Une assurance de prêt immobilier sans exclusion de garanties

Les banques exigent systématiquement une assurance de prêt immobilier ou assurance emprunteur avec l’octroi d’un crédit immobilier.

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Légalement, celle-ci n’est pourtant pas obligatoire. Garantie pour l’établissement prêteur et l’emprunteur, elle constitue un moyen de se prémunir de défaillances financières après un aléa de la vie. Lors du choix de son assurance, il convient d’être particulièrement attentif aux exclusions de garantie. Générale ou particulière, partielle ou totale, qu’est-ce qu’une exclusion de garantie ? Est-ce qu’une assurance de prêt immobilier sans exclusion de garantie existe ? Faisons le point dans cet article.

Les exclusions de garantie avec une assurance de prêt immobilier, c’est quoi ?

Avec une assurance de prêt immobilier, le capital prêté est couvert à 100 % en cas de décès, maladie ou accident. Lors d’une invalidité ou d’une incapacité de travail temporaire, l’emprunteur ne peut plus exercer d’activité rémunératrice. Il n’honore plus les mensualités du crédit faute de revenus suffisants. L’assureur prend alors le relais auprès de la banque et rembourse tout ou partie de l’emprunt. L’assurance de prêt immobilier se compose de plusieurs garanties obligatoires et facultatives qui sont :

• La garantie décès.
• La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).
• Les garanties invalidité permanente totale ou partielle (IPT et IPP).
• La garantie incapacité temporaire totale de travail (ITT).

Pour évaluer les situations couvertes ou non par ces garanties, l’assureur calcule les risques. Le questionnaire médical et les examens complémentaires, le cas échéant, l’aident dans cette analyse. À l’issue de son calcul, l’assureur peut décider de ne pas couvrir certains risques. On parle d’exclusion de garantie, c’est-à-dire une situation pour laquelle aucune prise en charge ne sera possible. Ces exclusions de garantie sont obligatoirement mentionnées dans les conditions générales de vente du contrat. Il va de soi qu’une omission ou un mensonge sur le questionnaire médical entraîne la nullité du contrat d’assurance, voire des sanctions civiles et pénales en fonction de la gravité des faits.

Peut-on obtenir une assurance de prêt immobilier sans exclusion de garanties ?

Il existe deux types d’exclusion de garanties avec une assurance de prêt immobilier : les exclusions de garanties générales et les exclusions de garanties particulières. Les premières sont issues du Code des assurances et elles sont présentes dans tous les contrats quelle que soit la compagnie d’assurances choisie. Cela signifie que la couverture des risques ne peut jamais être totale avec une assurance de prêt immobilier. In fine, il n’existe donc pas de contrat d’assurance de prêt immobilier sans exclusion de garantie.

Les exclusions de garanties générales ou légales

Qu’il s’agisse d’un contrat de groupe signé avec le crédit ou d’un contrat d’assurance de prêt individuel, les exclusions légales concernent tous les profils d’emprunteurs. Elles sont :

• Les actes et faits volontaires de l’assuré comme un crime, un délit, une fraude, une escroquerie, un accident suite à l’emprise de stupéfiants ou d’alcool, etc.
• Le suicide durant la première année du contrat sauf pour l’acquisition d’une résidence principale couvert dès la souscription à hauteur de 120 000 € (cf. articles 132-5 et 7 du Code des assurances).
• Les conséquences de faits de guerre civile ou étrangère comme les émeutes, les actes terroristes, les explosions nucléaires, etc.

En cas de sinistre lié à l’une des situations citées ci-dessous, l’assureur ne propose jamais de prise en charge.

Les exclusions de garantie particulières ou contractuelles

Les exclusions de garanties particulières sont propres à chaque compagnie. Elles s’appliquent en fonction du profil de l’emprunteur, de sa santé, de sa profession et de ses facteurs de risque. L’assureur définit ses limitations de garantie et propose une couverture partielle ou une exclusion totale des risques sur une ou plusieurs garanties. C’est souvent le cas avec une garantie ITT. Les exclusions de garanties particulières sont par exemple :

• L’âge maximal d’adhésion : plus l’emprunteur vieillit et plus les risques de décéder ou tomber malade sont élevés. Au-delà de 65 ans, certaines compagnies ne prennent plus en charge la garantie invalidité. La garantie ITT cesse avec la retraite.
• Les métiers à risque comme pompier, militaire, gendarme, convoyeur de fonds, grutier, chimiste, pilote d’avion, etc.
• La pratique d’une activité sportive dangereuse comme l’alpinisme, le parachutisme, la boxe, etc.
• Les sinistres suite à un séjour à l’étranger.
• La participation à un record ou une tentative de record.
• Les affections vertébrales comme une hernie, un lumbago, etc.
• Les affections mentales et psychiatriques dites non objectivables comme une dépression, un état névrotique, etc.

Quelles solutions en cas d’exclusion de garantie avec une assurance de prêt immobilier ?

Une activité professionnelle à risque ? Un sport extrême ? Une maladie chronique ? Du tabagisme ? Si l’emprunteur présente un profil à risque, peut-être devra-t-il faire le choix dès le départ d’une assurance de prêt immobilier spécifique. Des compagnies proposent des contrats adaptés à ces situations pour éviter les exclusions de garanties particulières systématiques. En cas de refus lors d’un risque aggravé de santé, l’emprunteur peut également se tourner vers la convention AERAS. Mise en place en 2007 et révisée en 2015, elle facilite l’accès au crédit et in fine à l’assurance emprunteur des personnes présentant ou ayant eu une affection ou une pathologie grave. Enfin, l’emprunteur peut négocier avec l’assureur et racheter une exclusion de garantie particulière. Moyennant une surprime, il pourra ainsi obtenir une indemnisation en cas de sinistre ou de risque racheté.

Quoi qu’il en soit, même si une assurance de prêt immobilier sans exclusion de garanties n’existe pas, la solution pour les restreindre est de mettre en concurrence les offres. Un crédit engage l’emprunteur sur le long terme. Choisir une assurance qui prend en charge un maximum de risques est essentiel. Depuis 2010 et la loi Lagarde, l’emprunteur n’est plus obligé d’adhérer au contrat de groupe. Il peut opter pour une assurance externe en délégation. La banque n’a pas le droit de s’y opposer sauf si les garanties souscrites sont différentes de celles exigées avec le crédit.