Co-emprunteurs : quelle assurance de prêt immobilier choisir ?

Au moment de l’acquisition d’un bien immobilier, rares sont les emprunteurs qui souscrivent seuls leur offre de prêt. Bien souvent, il s’agit d’un couple, mais il peut s’agir d’un enfant et d’un parent ou encore d’un frère et d’une sœur.

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Quel que soit le cas de figure, on parle de co-emprunteurs. Ces co-emprunteurs doivent assurer le crédit immobilier avec une assurance de prêt. Mais quelle assurance de prêt choisir en tant que co-emprunteurs ? À suivre la réponse et nos explications sur l’obligation, les garanties, la quotité et la délégation d’une assurance de prêt immobilier co-emprunteurs.

Souscrire une assurance de prêt immobilier co-emprunteurs, est-ce obligatoire ?

Souscrire un crédit immobilier à deux emprunteurs permet de diminuer les risques de défaillance financière. Être co-emprunteurs permet également d’emprunter une somme plus importante, car la banque prend en compte les revenus des deux emprunteurs.

Mais pour garantir cet emprunt, la banque exige des co-emprunteurs une assurance de prêt immobilier. Dans les faits, aucun texte de loi ne l’oblige, mais en pratique, elle est systématique. 100 % du capital emprunté doit être couvert par l’assurance de prêt. Les co-emprunteurs se répartissent ces 100 % sous forme d’un pourcentage appelé la quotité.

Un crédit dure en moyenne 20 ans. Les emprunteurs ne sont pas à l’abri d’un aléa de la vie comme un accident ou une maladie entraînant une invalidité ou une incapacité de travail. L’assurance emprunteur prémunit ainsi les co-emprunteurs et la banque en cas d’une perte temporaire ou définitive de revenus. L’assureur prend le relais des co-emprunteurs et rembourse le capital ou les échéances de prêt à la banque.

Quelles garanties souscrire avec une assurance de prêt immobilier co-emprunteurs ?

Pour choisir une assurance de prêt immobilier, les emprunteurs doivent connaître les garanties à souscrire. La plupart des garanties sont obligatoires. Elles sont imposées par la banque en fonction du type de projet immobilier : achat résidence principale, secondaire ou investissement locatif. Mais la durée du prêt, le montant et le profil des emprunteurs influencent également le choix des garanties.

Les garanties obligatoires d’une assurance de prêt immobilier co-emprunteurs

Lorsque les co-emprunteurs souscrivent un prêt immobilier pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire, ils doivent adhérer aux garanties suivantes :

• la garantie décès ;
• la garantie perte totale et irréversible d’autonomie ou PTIA ;
• la garantie invalidité permanente totale ou IPT ;
• la garantie incapacité temporaire de travail ou ITT.

Les garanties IPT et ITT restent facultatives pour les co-emprunteurs lors d’un prêt immobilier en vue d’un investissement locatif. Les banques estiment que les revenus des loyers compensent le plus souvent une perte de revenus.

Les garanties facultatives d’une assurance emprunteur

Lorsque des co-emprunteurs choisissent une assurance de prêt, ils optent quelquefois pour des garanties facultatives. La banque peut aussi les exiger en fonction de leur état de santé. Elles sont :

• la garantie invalidité permanente partielle ou IPP ;
• la garantie des maladies non objectivables ou MNO ;
• la garantie perte d’emploi.

Les exclusions de garantie d’une assurance de prêt immobilier

Outre les garanties obligatoires et facultatives, les co-emprunteurs choisissent leur assurance de prêt en fonction des exclusions de garantie. Variables d’un contrat à un autre, elles peuvent être rachetées moyennant une surprime. Elles sont par exemple :

• Les métiers à risques comme gendarme, pompier, militaire, etc.
• La pratique d’un sport extrême comme la plongée, les sports de combat, etc.
• Les maladies constituant un risque aggravé de santé.
• La prise d’alcool ou de drogues, etc.

