Qu'est-ce qu'un crédit in fine ? Avantages, inconvénients pour un achat immobilier

Un crédit in fine se différencie du prêt amortissable, le plus souvent utilisé pour l’achat d’un bien immobilier, du fait qu’il permet à l’emprunteur de rembourser des mensualités composées des seules parts des intérêts dus et du coût de l’assurance emprunteur. La capital emprunté est en effet remboursé en une seule fois à l’échéance du crédit in fine.

Ce type de crédit immobilier s’adresse plus particulièrement aux particuliers qui disposent de moyens financiers importants, et surtout assurés dans le temps, et plus précisément à ceux qui souhaitent se lancer dans l’investissement locatif car le crédit in fine offre un avantage fiscal non négligeable dans ce cas.

Crédit in fine : de quoi parle-t-on ?

Un crédit in fine fait partie de la catégorie des crédits immobiliers. Sa principale caractéristique réside dans le fait que l’emprunteur rembourse tout au long du crédit seulement les intérêts dus, ainsi que l’assurance liée au prêt. Le capital emprunté est, lui, remboursé en une seule fois à la fin du crédit in fine, alors qu’avec un prêt amortissable, l’autre type de crédit immobilier, tous les mois l’emprunteur rembourse une part des intérêts et une part du capital emprunté.

Le crédit in fine est le plus souvent associé en parallèle à une épargne par capitalisation, c’est-à-dire une assurance vie. Cette dernière permet en effet à l’emprunteur, tout au long de son crédit immobilier, de constituer et de placer une réserve d’argent au moins équivalente au montant de son emprunt immobilier avec laquelle il peut, à l’échéance de son crédit, rembourser le capital emprunté en une seule fois.

Ce montage, appelé « nantissement », est aussi exigé par l’organisme prêteur qui s’assure ainsi que son client pourra garantir le remboursement de son prêt à l’échéance du crédit in fine. Il peut s’agir de produits d’épargne déjà détenus par l’emprunteur ou qu’il souscrit au moment de la signature de son crédit in fine. L’assurance vie, dite assurance vie nantie, représente une garantie pour le prêteur, une sorte de gage.

La durée d’un crédit in fine peut varier de 2 à 20 ans.

Les avantages et inconvénients du crédit in fine

Le crédit in fine est beaucoup moins souvent utilisé par les emprunteurs que le prêt amortissable pour financer un projet immobilier. Son principal avantage est de procurer un avantage fiscal, que le prêt amortissable n’offre pas à ses bénéficiaires. En particulier, cet avantage concerne plus particulièrement les particuliers qui souscrivent un crédit pour réaliser un investissement immobilier en vue de louer leur bien. Le crédit in fine donne en effet la possibilité de déduire les intérêts remboursés des revenus locatifs, ce qui a pour conséquence de réduire l'imposition des revenus fonciers de l’emprunteur. Le crédit in fine est donc intéressant plus particulièrement pour les particuliers lourdement imposés, et qui ont notamment les moyens financiers d’investir dans l’immobilier locatif.

Autre avantage du crédit in fine : les remboursements mensuels sont moins élevés que ceux d’un prêt amortissable puisqu’ils ne concernent que la partie intérêts et assurance, et non pas le montant du capital emprunté. En revanche, les taux d’intérêts appliqués dans le cadre d’un crédit in fine sont plus hauts que ceux d’un prêt amortissable et ils sont toujours fixes. Il ne diminuent pas avec la durée du prêt.

D’autre part, le plus souvent associé à un produit d’épargne (une assurance vie), le crédit in fine permet de faire fructifier le capital emprunté qui est ainsi placé plutôt que d’être remboursé régulièrement. De plus, en cas de décès de l’emprunteur, cette assurance vie prend en charge le remboursement du crédit et permet aux ayants droit d’hériter d’un bien immobilier entièrement financé. Ces derniers bénéficient également d’un capital prévu dans le contrat d’assurance vie. Toutefois, compte tenu de la baisse du rendement des produits d’épargne et financiers à l’œuvre depuis plusieurs années, il est important de veiller à bien pouvoir disposer d’une épargne suffisante pour pouvoir rembourser le capital emprunté à l’échéance d’un crédit in fine.

Pour pouvoir s’engager dans un crédit in fine, il est nécessaire de pouvoir justifier de disposer d’une somme d’argent suffisante afin d’être en mesure de rembourser la totalité du capital emprunté à son échéance. C’est pourquoi le particulier qui opte pour cette forme de crédit immobilier doit apporter toutes les preuves en la matière à son banquier ou son organisme financier pour que ces derniers acceptent de lui octroyer un crédit in fine. Une forme de crédit donc qui s’adresse essentiellement aux particuliers détenteurs d’une aisance financière importante et surtout pérenne.