La vente d’un bien immobilier en viager a la particularité de ne pas définir à l’avance le prix de cette transaction car l’acheteur ne verse pas la totalité de son montant le jour de l’acquisition. En effet, l’acquéreur achète un bien en échange du versement d’une rente au vendeur, et ce jusqu’au décès de ce dernier, dont la date est par définition imprévisible et fait donc moduler le prix de la vente au final. Suite au décès du vendeur d’un bien cédé en viager, l’acheteur devient le propriétaire à part entière du bien. Le viager est ainsi un droit qui s’éteint au décès du vendeur. Toutefois, il existe une forme de viager, appelé le viager libre, qui permet à l’acquéreur de prendre possession du bien qu’il a acheté et de l’occuper avant le décès du vendeur. Quels sont les avantages du viager libre ?

Qu’appelle-t-on un viager libre ?

D’une manière générale, vendre un bien immobilier en viager désigne le fait de le céder à un acquéreur qui verse en échange au propriétaire du logement ce que l’on appelle une rente viagère (qui peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, payable d’avance, ou à terme échu) au vendeur et, ce, jusqu’au décès de ce dernier, plutôt que la totalité du prix du bien au moment de la vente comme lors d’une transaction immobilière classique.

Dans le cadre d’une vente en viager, il peut aussi être prévu ce que l’on appelle un « bouquet », soit une somme d'argent versée comptant par l’acquéreur au moment de la signature de l'acte de vente. Ce bouquet, déterminé librement après accord entre le vendeur et l’acquéreur, représente en général 30 % de la valeur totale du bien.

Il existe plusieurs types de vente en viager. Cette dernière peut prendre principalement deux formes :

• le viager occupé, qui prévoit que le vendeur du bien immobilier garde l’usufruit de son logement, c’est-à-dire qu’il en garde la jouissance légale, il peut continuer à y vivre jusqu’à son décès ou même louer son bien vendu en viager occupé ;
• le viager libre, qui désigne le fait que l’acquéreur peut, dès la signature de l’acte de vente, occuper ou louer librement le bien immobilier acquis par le biais de ce type de transaction immobilière et donc d’en tirer des revenus, sans avoir à attendre le décès du vendeur. D’autre part, les charges (factures d'énergie, taxes, impôts locaux, etc.), l'entretien courant et toutes les réparations qui concernent le bien vendu en viager libre sont à la charge de l'acheteur. Compte tenu de ces caractéristiques, dans le cas d’un viager libre, la rente versée par l’acquéreur au vendeur est le plus souvent plus élevée que celle d’un viager occupé.

Le montant de la rente viagère, calculé par le notaire chargé de la vente, est fixé en fonction de la valeur foncière du bien, de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur, du versement d’un bouquet ou non lors de la signature de l’acte de vente et s’il s’agit d’un viager occupé ou libre.

Les avantages d’investir en viager libre

La vente d’un bien immobilier en viager libre est bien moins courante (environ 5 % des ventes en viager) qu’un viager occupé qui représente la quasi majorité de ce type de transaction immobilière. Pourtant, le viager libre présente des avantages.

Disposer immédiatement du bien acheté

Contrairement à un viager dit « occupé », acquérir un bien immobilier en viager libre donne la possibilité à l’acquéreur de l’occuper immédiatement après la signature de l’acte de vente, c’est-à-dire sans avoir à attendre le décès du vendeur. Il dispose ainsi à la fois de la nue-propriété (c’est-à-dire qu’il est propriétaire du bien) et de l’usufruit (il peut en disposer). L’acquéreur peut, en conséquence, en faire sa résidence principale ou secondaire dès l’acte de vente signé.

Le viager libre permet également à l’acheteur, s’il le souhaite, de non pas habiter le bien acquis de cette manière, mais de le mettre en location de longue durée ou saisonnière. Cette solution octroie ainsi la possibilité à l’acquéreur de tirer des revenus complémentaires grâce aux loyers appliqués, qui ne peuvent pas toutefois être supérieurs à la rente viagère versée. Ces revenus peuvent lui permettre de financer la rente viagère qu’il doit verser et lui éviter, par exemple, de souscrire un crédit immobilier. Un avantage non négligeable également pour les acquéreurs qui n’ont pas pu négocier un type de prêt intéressant auprès d’un établissement financier pour financer leur acquisition, en particulier au moment où les taux de ces crédits augmentent.

Bénéficier de prix attractifs

Les ventes de biens immobiliers en viager libre concernent le plus souvent des logements de petites surfaces et qui ne constituent pas la résidence principale du vendeur. C’est pourquoi notamment ce dernier ne demande pas forcément à l’occuper en contrepartie du versement d’une rente viagère.

Dans le cadre d’un viager libre, les acquéreurs disposent ainsi davantage de biens occupés jusqu’alors comme résidence secondaire dans des lieux souvent prisés, au bord de la mer, à la montagne, ou des régions touristiques.

Vendus en viager libre, ces biens offrent des prix plus attractifs que par le biais d’une transaction immobilière classique puisque les logements vendus en viager, compte tenu des aléas qui tiennent au décès du vendeur, sont vendus généralement moins cher que le prix du marché.

Éviter la décote du bien acheté

Acheter en viager, c’est prendre le risque que le vendeur à qui l’acquéreur verse une rente reste en vie longtemps, voire très longtemps, et que le bien perde de sa valeur, ou en tous les cas qu’il subisse une décote car il reste occupé sans possibilité pour l’acquéreur de le rénover.

Dans le cadre d’une vente en viager libre, au contraire, l’acquéreur dispose tout de suite du bien qui n’est plus habité par le vendeur. Une situation qui permet à l’acquéreur d’entretenir ou d’effectuer rapidement des travaux de rénovation qui ont pour conséquence de donner plus de valeur au logement ainsi acheté, en cas de revente.