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Comment répartir la quotité d’une assurance de prêt immobilier entre co-emprunteurs ?

Nous l’avons vu plus haut, il faut garantir 100 % du capital prêté par la banque avec l’assurance de prêt. C’est ce qu’on nomme la quotité. Si une garantie invalidité ou incapacité s’enclenche, l’assureur se base sur la quotité choisie pour déterminer quelle part du capital il rembourse.

Ce taux de couverture peut être réparti à parts égales ou non sur la tête de chaque emprunteur. La banque impose souvent un minimum de 50 % sur chaque tête et parfois 100 % pour chaque co-emprunteur. On parle alors d’une garantie à 200 %. Cette répartition couvre équitablement les risques.

Les co-emprunteurs peuvent choisir la quotité de leur assurance de prêt en fonction de leurs revenus. Si l’un des emprunteurs dispose de revenus supérieurs, il peut opter pour une quotité plus importante. Il assure par exemple le prêt à hauteur de 70 % et les 30 % restants sur l’emprunteur aux plus faibles revenus. En cas d’invalidité ou de décès du premier, l’assureur prend donc en charge 70 % du capital restant dû. Le co-emprunteur ne rembourse que les 30 % de sa quotité.

L’état de santé, mais aussi l’âge des co-emprunteurs jouent un rôle dans le choix de la quotité. Décider judicieusement du pourcentage revient à se poser une question essentielle : quel montant de l’échéance peut payer seul l’un des emprunteurs en cas de défaillance de l’autre ? Le choix de la quotité repose également sur le budget des emprunteurs, car plus elle est importante, plus le coût de l’assurance de prêt est élevé.

Choisir librement une assurance de prêt immobilier co-emprunteurs, quelle solution ?

Choisir une assurance de prêt immobilier quand on est co-emprunteurs, c’est aussi choisir son prestataire. Autrefois la banque imposait son assurance de prêt en parallèle de son offre de crédit immobilier. Depuis la loi Lagarde de 2010, les co-emprunteurs peuvent choisir librement leur contrat auprès de n’importe quel assureur grâce à la délégation d’assurance. Chaque emprunteur est de plus libre de choisir le même assureur ou un assureur différent. La seule condition est de souscrire une assurance de prêt avec des garanties équivalentes à celles exigées par l’établissement prêteur. Pour les connaître, les co-emprunteurs disposent de la fiche standardisée d’information, la FSI, remise obligatoirement lors de la première simulation du prêt.

De nouvelles dispositions sont depuis venues enrichir la loi Lagarde. Les co-emprunteurs peuvent, s’ils le souhaitent, résilier leur assurance de prêt pour en choisir une meilleure. Avec la loi Hamon de 2014, ils résilient à n’importe quel moment durant la première année de souscription du prêt. Avec l’amendement Bourquin de 2017, ils résilient à date anniversaire du prêt.

Où trouver une assurance de prêt immobilier co-emprunteurs ?

Une assurance de prêt avec un TAEA négocié peut générer d’importantes économies, jusqu’à 50 % par rapport à un contrat d’assurance proposé par la banque. Pour y parvenir, les co-emprunteurs mettent en concurrence les différentes offres du marché à l’aide d’un comparateur en ligne. Facile, rapide et sans engagement, cet outil leur délivre des devis d’assurance de prêt immobilier adaptés tant sur le plan des garanties, que de la quotité ou du budget.

Les co-emprunteurs prennent le soin de comparer les exclusions de garantie, les délais de carence et de franchise et le type d’indemnisation. Celui-ci peut être forfaitaire (en fonction de la quotité choisie) ou indemnitaire (en fonction de la perte de revenus effective).

En résumé, pour choisir une assurance de prêt, les co-emprunteurs doivent :

• Connaître les garanties obligatoires et facultatives.
• Déterminer leur budget pour négocier le TAEA.
• Comparer les offres grâce à la délégation d’assurance.
• Rester vigilants sur les exclusions de garantie.