Le droit de passage : principe, qui le décide, comment le contester ?

Le droit de passage est une des servitudes les plus usuelles. Il s’agit d’un type de servitude discontinue, puisque c’est l’homme qui en a l’usage. Le droit de passage régit les relations entre les différents propriétaires.

De quoi s’agit-il exactement ? Est-elle obligatoire et peut-on s’y opposer ? Nous faisons le point sur la question.

Qu’est-ce que le droit de passage ?

Le droit de passage est un droit donné au propriétaire d’un terrain enclavé de passer sur le terrain de son voisin, pour pouvoir se rendre chez lui. Véhicules et piétons ayant un intérêt peuvent donc emprunter un chemin dont vous être propriétaire au nom de cette servitude.

On distingue le droit de passage sur un terrain enclavé du droit de passage sur un terrain difficile d’accès. En effet, dans le premier cas, le droit de passage est automatique, alors que dans le second cas, il nécessite votre acceptation.

En pratique, le droit de passage est parfois à la naissance de conflits de voisinage. Mieux vaut donc miser sur l’entente des deux parties plutôt que d’entrer dans des procédures juridiques longues et coûteuses de part et d’autres.

Est-il obligatoire ou dépend-il de votre volonté ?

En matière de droit de passage, il faut distinguer le propriétaire qui utilise le droit de celui qui le subit. On parle alors de fonds servant et de fonds dominant :

• Le fonds servant est celui qui sert à l’autre, c’est-à-dire celui qui désigne le propriétaire subissant le droit de passage sur son terrain,
• Le fonds dominant est celui qui « domine » l’autre, c’est-à-dire celui qui désigne le propriétaire faisant usage de son droit.

Si le droit de passage concerne un terrain enclavé, ces conditions doivent être mentionnées par un acte notarié, soit au moment de la création du droit de passage, soit au moment de la division de la propriété par vente ou partage par exemple. Si vous rachetez une maison où il existe déjà un droit de passage, cette servitude sera rappelée dans le compromis de vente et dans l’acte de vente.

Généralement, les éléments suivants sont visés dans l’acte notarié :

• Passer à l’endroit le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant,
• Le chemin à emprunter, il doit être le plus court possible par rapport à la voie publique,
• Le versement par le voisin au fonds dominant d’une indemnité pour les dommages occasionnés par le passage.

Si le droit de passage concerne un terrain non enclavé, mais difficile d’accès, il s’agit alors d’une servitude conventionnelle nécessitant l’accord des parties. Si un accord amiable est trouvé, un document écrit, rédigé sous seing privé ou par acte authentique doit être établi. Il mentionne :

• L’emplacement du droit de passage (plans et photos peuvent être joints)
• Le mode d’exercice du droit de passage (à pied, en voiture, etc.),
• Le montant de l’éventuelle indemnité versée au propriétaire du fonds servant par le propriétaire du fonds dominant.

Comment contester un droit de passage ?

Quelle que soit la situation dans laquelle vous vous trouvez, que vous soyez le propriétaire du fonds servant ou du fonds dominant, vous pouvez contestez un droit de passage existant ou en demander la création.

Ce n’est qu’en l’absence d’accord amiable que la contestation en justice peut avoir lieu. Un recours doit alors être demandé devant le tribunal, soit :

• Pour décider l’emplacement du droit de passage
• Pour constater la fin d’un droit de passage
• Pour fixer l’indemnité à verser

Tous les moyens de preuve sont admis, ils peuvent aller du constat d’huissier, aux témoignages, en passant par les photographies.