Comment évaluer sa capacité d'emprunt pour un prêt immobilier ?

Quand un futur acquéreur entame les démarches pour l’obtention d’un prêt immobilier, il évalue au préalable sa capacité d’emprunt. Celle-ci permet d’évaluer son budget et détermine le capital maximal du crédit.

À l’aide d’un simulateur en ligne, avec un courtier spécialisé ou auprès de son banquier, l’emprunteur obtient rapidement une idée de sa capacité d’emprunt. Quels éléments prendre en compte pour évaluer sa capacité d’emprunt pour un prêt immobilier ? Comment la calculer ? Dans cet article, nous passons en revue tout ce qu’il faut savoir sur la capacité d’emprunt.

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt pour un prêt immobilier ?

La capacité d’emprunt ou capacité d’endettement correspond à la somme maximale que peut obtenir un emprunteur lors de la demande d’un prêt immobilier. Elle conditionne en principe le taux d’intérêt du crédit. La capacité d’emprunt prend en compte la possibilité de rembourser le crédit dans les meilleures conditions durant toute la durée de remboursement du prêt. La capacité d’emprunt répond objectivement à la question du futur acquéreur : “combien puis-je emprunter pour l’acquisition de ma maison ou de mon appartement ?”.

La capacité d’emprunt détermine la faisabilité du projet et in fine l’obtention du prêt immobilier. Les banques étudient de nombreux critères avant d’octroyer un prêt immobilier notamment le taux d’endettement et le reste à vivre de l’emprunteur. La mensualité du prêt immobilier doit rester cohérente pour ne pas impacter les dépenses courantes du foyer (assurances, énergie, alimentation, etc.).

Comment évaluer ses capacités d’emprunt lors d’un crédit immobilier ?

Pour évaluer sa capacité d’emprunt, il faut la calculer. Pour la calculer, il faut prendre en compte les ressources récurrentes et les charges fixes de l’emprunteur. Les ressources ou revenus pris en compte sont notamment :

• le salaire et les primes ;
• la pension de retraite ;
• les bénéfices : BIC, BNC ou agricoles ;
• les revenus fonciers ;
• les dividendes et revenus réguliers générés par un placement financier, etc.

Les charges prises en compte sont quant à elles :

• le remboursement des crédits en cours ;
• le loyer ;
• la pension alimentaire (prise en compte dans les charges ou déduite des revenus en fonction de l’organisme prêteur), etc.

La somme totale des revenus ou ressources est soustraite à la somme totale des charges puis divisée par douze. Le montant obtenu est ensuite multiplié par 33. Le résultat détermine la capacité d’emprunt ou capacité d’endettement de l’emprunteur. Bien sûr d’autres critères augmentent ou diminuent la capacité d’emprunt comme :

• l’apport personnel,
• la durée et le type de prêt immobilier ;
• l’obtention d’un prêt à taux zéro ;
• l’âge et l’état de santé de l’emprunteur, etc.

La capacité d’emprunt dépendante du taux d’endettement de l’emprunteur

Pour évaluer sa capacité d’emprunt, l’acquéreur évalue donc son taux d’endettement ou sa capacité de remboursement. Les deux indicateurs vont de pair pour les banques. Pour obtenir un prêt immobilier, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % des revenus du foyer. Le HCSF a rehaussé le seuil du taux d’endettement à 35 % en janvier 2021 pour permettre aux futurs acquéreurs d’augmenter leur capacité d’emprunt. Plus les revenus annuels sont élevés, plus le capital emprunté est important.

La capacité d’emprunt liée au reste à vivre de l’emprunteur

La capacité d’emprunt s’évalue aussi par rapport au reste à vivre. Il s’agit de la somme restante après déduction des charges fixes. Le reste à vivre permet de s’acquitter des dépenses courantes du foyer comme l’eau, l’électricité, la nourriture, l’essence, etc. Un minimum est requis. S’il n’est pas suffisant, le prêt immobilier est refusé.

Pour évaluer le reste à vivre, les banques prennent en compte la localisation et la composition du foyer. Les minimums requis pour un reste à vivre sont :

• pour un célibataire de 600 à 1 000 € ;
• pour un couple sans enfant de 750 à 1 000 € ;
• pour un couple avec enfants, il faut compter de 150 à 400 € supplémentaires par enfant à charge.

Existe-t-il des solutions pour améliorer ses capacités d’emprunt pour un prêt immobilier ?

Si après simulation de sa capacité d’emprunt, elle est jugée insuffisante, des solutions existent pour l’améliorer. La première consiste à diminuer ses charges fixes. Le levier d’action se situe essentiellement sur les mensualités des crédits en cours. L’emprunteur peut renégocier ses crédits ou les faire racheter. La renégociation permet de diminuer le taux d’intérêt et donc la mensualité. Le rachat de crédits permet de regrouper tous ses crédits en un seul et de n’avoir plus qu’une mensualité réduite à payer. Le rachat augmente inévitablement la durée de remboursement et donc le coût global des crédits. Mais il diminue le taux d’endettement.

La 2 solution est de contracter deux crédits immobiliers. Elle permet de diminuer les mensualités, mais n’impacte pas le coût total du crédit. L’emprunteur souscrit par exemple un prêt sur 15 ans et un autre sur 20 ans. Le taux d’intérêt bas obtenu sur le prêt court diminue le montant des intérêts, donc le montant de la mensualité et in fine accroît le reste à vivre.

Simuler sa capacité d’emprunt et donc sa capacité de remboursement est capital pour connaître le montant du prêt immobilier que l’emprunteur pourra demander. La capacité d’emprunt, mais aussi l’apport personnel et les prêts aidés cumulés déterminent la capacité d’achat. Avec cette information, l’emprunteur ajuste à la hausse ou à la baisse le prix du bien qu’il souhaite acquérir. Grâce à un simulateur en ligne, l’emprunteur obtient rapidement et gratuitement une idée de sa capacité d’emprunt. Le résultat est donné à titre indicatif. Il ne remplace pas l’analyse précise de sa capacité d’emprunt par un banquier, un conseiller financier ou un courtier spécialisé.