Avec un apport de 75 000 euros : combien puis-je emprunter ?

Un apport de 75 000 euros est non négligeable dans le cadre d’un crédit immobilier et est une preuve de votre sérieux auprès des banques, qui seront sans nul doute attentives à votre dossier de prêt.

Pour autant, l’apport à lui seul ne détermine pas le montant de votre futur crédit, ce sont d’autres critères que la banque retient. En effet, la notion de taux d’endettement, de capacité d’emprunt et de reste à vivre paraît bien plus importante.

Le rôle de l’apport de 75 000 dans un projet immobilier

Le gage de sérieux de l’emprunteur

L’apport personnel vous est demandé par la banque pour plusieurs raisons. Tout d’abord, il s’agit de démontrer votre capacité d’épargne et donc votre aptitude à bien gérer un budget.

Ensuite, l’apport personnel doit couvrir les frais annexes à l’acquisition immobilière, tels que les frais de notaire ou les frais de dossier bancaires, non couverts par les différentes assurances et rarement financés par les établissements de crédit.

Bien entendu, un apport conséquent va alléger le montant total de votre crédit. Mais contrairement à ce que l’on pourrait croire, ce n’est pas toujours la meilleure option, car l’effet levier du crédit immobilier est à prendre en considération.

Faire un apport de 75 000 euros ou emprunter plus ?

Dans un contexte où les taux de crédit sont bas, mieux vaut financer la majeure partie de son bien immobilier par un prêt bancaire. En octobre 2021, par exemple, 75 000 euros financés sur 20 ans, au taux moyen d’intérêt assurance comprise, vous coûtent 12 720 euros.

Ces mêmes 75 000 euros, placés pendant 20 ans au taux d’intérêt de 3 % nets de frais, vous rapportent à la fin de votre investissement 61 500 euros de gains par le jeu des intérêts composés.

Voici donc un calcul qui a de quoi faire réfléchir, et reconsidérer le montant de son apport à la baisse. En effet, un apport de 10 % à 20 % du montant total du projet est amplement suffisant pour que votre achat immobilier soit financé.

Avec 75 000 euros d’apport, vous pourrez donc prétendre sans souci à un crédit immobilier d’un montant de 375 000 euros, voire même 750 000 euros si vos finances le permettent, puisque votre apport couvre très largement les frais de notaire dans l’ancien, estimés à 27 800 euros pour ce type de projet.

Vous l’aurez compris, si un apport de 75 000 euros est un plus, il n’est pas le critère déterminant pour l’octroi d’un prêt. Sachez même que certaines banques préfèrent un apport minimum, couplé à un placement, car faire fructifier votre argent augmente leurs encours.

L’apport personnel de 75 000 euros ne suffit pas à obtenir un crédit immobilier

Les critères généraux

En cette sortie de crise sanitaire liée au Covid 19 et dont l’issue est encore incertaine, les banques se protègent et privilégient les meilleurs profils d’emprunteurs pour octroyer des crédits immobiliers, afin de diminuer les risques d’impayés.

Ainsi, parmi les critères généraux retenus pour étudier votre dossier de manière approfondie, on peut citer entre autres :

• Une situation professionnelle stable : fonctionnaire, CDI, profession libérale, commerciale, artisanale ou dirigeant d’entreprise exerçant depuis au moins 3 ans, etc,
• Un taux d’endettement cohérent : conformément aux recommandations du HSCF Haut Conseil de Stabilité Financière, ce taux ne doit pas dépasser 35 % pour l’acquisition d’une résidence principale, et 33 % pour l’acquisition d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif,
• Des garanties tangibles : il s’agit d’assurer les arrières de la banque et de l’emprunteur, en évitant les situations de défaillance, ces garanties peuvent être prises par le biais d’un cautionnement, d’un privilège de prêteur de deniers, d’un nantissement ou d’une hypothèque conventionnelle.

Vos 75 000 euros d’apport n’empêcheront pas la banque de passer au crible votre situation. Si vous avec un emploi stable et pérenne et respectez le taux d’endettement maximum, encore faut-il que votre capacité d’emprunt et votre reste à vivre soient suffisants.

La capacité d’emprunt

Votre capacité d’emprunt est déterminée par le montant de vos ressources disponibles d’une part, et par le montant de vos charges récurrentes d’autre part. Elle est ensuite corrélée au taux d’endettement maximum auquel vous pouvez prétendre.

Vos ressources sont constitués de vos salaires, de vos revenus professionnels, de vos pensions alimentaires reçues, de vos revenus fonciers, de vos allocations invalidité ou handicap. Certains établissements bancaires retiendront une part des allocations familiales, de vos allocations logement, de vos dividendes, des primes versées par votre employeur, etc.

Vos charges sont constituées de vos dettes de toutes natures, ce sont notamment vos échéances de crédit en cours, vos pensions alimentaires versées, votre montant d’impôt sur le revenu, vos dettes familiales, vos paiements en plusieurs fois ou vos crédits revolving…

Pour simplifier, prenons l’exemple de Maxime, cadre célibataire rémunéré 4000 euros nets mensuels et n’ayant aucun crédit en cours. Il souhaite acheter un appartement à Bordeaux d’une valeur de 375 000 euros, pour en faire sa résidence principale.

Avec un apport de 75 000 euros et des frais de notaire, des frais de courtage et des frais bancaires s’élevant à 30 000 euros, il a donc besoin d’un crédit immobilier d’un montant de 330 000 euros (375 000 + 30 000 - 75 000).

Pour un crédit immobilier sur 25 ans, ses échéances de prêt seraient d’environ 1 370 euros par mois. Il ne dépasse pas son taux d’endettement fixé à 1 400 euros (4 000 x 35 %), son emprunt a donc de bonnes chances d’être accordé.

Le reste à vivre

Le reste à vivre correspond au montant mensuel dont vous disposez librement pour régler vos factures, votre alimentation, vos loisirs, vos vacances, après avoir remboursé vos échéances de crédit immobilier.

Il est recommandé un reste à vivre de 1 000 euros par adulte et 500 euros par enfant, pour obtenir facilement son crédit. Mais d’un établissement à l’autre, ce critère peut être revu à la baisse, notamment pour les foyers avec plusieurs enfants.

Ainsi, si nous prenons l’exemple de Maxime, il dispose d’un reste à vivre s’élevant à 2 630 euros par mois après avoir payé sa mensualité de prêt immobilier de 1 370 euros (4 000 - 1 370). Il est bien au-delà des 1 000 euros recommandés pour une personne seule.

Au final, si Maxime a une gestion rigoureuse de ses comptes bancaires, il ne devrait rencontrer aucun obstacle pour se voir octroyer un crédit immobilier. À noter que s’il avait opté pour un appartement bordelais à 325 000 euros seulement, il aurait pu conserver une partie de son apport personnel de 75 000 euros, pour réaliser un placement rémunérateur par exemple.

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