Epargne logement : bonne stratégie pour un achat dans plus de 10 ans ?

Pour mettre de côté en vue d’acheter un logement ou d’effectuer des travaux, le PEL Plan d’Épargne Logement est a priori le produit bancaire parfait. Il permet de se constituer une épargne tout en ouvrant droit à des conditions préférentielles pour l’obtention d’un prêt.

Mais à ce jour, en 2021, le PEL perd de son attractivité en raison de son taux de rendement faible d’une part, et de son taux d’emprunt bancaire élevé d’autre part. Pour autant, faut-il le dénigrer pour un projet immobilier à réaliser dans 10 ans ? Éléments de réponse…

Rappel : fonctionnement du Plan d’épargne logement

Le PEL est ouvert à toute personne physique, même mineure, dans la limite d’un PEL par personne. À l’ouverture, il nécessite un versement initial de 225 euros au minimum.

Il doit ensuite être approvisionné chaque année de la somme de 540 euros minimum, grâce à des versements périodiques de 45 euros par mois (ou 135 euros par trimestre, ou 270 euros par semestre).

Des versements ponctuels sont acceptés, mais ils ne doivent pas empêcher d’atteindre le plafond du PEL, fixé à 61 200 euros grâce aux versements périodiques. Autrement dit, vous devez verser pendant 10 ans 45 euros par mois soit 5 400 euros au minimum.

C’est à l’issue de 10 années que les versements deviennent impossibles, même si votre PEL continue de produire des intérêts pendant 5 ans. Le taux d’intérêt du PEL est fixé à 1 % depuis l’année 2016, et permet d’obtenir un prêt de 92 000 euros maximum au taux prédéterminé de 2,2 %.

Le PEL est-il encore intéressant ?

Avec un taux de rémunération de 1 % et une flat tax de 30 %, le PEL ne rémunère au final qu’à hauteur de 0,7 %, soit à peine davantage qu’un livret A, alors que l’épargne y est bloquée au minimum les 4 premières années.

Pour optimiser ce placement si votre TMI Tranche Marginale d’Imposition est faible ou nulle, pensez à choisir l’option d’imposition sur le barème des impôts sur le revenu afin de ne payer que les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

De plus, sachez que tout retrait effectué sur le PEL entraîne la clôture du plan et vous fait donc perdre les avantages acquis.

Cependant, les PEL anciens, avec un taux de rémunération de 2 % ou plus, ont tout intérêt à être conservés par l’investisseur car ils rémunèrent correctement sans prise de risque.

De même, les PEL ouverts entre mars 2011 et décembre 2017 ouvrent le droit à une prime versée par l’État pour la souscription d’un crédit immobilier de 5 000 euros minimum. Celle-ci est d’un montant de 1 000 euros, voire 1 525 euros maximum si elle contribue à l’acquisition d’un logement performant au niveau énergétique.

Ouvrir un PEL pour souscrire un crédit immobilier en 2031, une bonne idée ?

Selon nous, les anciens PEL doivent être conservés, dans la limite des 15 années entraînant de facto la clôture du plan, soit parce que leur taux de rémunération est attractif, soit parce qu’ils ouvrent le droit à une prime de l’État.

En revanche, les nouveaux PEL ne représentent pas d’intérêt particulier, ni pour leur niveau de rémunération, ni pour leur taux d’intérêt lié au crédit immobilier. Ils pourraient néanmoins se révéler judicieux si les taux d’emprunt venaient à remonter significativement dans les 10 prochaines années, au-delà des 2,2 %.

Malgré tout, c’est un pari incertain, et valable seulement pour les contribuables ayant un projet immobilier dans un horizon assez lointain. Un manque de visibilité qui, selon nous, ne justifie pas l’acceptation d’une rémunération basse pour un placement à long terme.

Ainsi, le PEL est détrôné à long terme par des placements plus rémunérateurs, comme l’assurance vie, le PEA Plan d’Épargne en Actions, qui ont le mérite de proposer une réelle plus-value dans 10 ans, malgré le risque qu’ils représentent.