Domiciliation de ses revenus et crédit immobilier : ce qu'il faut savoir

L’accord d’un prêt immobilier est soumis à diverses conditions dont la solvabilité, l’état de santé ou la situation professionnelle de l’emprunteur. L’établissement prêteur exige également une assurance de prêt et l’ouverture d’un compte si l’emprunteur n’est pas encore client.

Il peut également imposer la domiciliation bancaire. Qu’est-ce qu’une domiciliation bancaire ? Une banque a-t-elle le droit d’exiger la domiciliation bancaire pour accorder un crédit immobilier ? Faisons le point sur cette pratique jugée quelquefois abusive.

Qu’est-ce que la domiciliation bancaire ?

Autrefois, une entreprise désignait une banque pour percevoir le paiement de ses règlements et effets de commerce sous forme de chèques. C’est ce qu’on nommait la domiciliation bancaire. Le terme reste, mais n’a plus ce caractère impérieux. La perception d’un dû est en principe acceptée dans n’importe quelle banque.

Aujourd’hui, la domiciliation bancaire désigne le compte bancaire sur lequel sont versés tous les revenus comme le salaire, les allocations familiales ou la pension de retraite. Le versement s’effectue par virement bancaire ou par chèque. S’il s’agit d’un virement bancaire, le détenteur du compte bancaire fournit aux différents prestataires comme son employeur un relevé d’identité bancaire. Figure notamment sur ce relevé le numéro IBAN et la clé BIC, éléments indispensables pour transmettre de l’argent par virement.

En résumé, la domiciliation bancaire désigne la banque principale par laquelle transite l’ensemble des ressources du client et en l’occurrence ici de l’emprunteur immobilier.

Que dit la loi en matière de domiciliation bancaire et crédit immobilier ?

Lorsqu’un emprunteur sollicite une banque pour un prêt immobilier, elle exige l’ouverture d’un compte bancaire. En principe, la banque prête de l’argent à ses clients. Sans compte bancaire, l’emprunteur n’est pas considéré comme un client. Mais l’ouverture d’un compte bancaire ne signifie pas la même chose qu’une domiciliation bancaire. La banque n’a pas le droit d’exiger une domiciliation bancaire pendant toute la durée du prêt. Autrefois, cette obligation ne pouvait aller au-delà de 10 ans.

C’est d’ailleurs parfaitement mentionné par la loi. Elle précise, depuis janvier 2018, qu’aucune banque ne peut exiger une domiciliation des revenus dans son établissement en contrepartie d’un prêt immobilier. Si elle en fait une clause d’acceptation, celle-ci doit être parfaitement explicite pour l’emprunteur. Elle doit figurer dans le contrat de prêt et offrir des avantages à l’emprunteur. Aujourd’hui, cette pratique n’est ni autorisée ni interdite par la loi Pacte. Elle est tolérée tant que la clause permet à l’emprunteur d’obtenir un avantage individualisé et qu’elle mentionne les frais bancaires et de tenue de comptes sur le contrat.

Quel est l’intérêt de domicilier ses revenus dans la banque créancière du prêt immobilier ?

Lors de la demande d’un prêt immobilier, la domiciliation bancaire est évoquée de manière souvent implicite par le conseiller de clientèle. Elle est un enjeu majeur pour les banques à l’heure d’une concurrence importante et du développement des banques en ligne.

Quand la domiciliation bancaire va au-delà de la simple évocation pour être une clause mentionnée au contrat, la banque veut que l’emprunteur devienne un client actif. La banque se rémunère avec les frais de tenue de comptes, mais également avec toutes les transactions interbancaires effectuées par ses clients actifs : achats dans les commerces, prélèvements fournisseurs, etc.

La clause de domiciliation est aussi bénéfique pour l’emprunteur. Il simplifie sa gestion de compte bancaire en regroupant tout dans un seul établissement. De plus, s’il négocie bien les conditions de la clause, elle lui offre des avantages spécifiques comme :

• Une diminution ou une suppression des frais de dossier du crédit immobilier.
• Un taux d’intérêt du prêt immobilier plus favorable.
• Des tarifs bancaires négociés comme une CB gratuite, un découvert autorisé, etc.
• Des indemnités de remboursement anticipé (IRA) avantageuses, voire supprimées.

L’emprunteur est tout à fait libre d’accepter les termes de l’accord de prêt, notamment les avantages consentis en cas de clause de domiciliation, ou de les refuser.

Existe-t-il un recours en cas de refus de prêt pour cause de non-domiciliation bancaire ?

La Commission des Clauses Abusives, dépendante du Ministère chargé de la consommation, vient en aide aux emprunteurs. Elle conçoit qu’une clause de domiciliation bancaire avec contrepartie individualisée soit négociée lors de la demande d’un crédit immobilier. Mais elle défend l’emprunteur si celui-ci se voit refuser un prêt immobilier parce qu’il n’accepte pas de domicilier ses revenus sans contrepartie. L’emprunteur invoque dans ce cas la recommandation n°04-03 parue au Journal Officiel en septembre 2004. La domiciliation bancaire est alors requalifiée en pratique commerciale jugée déloyale par la loi et interdite selon l’art. L 120-1 du Code de la consommation.

En résumé, la domiciliation bancaire ne peut être exigée pour accorder un crédit immobilier sans clause explicite et contrepartie individualisée. Cette pratique est d’ailleurs encadrée par la loi Pacte. Par contre, l’accord de prêt est en principe conditionné à l’ouverture d’un compte bancaire dans l’établissement prêteur. Afin d’estimer la faisabilité de leur demande de prêt, les futurs acquéreurs utilisent un simulateur en ligne. Gratuit et sans engagement, cet outil délivre en quelques minutes un accord de principe émanant des différents organismes prêteurs mis en concurrence.