PTZ ou Prêt à Taux Zéro : comment l'obtenir ? Quelles conditions ?

L’accession à la propriété est le rêve de nombreux Français, mais devient de plus en plus difficile à concrétiser tant le marché de l’immobilier est tendu. Aussi, le Prêt à Taux Zéro est un prêt aidé à vocation sociale, mis en place pour inciter à l’acquisition de la résidence principale. Quelles conditions remplir pour l’obtenir ? Réponses.

Qu’est-ce que le Prêt à Taux Zéro ?

Comme son nom l’indique, le Prêt à Taux Zéro est un prêt financier immobilier accordé sans frais de dossier, ni frais d’expertise, et sans intérêts, ce qui signifie que l’emprunteur ne rembourse que la somme empruntée, à l’euro près, sans que des intérêts ne viennent alourdir les mensualités. En réalité, pour entrer davantage dans le détail et rectifier nos propos, les intérêts appliqués par l’organisme prêteur sont à la charge de l’Etat, à la condition que le logement soit neuf ou à réhabiliter.

Il peut être accordé pour l’achat ou la construction d’un logement, en complément d’un autre prêt immobilier. C’est donc un prêt dit complémentaire, qui ne pourra jamais être accordé seul. Il peut permettre de financer la construction ou l’achat simultané de dépendances, ou pour une seule et même opération immobilière.

Comme un prêt immobilier classique, sa durée de remboursement ne peut excéder 25 ans. Toutefois, les 25 années se divisent en deux temps. D’abord la période de différé pendant laquelle le PTZ n’est pas remboursé, qui peut être de 5, 10 ou 15 ans. Elle s’adapte généralement en fonction des revenus et des mensualités du crédit immobilier principal. Vient ensuite la période de remboursement du prêt qui sera de 10 ou 15 ans. Ce prêt aidé revêt donc un caractère social pour permettre aux ménages à faibles ressources d’accéder à la propriété, dans le respect de leur taux d’endettement et de leurs capacités de remboursement.

Quelles conditions remplir pour obtenir un PTZ ?

Le PTZ a été mis en place pour favoriser l’accession sociale à la propriété des ménages modestes. C’est pourquoi des conditions d’accès existent.

Ne pas déjà être propriétaire

Pour pouvoir prétendre au PTZ, il ne faut pas avoir été propriétaire de son logement depuis au moins 2 ans. On pensera alors aux primo-accédants. Toutefois, quelques exceptions peuvent tout de même le permettre.

• Le cas du démembrement : Si le demandeur détient l’usufruit ou la nue-propriété de sa résidence principale, il peut prétendre au PTZ pour un nouveau projet ;
• La résidence principale dont le demandeur est propriétaire, qui aurait été rendue définitivement inhabitable par une catastrophe naturelle ou technologique. Dans ce cas, le PTZ sera accessible uniquement si la demande est réalisée dans les 2 années qui suivent l’arrêté de constat du sinistre ;
• Le demandeur propriétaire de sa résidence principale, ou l’un des membres qui constituent le foyer, est en situation de handicap, détenteur d’une carte mobilité inclusion portant la mention « invalidité », ou d’une carte d’invalidité de 2^ème ou 3^ème catégorie, ou bien que l’un des membres du foyer perçoit une allocation aux adultes handicapés (AAH), ou une allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH).

Acquérir sa résidence principale

Le PTZ n’est octroyable que sur l’acquisition de la résidence principale. Un logement est considéré comme une résidence principale à compter de 8 mois d’occupation par an. En dessous de cette durée, il peut également l’être dans 4 cas de figure : force majeure, raison de santé, obligation liée à l’activité professionnelle, ou mise en location dans l’attente d’un prochain départ à la retraite. Il ne sera donc ni accordé pour une résidence secondaire, ni pour tout autre type d’investissement immobilier, type nue-propriété par exemple. La résidence principale devra répondre à l’une de ces conditions :

• Être neuve, à la construction ou à l’achat ;
• Être à réhabiliter en milieu rural, avec un niveau minimal de performance énergétique ;
• Être vendue par le bailleur social à son occupant ;
• Être construite sous le régime du bail réel solidaire (BRS) en qualité de primo-accédant. Dans ce cas, l’accédant aura le profil d’un ménage modeste, dont les ressources sont plafonnées, qui loue du foncier contre une redevance modique à un organisme de foncier solidaire (OFS) pour faire construire son habitation principale.

