Assurance de prêt immobilier à plus de 50 ans : conseils et simulation

À 50 ans, en fin de carrière, il n’est pas rare que les seniors souhaitent financer un bien immobilier pour leur retraite.

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Des revenus plus élevés, moins de charges, un apport personnel plus important sont en théorie des atouts pour l’octroi d’un crédit immobilier. Là où les difficultés apparaissent, c’est quand il s’agit d’obtenir une assurance emprunteur. Même si légalement l’assurance de prêt est facultative, elle n’en constitue pas moins une condition pour l’obtention du crédit. Or, l’âge est souvent un handicap pour sa souscription en raison de facteurs de risque plus nombreux ou d’un état de santé plus précaire. Certaines garanties de l’assurance emprunteur ne sont plus possibles après 60 ans. Comment faire pour souscrire une assurance de prêt immobilier à plus de 50 ans ? Nos conseils à suivre.

Jusqu’à quel âge peut-on souscrire un prêt immobilier ?

À 50 ans, on n’entre pas encore dans la catégorie des seniors, mais les banques en tiennent compte quand il s’agit d’emprunter sur le long terme. Ce qui est le cas avec un crédit immobilier dont les durées de remboursement varient de 10 à 25 ans. En théorie et légalement aucune limite d’âge n’est imposée pour l’octroi d’un prêt immobilier. Jusqu’à récemment, les plus de 50 ans avaient plus de difficultés à l’obtenir. Aujourd’hui, les établissements prêteurs voient cette tranche d’âge comme de bons profils avec une solvabilité souvent supérieure à celle des plus jeunes. Les revenus, que ce soit le salaire ou les pensions, sont stables et réguliers. Les plus de 50 ans ont de l’épargne et donc un apport personnel. Ils ont souvent peu de charges ce qui optimise leur taux d'endettement.

Pour rappel, selon les recommandations du HCSF, il doit être inférieur à 35 %. L’un des éléments qui peut entraver leur demande de crédit immobilier est l’assurance emprunteur. Les banques exigent souvent que la dernière échéance du crédit soit remboursée avant 75 ans. Le prêt est donc possible si les conditions sont réunies, mais avec une durée plus courte. Après 50 ans, les banques proposent également des prêts adaptatifs ou à paliers, c’est-à-dire qu’ils prennent en compte le niveau des revenus présent et futur. La mensualité peut être plus grande tant que l’emprunteur exerce une activité professionnelle. Elle diminue ensuite à la retraite avec la baisse des revenus.

Comment choisir une assurance de prêt immobilier après 50 ans ?

Le but d’une assurance de prêt est de protéger la banque, l’emprunteur et sa famille d’un défaut de paiement du prêt en cas d’un aléa de la vie. Il peut s’agir d’un décès, d’une maladie ou d’un accident entraînant une invalidité et de facto une incapacité de travail. Pour s’en prémunir, l’assurance regroupe des garanties obligatoires ou facultatives. Parmi elles, se trouvent la garantie décès et la garantie invalidité permanente totale. Or il est rare d’être couvert pour la totalité des garanties après 60 ans. Certaines cessent et ne permettent plus à l’emprunteur de plus de 50 ans d’être assuré jusqu’à la fin du remboursement de son crédit. C’est pourquoi il est important de vérifier, lors de la souscription d’une assurance de prêt immobilier à plus de 50 ans, l’âge de cessation des garanties. Passé 50 ans, l’état de santé se dégrade et les facteurs de risque augmentent. Les maladies chroniques sont plus fréquentes et les décès plus nombreux. Des examens complémentaires sont souvent demandés en plus du questionnaire médical. En fonction des résultats, le coût de l’assurance de prêt immobilier à plus de 50 ans augmente significativement. Le refus d’adhésion est également possible. À noter que depuis le 1er juin 2022, le questionnaire médical est supprimé pour un financement de moins de 200 000 € et des emprunteurs âgés de moins de 60 ans.

