Crédit immobilier à taux variable : quelles précautions ? Quels avantages ?

Lors d’un projet immobilier, les futurs acquéreurs cherchent en parallèle le meilleur financement. La majeure partie des Français optent pour un prêt immobilier classique auprès d’un établissement bancaire.

Les emprunteurs ont alors la possibilité de souscrire un crédit immobilier à taux fixe ou à taux variable. Qu’est-ce qu’un taux variable ? Quels sont les avantages et inconvénients d’un crédit immobilier à taux variable ? Existe-t-il des précautions à prendre avant la signature d’un prêt à taux variable ? Explications à suivre dans notre article.

Comment fonctionne le taux variable d’un crédit immobilier ?

A contrario d’un taux fixe qui reste le même durant tout le prêt, un taux variable ou révisable fluctue à la hausse ou à la baisse tout au long de la période de remboursement du crédit immobilier. Le taux variable est en principe indexé sur le taux de crédit de l’EURIBOR. Il est revalorisé chaque trimestre ou chaque année en fonction des conditions du contrat.

Le taux variable est mis en place par les banques à la fin des années 80. À cette période, les taux fixes sont très élevés. Les établissements bancaires instaurent le prêt immobilier à taux variable pour anticiper la baisse des taux. Les clients profitent de la baisse quasi immédiatement quelle que soit la durée du prêt immobilier et sans avoir à renégocier le taux initialement souscrit. Aujourd’hui les prêts immobiliers avec un taux variable représentent 2,5 % des contrats quand ils sont d’environ 30 % dans les années 90. Les taux d’intérêt sont aujourd’hui très bas et souscrire un crédit immobilier avec un taux variable n’est plus avantageux.

Le fonctionnement d’un prêt immobilier à taux variable

La banque se base sur l’indice de référence EURIBOR pour déterminer le taux variable d’un prêt immobilier. Il s’agit des taux d’intérêt d’emprunts européens. Elle suit son évolution à trois mois “EURIBOR à trois mois” ou à l’année “EURIBOR à un an”. Quand la banque constate une hausse ou une baisse, elle le répercute sur les mensualités des prêts concernés. En principe, la répercussion a lieu à date anniversaire du prêt.

Le mode de calcul est simple : taux EURIBOR additionné à la marge commerciale fixe de l’établissement bancaire. Les taux de l’EURIBOR sont consultables sur le site de la Banque de France.

Les alternatives au crédit immobilier à taux variable

En dehors du taux fixe, il existe des alternatives au taux variable classique :

• Le crédit immobilier à taux variable capé qui prévoit un plafonnement à la hausse de la fluctuation du taux variable pour limiter le risque. Certains contrats le plafonnent également à la baisse.
• Le prêt immobilier à taux révisable avec échéances plafonnées.
• Le crédit immobilier à taux révisable basé sur une double indexation, celle de l’indice EURIBOR et celle de l’indice INSEE.

Quels sont les avantages et inconvénients d’un crédit immobilier à taux variable ?

Même si le crédit immobilier à taux variable n’a plus vraiment cours aujourd’hui, des banques l’ont même retiré de leurs offres, il est toujours intéressant d’en connaître les avantages et inconvénients. Concernant les avantages, citons :

• Obtenir un taux d’intérêt plus avantageux à la signature de l’offre de prêt qu’avec un taux fixe (différence constatée de l’ordre de 2 points).
• Bénéficier d’une baisse des mensualités et in fine de la durée du prêt quasi instantanée quand l’indice de référence EURIBOR diminue.
• Convertir à n’importe quel moment le taux variable en taux fixe au cours du prêt immobilier si la clause est stipulée dans le contrat.
• Rembourser le prêt immobilier sans indemnité de remboursement anticipé (IRA).

A contrario, la fluctuation à la hausse non prévisible d’un prêt immobilier à taux variable est un risque important pris par le souscripteur du crédit. Les prêts immobiliers courent sur de longues périodes de remboursement qui varient de 15 à 25 ans en moyenne. Il n’existe aucun moyen d’anticiper la variation sur un temps si long. C’est une démarche purement spéculative.

Quelles précautions prendre lors de la souscription d’un prêt immobilier à taux variable ?

Choisir un prêt immobilier à taux variable n’est pas sans risque pour l’emprunteur. Des précautions sont à prendre pour les limiter le plus possible :

1. Choisir avec vigilance la période de révision du taux variable. Plus elle est longue et moins l’emprunteur subit de fluctuations des mensualités à la hausse ou à la baisse.
2. Faire attention au taux d’appel lors de la signature de l’offre. À la première révision, le taux est réajusté au-delà de la valeur du marché. Il est important de vérifier les conditions du contrat concernant la règle d’indexation. Aujourd’hui, les banques doivent fournir à l’emprunteur une simulation de fluctuation du taux ainsi qu’une fiche d’information standardisée complète.
3. Préférer un taux variable capé pour limiter la hausse des mensualités au maximum. Le plafond varie de + ou - 2 %.

En résumé, il est préférable de souscrire un crédit immobilier à taux variable lorsque les taux d’intérêt sont élevés. Aujourd’hui, les taux bas ne vont pas dans le sens d’une offre de prêt à taux variable. Pour une recherche de financement en vue d’une acquisition immobilière, la solution est de comparer les offres. Un simulateur en ligne, gratuit et sans engagement, donne une première idée de la faisabilité du projet avec un accord de principe. Le futur acquéreur visualise rapidement le taux, la mensualité, la durée et le coût total du crédit immobilier.