à la rédaction du bail de location. Celui-ci engage les deux parties et permet de définir leurs obligations respectives.

Dans ce cadre, le bail de location à usage d’habitation, nue ou meublée, doit respecter la loi. La loi ALUR permet d’ailleurs de simplifier les démarches grâce à un modèle type.

Voici 5 points à vérifier avant de signer son bail pour s’assurer d’une location heureuse.

Point n° 1 : le montant du loyer

C’est évident, mais le contrat de bail doit absolument mentionner le montant du loyer mensuel que le locataire doit payer. Ce dernier doit s’entendre hors charges, et mentionner les éventuelles provisions sur charges locatives.

Par ailleurs, la clause d’indexation du loyer doit y figurer pour pouvoir réviser le montant du loyer en cours de bail. À défaut, elle ne pourra pas être appliquée. Cette augmentation annuelle est prévue au bail et calculée en fonction d’un indice de référence fixé par l’INSEE.

Enfin, dans certaines zones dites tendues, à Paris avec la loi ALUR ou encore avec un logement Pinel, le loyer demandé ne peut excéder certains plafonds. Il est essentiel de s’assurer que le montant défini au bail respecte ce prérequis pour éviter tout litige ultérieur.

Point n° 2 : le montant du dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie est encadré par la loi et ne peut être supérieur à :

• 1 mois de loyer hors charges pour les locations vides,
• 2 mois de loyer hors charges pour les locations meublées.

La restitution du dépôt de garantie doit se faire dès la sortie des lieux du locataire dans les délais suivants :

• Sous 1 mois maximum en cas d’état des lieux conforme,
• Sous 2 mois maximum en cas d’état des lieux non conforme, avec éventuelle amputation des travaux à réaliser pour remise en état.

Point n° 2 : la durée du bail

Sauf accord entre les parties dès l’entrée dans les lieux, en cas de reprise du logement prévue par le propriétaire par exemple, le bail de location ne peut être inférieur à certaines durées prévues par la loi.

Ces dernières dépendent de la nature du bail, vide ou meublé, ainsi que du locataire choisi. Ainsi, les durées de bail minimales sont les suivantes :

• 1 an pour une location meublée à titre de résidence principale,
• 3 ans pour une location nue à titre de résidence principale avec un bailleur particulier,
• 6 ans pour une location nue à titre de résidence principale avec un bailleur professionnel,
• 10 mois pour un bail mobilité (formation professionnelle, mutation professionnelle, contrat d’apprentissage, mission temporaire, etc.).

Les baux à titre de résidence principale sont automatiquement renouvelés par tacite reconduction si aucune des parties ne vient renoncer au contrat.

Point n° 3 : les clauses obligatoires

La loi ALUR prévoit que figure au contrat de bail, de manière obligatoire, les clauses suivantes :

• L’identité et les coordonnées du propriétaire et de son éventuel mandataire,
• La date de prise d’effet du bail et la durée de location,
• La description du logement et de ses annexes,
• La consistance du bail avec son usage (habitation, mixte, etc.) et sa nature (meublée, vide, etc.),
• La surface habitable, avec mention de la surface Loi Carrez pour les appartements ou maisons en copropriété,
• Le dépôt de garantie, ses conditions de versement et de restitution,
• Le montant du loyer, ses conditions de versement et son éventuelle révision,
• Le loyer de référence et le loyer de référence majoré dans les zones tendues,
• Le montant et la date de versement du loyer acquitté par le dernier locataire,
• La désignation des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication,
• La nature et le montant des travaux réalisés dans le logement entre deux baux, ou depuis le dernier renouvellement du bail.

Point n° 4 : les clauses prohibées

Toute clause contraire à la loi est prohibée, c’est-à-dire qu’elle est abusive et réputée non écrite. Elles peuvent entraîner la nullité du bail.

Voici quelques clauses prohibées à titre d’exemple :

• La visite des lieux loués en vue de la vente ou de la location du logement les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables,
• L’obligation d’assurer le logement par une compagnie imposée par le propriétaire,
• Le paiement du loyer par prélèvement automatique ou retenue sur salaire,
• La responsabilité systématique du locataire en cas de dégradation des parties communes,
• La résiliation de plein droit du bail par le bailleur pour des motifs autres que ceux autorisés par la loi,
• Les réparations incombant au propriétaire transférées au locataire,
• L’interdiction d’activités politiques, syndicales, associatives, confessionnelles,
• L’absence d’animaux de compagnie pour un logement loué vide,
• L’obligation pour le locataire de souscrire à un contrat de location d’équipements (système d’alarme, box internet, ligne téléphonique, etc.),
• Le paiement intégral de l’état des lieux par le locataire,
• La non indemnisation du locataire en cas de travaux supérieurs à 21 jours entrepris par le bailleur, etc.

Point numéro 5 : les documents annexés au contrat de bail

Lors de l’établissement du bail locatif, le propriétaire doit remettre au locataire un certain nombre d’annexes au contrat.

Voici les documents supplémentaires obligatoires :

• Le dossier sur les diagnostics techniques immobiliers, à savoir le DPE Diagnostic de Performance Énergétique, le CREP Constat de Risque d’Exposition au Plomb, la copie de l’état d’amiante, l’état des risques et pollutions,
• La notice informative relative aux droits et aux obligations du locataire et du bailleur,
• Une copie du règlement de copropriété,
• Une copie de la convention ANAH ou CAF si le logement loué est conventionné,
• L’état des lieux d’entrée signé suite à la remise des clés, avec la description de chaque pièce et le relevé des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz,
• L’attestation d’assurance habitation du locataire, couvrant a minima les risques locatifs d’incendie, dégât des eaux et explosion.

En étant attentif à la régularité du bail, vous évitez de nombreux conflits ultérieurs de part et d’autre. Ces 5 points à vérifier sont essentiels. Bien que contraignants, permettent au locataire comme au bailleur de vivre une location saine et heureuse pendant toute la durée d’occupation des lieux.