Crédit immobilier : faut-il utiliser toute son épargne ou emprunter plus longtemps ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, les acquéreurs financent le plus souvent leur acquisition avec un crédit immobilier. Selon une étude récente du HCSF, 45 % des Français ont un prêt immobilier en cours.

Aujourd’hui, les taux d’intérêt sont encore très bas. Emprunter pour financer un bien immobilier avec un crédit coûte peu. Se pose alors la question de l’épargne destinée à financer son apport personnel exigé par la plupart des établissements financiers. Faut-il utiliser l’intégralité de son épargne ou emprunter plus longtemps avec un crédit immobilier ? Notre article du jour se penche sur cette question essentielle de la part de l’épargne à injecter ou conserver au moment d’un emprunt immobilier.

Faut-il utiliser toute son épargne lors de la souscription d’un crédit immobilier ?

Les banques exigent de nombreuses conditions lors de la souscription d’un crédit immobilier :

• une situation professionnelle stable ;
• des revenus réguliers ;
• un taux d’endettement inférieur à 35 % ;
• un reste à vivre suffisant ;
• un apport personnel de 10 % minimum, etc.

Ce dernier, en fonction de l’épargne mobilisée, permet de réduire le coût du crédit immobilier de manière significative en négociant le taux et la durée. Son montant renseigne sur sa capacité à épargner et rassure in fine les banques.

L’apport personnel sollicité avec un crédit immobilier

Si au regard de la loi l’apport personnel n’est pas une obligation, il constitue le plus souvent un prérequis pour l’obtention d’un crédit immobilier. En pratique, les banques exigent un minimum de 10 % d’apport personnel. Mais sa part varie d’un emprunteur à un autre et est fonction du montant total de l’acquisition. Il finance le plus souvent les frais annexes comme les émoluments du notaire ou les frais d’agence.

L’épargne des emprunteurs, la vente d’un autre bien, un héritage ou une donation sont les principales sources d’un apport personnel. Plus l’épargne constituée est importante, plus les banques sont enclines à prêter. Les risques encourus, notamment le non-remboursement des mensualités, sont minimisés quand l’épargne est importante. L’épargne sert alors de garantie à la banque. En moyenne, les emprunteurs mobilisent une épargne de 25 % du prix de vente total de l’acquisition.

Le taux d’endettement des emprunteurs

Utiliser ou non toute son épargne lors d’un crédit immobilier est aussi fonction de son taux d’endettement. Le taux maximal conseillé par le HCSF est de 35 %. Il équivaut au montant maximum des mensualités du prêt soit un tiers des revenus nets du ménage à ne pas dépasser. Le taux d’endettement permet aux établissements financiers d’évaluer la capacité d’emprunt par rapport à la durée et au montant du crédit immobilier. Plus l’épargne est importante, plus elle permet de diminuer son taux d’endettement quand elle est utilisée dans sa globalité.

Faut-il conserver une partie de son épargne lors de la souscription d’un prêt immobilier ?

Les experts financiers s’accordent à dire que plus les taux d’intérêt en vigueur sont bas, plus il est judicieux d’emprunter et de conserver une partie de son épargne. Pour obtenir une mensualité en adéquation avec son taux d’endettement, le crédit immobilier sera en principe plus long si l’épargne est minime. L’épargne constitue un argument de poids pour négocier des conditions d’emprunt favorables. Il est plus facile d’obtenir un prêt immobilier quand l’emprunteur dispose de fonds propres.

Conserver une partie de son épargne permet de constituer ce qu’on appelle une épargne de précaution. Les emprunteurs ne sont pas à l’abri d’une baisse de revenus ou de dépenses imprévues. Garder un minimum d’épargne permet de faire face en cas d’aléas de la vie. Les études des enfants, la rénovation du logement ou encore l’achat d’un nouveau véhicule s’anticipent. Ne pas injecter toutes ses économies dans un crédit immobilier permet de pallier ses dépenses.

Comment les rendements des placements influencent-ils la mobilisation de l’épargne ?

Qui dit épargne, dit en principe placements financiers et donc rendements. Aujourd’hui, les taux pratiqués pour le rendement des placements sûrs comme le livret A sont peu intéressants de l’ordre de 0,50 % net par an. Placer ses économies sur ce type de support a peu d’intérêt. Mieux vaut dans ce cas utiliser la globalité de son épargne pour diminuer la mensualité, la durée et le coût total du crédit immobilier.

A contrario d’autres placements plus à risques comme l’assurance-vie ont des rendements supérieurs aux taux d’emprunt des crédits immobiliers. Avec un rendement moyen de l’ordre de 3,5 % / an, il devient alors judicieux pour l’emprunteur de placer une partie de son épargne, d’emprunter davantage et à plus long terme. Un produit d’assurance-vie rapporte dans ce cas plus que le coût d’un prêt. Un taux d’emprunt se situe en moyenne aux alentours de 1 % pour une durée de 15 ans.

C’est un fait, les banques prêtent plus facilement quand l’emprunteur dispose d’une épargne. Destinée à financer au minimum l’apport personnel, elle peut être utilisée dans sa globalité ou en partie lors d’un crédit immobilier. Pour rappel, l’apport personnel minimum est de 10 % du montant total de l’acquisition, idéalement 20 à 30 %.

Certains emprunteurs font le choix d’injecter en totalité leur épargne pour diminuer le coût global du crédit immobilier. D’autres font le choix d’utiliser seulement une partie de leur épargne. Ils conservent le reste en cas de dépenses imprévues ou d’une baisse de revenus. En contrepartie, la durée de l’emprunt est plus longue. L’épargne placée avec un rendement supérieur aux intérêts de l’emprunt permet de bénéficier d’un capital une fois le crédit remboursé. Il n’existe pas de principe idéal. Utiliser toute son épargne ou emprunter plus longtemps dépend de divers paramètres dont le montant de l’épargne, le profil de l’emprunteur et le montant de l’acquisition.