La délégation d’assurance pour obtenir un prêt immobilier après 50 ans

Le meilleur conseil à donner pour trouver une assurance de prêt immobilier à plus de 50 ans est de comparer les offres. La plupart des banques proposent une assurance de groupe avec le crédit. La mutualisation des risques ne permet pas d’avoir une couverture adaptée à cet âge. Il est préférable de souscrire une assurance individuelle afin de négocier une protection personnalisée et un taux plus avantageux. L’assurance emprunteur représente près de 30 % du coût total d’un crédit et parfois davantage quand les taux sont bas. De plus, les assureurs externes acceptent de couvrir les emprunteurs jusqu’à 85 ans, et même 90 ans. Pour faire des économies et souscrire une assurance de prêt adaptée aux personnes de plus de 50 ans, il est judicieux de recourir à la délégation d’assurance. L’emprunteur peut choisir librement son assurance de prêt depuis la loi Lagarde de 2010. La banque ne peut s’y opposer tant que les garanties souscrites sont identiques à celles exigées avec le crédit.

Les alternatives à l’assurance de prêt immobilier à plus de 50 ans

Notre deuxième conseil, si l’assurance de prêt immobilier à plus de 50 ans est difficile à obtenir, est de se tourner vers des alternatives. Au nombre de trois et soumises à appréciation de l’établissement prêteur, elles sont :

• L’hypothèque d’un bien immobilier autre que celui à financer : une résidence secondaire ou un bien locatif qu’il soit celui de l’emprunteur ou d’un tiers.
• Le cautionnement d’une personne physique ou morale.
• Le nantissement de produits financiers comme l’épargne provenant d’une assurance vie ou d’un PEA.

La valeur des biens corporels ou incorporels devra être au minimum égale à celle du bien financé avec le crédit immobilier.

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La simulation un prérequis à la demande d’un crédit immobilier à plus de 50 ans

Le troisième conseil que nous pouvons donner est de réaliser une simulation en ligne ou avec son banquier pour vérifier la faisabilité de son projet. Gratuite et sans engagement, elle permet d’obtenir un aperçu des conditions du crédit et du taux de l’assurance de prêt immobilier à plus de 50 ans. L’emprunteur visualise :

• Le TAEG et le TAEA.
• Le montant de la mensualité.
• La durée du crédit.
• Le coût global du crédit.

Une fois ce premier accord de principe obtenu, le dossier complet avec tous les justificatifs peut être préparé. Pour un emprunteur âgé de 50 ans, voici à titre indicatif une simulation de crédit immobilier :

Pour cette simulation, le coût total de l’assurance de prêt immobilier s’élève à 9 252 €. Les chiffres donnés ci-dessus n’ont pas valeur à se substituer à des devis personnalisés en bonne et due forme.

La convention AERAS, une solution pour une assurance de prêt immobilier à plus de 50 ans ?

À plus de 50 ans, il peut arriver qu’une assurance de prêt immobilier soit refusée en raison d’un risque aggravé de santé. Ce risque peut être une maladie chronique, une affection de longue durée, une pathologie spécifique ou un antécédent médical majeur comme un cancer en voie de rémission. Pour ce dernier cas, les emprunteurs bénéficient du droit à l’oubli qui, depuis mars 2022, passe de 10 à 5 ans. Si l’emprunteur a essuyé un refus, il peut solliciter l’aide de la convention AERAS. Elle existe depuis 2016 et aide les personnes en mauvaise santé à concrétiser leur projet de financement. La convention accorde le droit de faire réexaminer son dossier par des assureurs spécialisés. Pour en bénéficier, quelques conditions sont à remplir :

• Emprunter moins de 320 000 €.
• Être âgé de moins de 75 ans lors du remboursement de la dernière mensualité.
• Avoir en sa possession un refus d’assurance.

Pas toujours facile de souscrire une assurance de prêt immobilier à plus de 50 ans. Les tarifs varient du simple au triple. Des surprimes, des exclusions de garantie, voire un refus si l’emprunteur présente un risque aggravé de santé, sont possibles. Pour trouver un contrat adapté, nos conseils :

• Recourir à la délégation d’assurance.
• Comparer les offres via un outil en ligne ou avec l’aide d’un courtier.
• Rechercher une alternative comme le nantissement.
• Penser à la convention AERAS.