L'assurance de prêt immobilier est-elle obligatoire ?

Pour financer l’acquisition d’un bien immobilier, il est coutume de souscrire un prêt à long terme.

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Pour son obtention, les banques exigent un certain nombre de conditions : un taux d’endettement inférieur à 35 %, un apport personnel, une garantie hypothécaire, etc. L’assurance emprunteur est également l’une de ces conditions. Garantie pour la banque et l’emprunteur, elle prémunit de défaillances financières en cas d’aléas de la vie. Mais l’assurance de prêt immobilier est-elle légalement obligatoire ? C’est notre focus du jour.

La souscription d’une assurance emprunteur est-elle obligatoire avec un prêt immobilier ?

Légalement, aucun texte de loi ne conditionne l’octroi d’un prêt immobilier à une assurance emprunteur. Dans les faits, en France, aucune banque ou établissement de crédit n’accepte de financer un emprunt immobilier sans la souscription d’une assurance de prêt immobilier. C’est particulièrement vrai pour les crédits souscrits à long terme. La durée d’un crédit immobilier varie de 7 à 20 ans, mais peut être encore plus longue jusqu’à 25, voire 30 ans. Durant ce laps de temps long, les risques de défaillances financières de l’emprunteur en cas d’aléas de la vie augmentent. L’âge notamment est un facteur de risque à ne pas négliger. Les banques veulent prendre le minimum de risques. Elles exigent donc un maximum de garanties dont celle de l’assurance de prêt immobilier.

La seule possibilité pour passer outre la souscription d’une assurance emprunteur est celle du nantissement. Avec des produits de placement comme une assurance-vie, la banque peut accepter. Mais elle va exiger une somme épargnée importante qui peut aller jusqu’à deux fois le montant de l’emprunt. En cas de refus d’assurance de prêt immobilier pour risque aggravé de santé, l’emprunteur a d’autres solutions négociables avec la banque prêteuse. Il peut se tourner vers la convention AERAS ou solliciter une caution personnelle et solidaire pour garantir le prêt. Cette possibilité est laissée à l’appréciation et au bon vouloir de chaque établissement bancaire.

Quelles garanties exigent les banques avec une assurance de prêt immobilier ?

L’assurance de prêt immobilier est une garantie complémentaire pour la banque, mais aussi l’emprunteur. En cas de maladie, d’accident, voire de décès, l’emprunteur peut subir une invalidité partielle ou totale ou une incapacité totale de travail durant un certain temps. Il ne peut alors plus exercer son emploi ou quelconque activité professionnelle rémunératrice. Privé de revenus, il n’honore plus les mensualités de l’emprunt. L’assureur prend le relais. Il rembourse tout ou partie des échéances de prêt à la banque. Le montant de la prise en charge dépend de la quotité souscrite soit le niveau de couverture de l’emprunteur. Elle est obligatoirement de 100 % avec un emprunteur, c’est-à-dire que la totalité du crédit est garantie. Avec deux emprunteurs, elle est soit répartie à parts égales, soit à parts inégales, mais la somme des deux doit au minimum être de 100 %. L’idéal est de 100 % sur chacune des têtes. En cas de souci de l’un ou de l’autre des emprunteurs, la totalité du crédit est prise en charge.

Les garanties obligatoires de l’assurance de prêt immobilier

Nous l’avons vu, l’assurance de prêt immobilier n’est pas obligatoire, mais dans les faits, toujours exigée. Par contre, certaines des garanties qui la composent, sont obligatoires. C’est le cas lors du financement d’une résidence secondaire ou principale. Avec un investissement locatif, les banques sont moins exigeantes. Cette couverture contre les risques majeurs des aléas de la vie garantit aux banques de retrouver la totalité des fonds prêtés. Les quatre garanties obligatoires sont :

• La garantie décès.
• La garantie perte totale et irréversible d’autonomie ou PTIA.
• La garantie invalidité permanente totale ou IPT.
• La garantie incapacité temporaire totale de travail ou ITT.

Les garanties facultatives de l’assurance de prêt immobilier

En fonction de la durée et du montant du crédit, de l’âge et de l’état de santé (évalué lors du questionnaire médical) de l’emprunteur, les banques peuvent solliciter la souscription de garanties supplémentaires. Elles restent néanmoins facultatives et sont :

• La garantie invalidité permanente partielle ou IPP.
• La garantie perte d’emploi.
• La garantie des maladies non objectivables ou MNO.

Leur adhésion est laissée à l’appréciation de la banque prêteuse, voire de l’emprunteur s’il souhaite avoir une protection maximale. Bien sûr, elles augmentent de facto le montant de la cotisation.

Comment choisir une assurance de prêt immobilier ?

85% des assurances de prêt immobilier souscrites avec le crédit sont celles de groupe. Les emprunteurs savent peu qu’ils peuvent choisir librement leur assurance de prêt immobilier. Depuis 2010, la loi Lagarde a instauré la délégation d’assurance. Les emprunteurs mettent en concurrence les offres d’assurance pour comparer. La souscription d’une assurance individuelle, sur-mesure, est d’ailleurs particulièrement recommandée avec :

• un risque aggravé de santé comme une maladie chronique ;
• un âge avancé ;
• une activité professionnelle à risque ;
• une activité sportive dangereuse ;
• un facteur de risque comme le surpoids ou le tabagisme.

Avec une assurance de groupe, les banques mutualisent les risques. Elles sont moins à même de prendre en considération les particularités de chacun. Les banques n’ont pas le droit de refuser la délégation sous peine de sanctions. La seule condition est de souscrire aux mêmes garanties que celles exigées avec le crédit. Pour les connaître, les emprunteurs se réfèrent à la fiche standardisée d’information (FSI). Elle est obligatoirement remise par les établissements bancaires lors de la demande ou de la simulation du crédit. Munis de ce sésame et après quelques étapes essentielles de la recherche à la signature, les emprunteurs obtiennent une assurance de prêt personnalisée au meilleur tarif.

En conclusion, l’assurance de prêt immobilier n’est pas obligatoire, mais en pratique aucune banque ne consent un crédit sans son adhésion. Pour trouver une assurance adaptée à leur profil, les emprunteurs recourent à un comparateur en ligne ou aux services d’un courtier indépendant spécialisé. Ils obtiennent des devis 100 % personnalisés et comparent facilement grâce à la FSI :

• l’étendue des garanties ;
• le montant de la mensualité ;
• le coût total de l’assurance ;
• le TAEA.

Attention, les emprunteurs doivent également vérifier attentivement les exclusions de garantie générales et particulières, les délais de carence et de franchise, le mode d'indemnisation.