Comment choisir la durée de son prêt immobilier ?

Pour l’achat d’un logement principal, secondaire ou locatif, le financement passe le plus souvent par un prêt immobilier. Mais déterminer la durée de son emprunt n’est pas toujours évident pour les futurs acquéreurs.

De nombreux critères sont à prendre en compte. Aucune durée idéale n’existe tant les profils des emprunteurs sont variés. 15 ans peuvent convenir à un type de profil quand 25 ans sont plus adaptés à un autre. Comment choisir la durée de son prêt immobilier ? La réponse à lire dans notre article du jour.

Quelles sont les durées d’emprunt possibles avec un prêt immobilier ?

Suite à une ordonnance de mars 2006, relative au régime de sûreté, la durée maximale d’emprunt pour un prêt immobilier est ramenée à 35 ans au lieu de 50 ans. 50 ans, cette durée correspond à la durée maximale d’une hypothèque, garantie souvent exigée par les banques pour octroyer un crédit immobilier.

La durée d’un prêt immobilier correspond à la période (exprimée en nombre de mois ou d’années) pendant laquelle l’emprunteur rembourse mensuellement à la banque le crédit. La mensualité inclut le capital, les intérêts, l’assurance emprunteur et la garantie d’emprunt. En fonction du montant de l’acquisition et du profil de l’emprunteur, plusieurs durées sont possibles. La fourchette varie de 7 à 30 ans. Mais dans les faits peu d’établissements prêtent au-delà de 25 ans. La raison invoquée par le HCSF est notamment le coût très élevé de l’assurance emprunteur au-delà de 75 ans. Une durée longue de remboursement convient aux investisseurs qui bénéficient d’avantages fiscaux en déduisant les intérêts de la mensualité.

En moyenne, les Français contractent un prêt immobilier sur 20 ans selon l’observatoire du Crédit Logement. Cette durée semble être la meilleure tant sur l’impact de la capacité d’emprunt que sur le coût total du crédit. Mais 10 ans paraissent être la durée effective d’un prêt immobilier. En effet, les emprunteurs remboursent par anticipation leur prêt immobilier avant 20 ans avec la revente de leur acquisition.

Quels paramètres prendre en compte pour déterminer la durée d’un crédit immobilier ?

Le profil de l’emprunteur est déterminant pour le choix de la durée d’un crédit immobilier. Son âge est bien sûr un critère, mais d’autres éléments entrent en ligne de compte comme :

• sa situation professionnelle stable et des revenus réguliers ;
• son apport et son épargne ;
• son reste à vivre ;
• son taux d’endettement, etc.

Le taux d’endettement détermine la capacité d’emprunt des acquéreurs. Il ne doit pas excéder 35 % des revenus du foyer. Autrement dit, les mensualités du crédit ne doivent pas dépasser 35 % des revenus nets après déduction des charges fixes. Le taux d’endettement détermine la durée, car il permet de moduler le rapport coût/temps du crédit, c’est-à-dire :

• Si l’emprunteur a une capacité d’emprunt suffisante, il peut choisir une durée de prêt immobilier courte de 7, 10 ou 15 ans. Le taux d’intérêt est plus faible, le coût du crédit est réduit, mais en contrepartie les mensualités sont plus élevées.
• Si l’emprunteur dispose d’une capacité d’emprunt réduite, il peut souscrire un prêt immobilier avec une durée plus longue de 20 ou 25 ans. Les mensualités sont plus petites, mais le taux d’intérêt et in fine le coût total du crédit sont plus élevés.

Raisonner taux d’emprunt pour la durée d’un prêt immobilier

Plus la durée de l’emprunt immobilier est courte, moins le crédit coûte. Le taux d’emprunt attribué par la banque en fonction du risque qu’elle encourt en prêtant de l’argent augmente avec la durée. Un taux d’emprunt varie actuellement de 0,8 % pour une durée d’emprunt de 10 ans et de 1,60 % pour une durée d’emprunt de 25 ans. Il est facile d’imaginer l’impact sur le coût des intérêts reportés chaque mois sur sa mensualité.

Analyser l’assurance emprunteur pour la durée d’un crédit immobilier

L’assurance emprunteur payée jusqu’au terme du crédit représente un coût important quand la durée du prêt est longue. Plus l’emprunteur est âgé et plus l’assurance est chère. Il est conseillé aux emprunteurs de terminer le remboursement d’un prêt immobilier au moment de l’âge du départ à la retraite.

En règle générale, plus la durée d’emprunt est courte, moins l’assurance a d’impact sur le coût total du crédit. Les primes d'assurance varient en moyenne de 6 000 €/an pour une durée de 7 ans et de 20 000 €/an pour une durée de 25 ans.

Penser à l’avenir pour la durée d’un prêt immobilier

L’emprunteur doit également penser à l’avenir lors du choix de la durée de son prêt immobilier. Le montant des mensualités doit anticiper la prise en compte de futures dépenses souvent indispensables. Elles peuvent être l’achat d’une voiture ou des travaux de rénovation. Si la capacité d’emprunt est maximale, l’emprunteur n’aura pas la possibilité de solliciter un nouvel emprunt. Choisir une durée de prêt immobilier plus longue permet de réduire les mensualités et donc de garder de la capacité d’emprunt pour des projets à moyen ou long terme.

Qu’elle soit de 10, 15, 20 ou même 25 ans, la durée d’un prêt immobilier ne se décide pas au hasard. C’est avant tout le type de projet et le profil de l’emprunteur qui permettent de choisir la meilleure. Le taux d’endettement, l’âge, mais aussi la situation professionnelle sont des critères importants. Ils déterminent la capacité d’emprunt de l’acquéreur et donc la durée de son prêt immobilier. Pour avoir une idée de la durée d’emprunt appropriée, la simulation en ligne est une solution. Elle donne rapidement une estimation du plan de financement et in fine de la durée du prêt immobilier en fonction des informations mentionnées. Précisons qu’un rachat de crédit immobilier ou une modulation des mensualités prévue au contrat permettent de modifier la durée d’un prêt même après sa signature.