Répondre aux conditions de ressources et de situation géographique

Des plafonds de ressources sont fixés pour pouvoir prétendre au PTZ, différenciés selon deux facteurs : le nombre de personnes dans le foyer, et la zone de construction. Les ressources sont calculées sur le logement, d’après le revenu fiscal de référence de l’ensemble des membres composant le foyer. Aussi, les revenus d’un jeune actif vivant toujours au domicile de ses parents seront intégrés au calcul.

Quant à la zone de construction ou d’achat de la résidence principale, il s’agit là d’un zonage établi pour classer les communes par zones géographiques selon le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. En réponse à la crise du logement, d’autres dispositifs immobiliers s’appliquent sur ce zonage, comme notamment les dispositifs Pinel, Denormandie, Louer abordable, prêt social location-accession, bail réel solidaire, TVA à taux réduit, etc. Il se concentre donc principalement au niveau des métropoles et de leurs périphéries, dites en zone tendue.

• Les zones A, Abis et B1 correspondent à l’agglomération de Paris, à la Côté d’Azur, et aux plus grosses agglomérations et communes où les loyers et les prix à l’achat sont extrêmement élevés. Ici, le PTZ pourra être accordé sur la construction neuve uniquement ;
• La zone B2 correspond aux agglomérations et communes où les prix restent élevés, mais sur des points moins centraux, type grande couronne de Paris. Ici, le PTZ pourra être accordé sur la construction neuve et dans l’ancien avec travaux ;
• La zone C, en zone non tendue, comprend le reste du territoire. Ici, le PTZ sera accessible pour la location-accession.

Voici un récapitulatif des conditions de ressources à respecter pour prétendre au PTZ, selon la composition du foyer et le zonage.

Les conditions sur la durée de vie du PTZ

Mieux vaut en être informé auparavant, un PTZ reste un prêt aidé par l’Etat, à vocation sociale. Aussi, en répondant à l’ensemble des critères d’accessibilité au prêt, quatre conditions sont à intégrer sur la durée de vie du prêt, au risque de devoir rembourser les intérêts pris en charge par l’Etat, à savoir :

• Ne pas louer le bien avant au moins 6 ans ;
• Fournir la preuve des travaux réalisés dans l’ancien. Ceux-ci devant être suffisamment conséquents et correspondre à au moins 25 % du coût total de l’acquisition ;
• Ne pas faire du logement sa résidence secondaire ou le transformer en local commercial sur la durée de remboursement du prêt ;
• Solder le PTZ avant la revente du bien, ou obtenir l’accord de l’organisme prêteur pour transférer le PTZ sur le nouveau bien. Pourquoi en obtenir l’accord ? Parce que sur un nouvel achat ou construction, le demandeur n’est plus primo-accédant, donc ne répond plus aux critères exigés pour l’obtention du PTZ.

A qui s’adresser pour obtenir un PTZ ?

Le prêt à taux zéro est un prêt aidé par l’Etat. Rappelons-le, ce dernier prend en charge l’ensemble des frais pour que le contractant n’ait à rembourser que la somme empruntée. De fait, ce prêt est proposé par les organismes financiers qui ont signé une convention avec l’Etat en ce sens. Toutefois, la convention avec l’Etat laisse à la main de l’établissement bancaire le choix de financer ou non le demandeur, selon s’il estime que ses ressources lui permettront de rembourser l’emprunt. Autrement dit, l’organisme bancaire reste le seul habilité à juger de la solvabilité du demandeur.

Sachez enfin qu’en complément du prêt à taux zéro et du prêt immobilier principal, il est possible de prétendre à un prêt d’accession sociale (PAS), à un prêt épargne logement (PEL), ou à un prêt Action Logement.