Crédit immobilier : existe-t-il une réelle différence dans les offres des banques ?

« Si toutes les banques semblent appliquer les mêmes critères pour accorder un prêt immobilier, ça ne sert à rien de comparer ! ». Détrompez-vous, si les établissements bancaires ont bien les mêmes directives guidées par la BCE Banque Centrale Européenne et par le HSCF Haut Conseil de Stabilité Financière, toutes ne les suivent pas à la lettre. De plus, chaque organisme de crédit possède ses propres critères pour accepter ou non un dossier.

Alors, s’il est bien essentiel de faire jouer la concurrence, qu’est-ce qu’une banque peut vous proposer de différent d’une autre quand vous signez votre crédit immobilier ? On vous explique tout sur le sujet, vous ne verrez jamais plus l’emprunt immobilier de la même façon !

Le taux d’endettement à 33 % ou 35 %, vraiment ?

Vous lirez partout que votre taux d’endettement, qui correspond à la proportion de vos crédits en tous genres par rapport à vos revenus, ne doit pas excéder 35 % pour l’acquisition de votre résidence principale, ou 33 % pour l’acquisition de votre résidence secondaire.

Si ce sont bien les recommandations officielles, elles sont loin d’être suivies par tous les établissements bancaires. D’ailleurs, certains n’effectuent pas exactement les mêmes calculs, et n’aboutissent donc pas, en toute logique, au même résultat.

Enfin, certaines banques accorderont un taux d’endettement supérieur à 35 % pour les ménages à haut revenu, ou même les fonctionnaires, alors que d’autres s’y refuseront. D’autres banques encore n’accepteront pas votre financement avec un taux d’endettement supérieur à 30 %, car elles ne veulent pas prendre de risque.

En bref, chaque établissement est libre de vous accorder ou de vous refuser le crédit immobilier demandé. Il se peut que vous ne rentriez pas dans les critères décidés en interne avec l’organisme bancaire X, alors que l’organisme bancaire Y sera friand de votre profil d’emprunteur.

Le coût de la garantie n’est pas le même dans toutes les banques

Pour s’assurer d’être payés en cas de défaillance de la part de l’emprunteur, la banque va prendre une garantie pour vous accorder votre prêt immobilier. Le coût de cette garantie est supporté par l’emprunteur, et peut varier d’un établissement à l’autre.

Si l’établissement bancaire peut prendre une sûreté réelle, sous forme d’un privilège de prêteurs de deniers ou d’une hypothèque conventionnelle, les frais seront identiques d’un établissement à l’autre, puisque soumis à enregistrement devant notaire.

En revanche, ce type de garantie ayant un coût non négligeable, banquiers et emprunteurs lui préfèrent souvent le cautionnement bancaire. C’est une garantie personnelle facile à actionner et protégeant les deux parties à moindres frais.

Son prix va dépendre du montant de votre emprunt, mais également de la société de cautionnement choisie par votre future banque. Sachez que certaines ont les ressources en interne au sein de leur filiale, et d’autres doivent faire appel à des sociétés de cautionnement extérieures.

En conséquence, le tarif de cette garantie peut varier de plusieurs centaines, voire plusieurs milliers d’euros, d’une banque à l’autre. Encore une différence qui se répercute sur le coût total de votre crédit.

La négociation du TAEG Taux Annuel Effectif Global

Votre dossier est bon, ou tout simplement accepté par différents établissements bancaires ? Pourtant, dans l’offre de crédit qu’ils vous font, le TAEG diffère. Eh oui, sachez qu’à profil d’emprunteurs identique, toutes les banques ne vous font pas la même proposition.

Certaines ne vont pas hésiter à baisser leur taux pour vous avoir comme client, alors que d’autres préfèrent jouer la sécurité car votre profil les intéresse un peu moins. C’est comme ça, on ne peut pas plaire à tout le monde, en banque comme dans la vie.

Enfin, sachez que chaque établissement bancaire a sa propre grille indiciaire. Elle s’y réfère donc en fonction de la durée et du montant de votre emprunt. Certaines seront plus intéressantes pour un emprunt sur 15 ans et beaucoup moins sur un emprunt à 25 ans. De plus, à chaque indice de référence, elle se laisse une marge à la hausse comme à la baisse en fonction de la qualité de votre dossier.

Bref, les taux appliqués sont loin d’être uniformes et dépendent de nombreux paramètres : âge des emprunteurs, durée de l’emprunt, montant de l’emprunt, qualité du bien à acquérir, emplacement géographique de l’établissement bancaire, étude humaine de votre dossier, etc.

La négociation des frais de dossier

Vous l’ignorez peut-être, mais les établissements bancaires gagnent peu à vous octroyer un crédit immobilier. Ils vous accordent l’avance d’une somme d’argent conséquent à taux relativement bas en comparaison de ce que leur rapporterait un bon placement.

Alors, pour rémunérer le temps de travail passé sur votre dossier, le coût de leur masse salariale, ou simplement pour rentrer un peu de chiffre comme toute entreprise, ils vont vous prélever des frais de dossier.

Le montant de ces frais varie d’un établissement à l’autre, mais ils sont généralement compris entre 500 et 1 500 euros en fonction des banques. Et bonne nouvelle, ils sont négociables et peuvent même être parfois supprimés.

On comprend aisément que le tarif des frais de dossier est, lui aussi, un élément à prendre en compte, et que tous les établissements ne vous accorderont pas la même remise, même si votre dossier est excellent.

Le coût de l’assurance emprunteur

Cette garantie est extrêmement importante, tant pour vous que pour la banque. En pratique, vous n’obtiendrez pas de crédit immobilier sans souscrire une assurance emprunteur, à moins d’opter pour le nantissement, ce qui ne s’adresse qu’aux grands épargnants.

Chaque banque fixera ses propres conditions relatives à l’assurance emprunteur. Elle peut par exemple exiger que l’invalidité soit couverte à un certain degré, ou qu’un couple soit assuré avec une quotité de 150 %.

Elle vous proposera ensuite un tarif applicable à l’assurance emprunteur qu’elle commercialise ou avec laquelle elle travaille habituellement. Ce tarif dépend de l’assureur, mais également de votre âge, de votre état de santé et du montant de votre financement.

En suivant les préconisations de la banque, vous avez également la possibilité de choisir vous-même votre assurance de prêt immobilier grâce à la délégation d’assurance. De quoi alléger la facture de ce poste de dépense souvent élevé lorsqu’on effectue un crédit immobilier.

En définitive, les offres des banques présentent de réelles différences à dossier identique. C’est pourquoi il est nécessaire d’être bien renseigné avant de signer votre offre de prêt immobilier. Faire jouer la concurrence en comparant les offres est absolument indispensable. Vous pouvez utiliser un simulateur en ligne qui vous aidera à démarcher vous-même les meilleurs établissements bancaires pour votre profil et votre projet. Vous pouvez également avoir recours aux services d’un courtier en crédit immobilier, dont la prestation est payante si et seulement si vous acceptez son offre de crédit.