Mettre en vente un bien immobilier : quelles obligations ?

Chaque jour, de nombreux biens immobiliers sont vendus en France. Si ces ventes peuvent être réalisées par des agents immobiliers ou par d’autres professionnels dans ce domaine, les particuliers propriétaires peuvent également s’en charger seuls. Quoi qu’il en soit, dans le cadre d’une mise en vente d’un bien immobilier, le vendeur est soumis à une série d’obligations qu’il lui faut connaitre pour ne pas s’exposer au risque de sanctions, de réduction du prix, voire à l’annulation de la vente suivie, dans certains cas, du versement de dommages et intérêts. Découvrons ces obligations dans ce dossier.

Mettre en vente un bien immobilier : quelles sont les obligations du vendeur ?

Pour protéger l’acquéreur, le vendeur d’un bien immobilier est soumis à certaines obligations stipulées par le Code civil. Il s’agit notamment de :

• l’obligation d’information, qui impose au vendeur de faire preuve de transparence et de communiquer à l’acheteur l’ensemble des informations relatives au bien en vente ;
• l’obligation de livraison et de conformité, qui impose au vendeur de livrer le bien vendu à l’acquéreur, et ce, en conformité avec les conditions d’état prévues par le contrat de vente ;
• l’obligation de garantie, qui impose au vendeur de fournir à l’acheteur des garanties et les diagnostics techniques obligatoires.

L’obligation d’information

Le vendeur a pour obligation de communiquer à l’acquéreur toutes les informations qui se réfèrent au bien vendu. S’il s’agit d’un appartement, il doit également lui transmettre les données relatives à l’immeuble dans lequel il est situé.

Cette obligation est valable pour les vendeurs particuliers comme pour les vendeurs professionnels. En conséquence, ces derniers sont contraints d’effectuer des recherches sur le bien à vendre au cas où le propriétaire vendeur tenterait de masquer certaines informations ou omettrait de les partager.

Il s’agit de transmettre tous les renseignements connus sur le bien et ces données ne doivent pas être cachées. Si le vendeur ne respecte pas cette obligation, l’acquéreur est en droit d’exiger une réduction du prix de vente, voire son annulation. En outre, le vendeur peut être contraint de verser des indemnités à l’acquéreur si celui-ci a subi un préjudice.

Mais quelles sont ces données que le vendeur doit impérativement transmettre ?

Les informations juridiques

Le vendeur doit informer l’acheteur de multiples données telles que les charges locales, l’existence éventuelle de servitudes, des hypothèques, d’éventuels privilèges, etc.

Les informations techniques

Dans le cadre d’un appartement en copropriété, le vendeur doit communiquer la superficie exacte du logement, le carnet d’entretien de l’immeuble, le règlement de copropriété, la description des divisions, les charges courantes, les sommes restant dues au syndicat de copropriété, etc.

Dans le cadre d’un terrain à bâtir, le vendeur doit informer l’acquéreur de la réalisation du bornage le cas échéant, des règles d’urbanisme en vigueur et des possibilités de construction.

L’obligation de livraison et de conformité

Le vendeur s’engage à livrer le bien à l’acquéreur dans un état conforme à celui qui était le sien lors de la signature de l’acte de vente et aux spécifications du contrat de vente. On parle alors de l’obligation de délivrance, qui est remplie lorsque le vendeur remet à l’acheteur les clés du bien ou les titres de propriété.

Cette obligation comprend également le fait que le vendeur doit livrer le bien à l’acquéreur de manière à lui permettre de s’y installer ou d’en percevoir aussitôt le loyer s’il le met en location. Si le vendeur ne respecte pas les délais fixés par l’acte de vente pour ce faire, l’acheteur peut demander la résolution de la vente ou sa mise en possession.

Si le vendeur ne respecte pas ces obligations, l’acquéreur peut, là encore, exiger une annulation de la vente ou bien la faire exécuter de force. En cas d’annulation, le vendeur doit restituer à l’acheteur les sommes d’argent déjà versées. Si la vente est maintenue, l’acheteur peut ordonner la remise des clés et demander des dommages et intérêts.

L’obligation de garantie

Le vendeur doit impérativement garantir à l’acquéreur « la possession paisible de la chose vendue » ainsi que l’absence de vices cachés.

La possession paisible de la chose vendue

Le vendeur a pour interdiction d’entreprendre toute action qui viendrait à limiter le droit de propriété de l’acheteur.

En conséquence, si un tiers revendique une partie de la surface vendue, le vendeur voit sa responsabilité engagée, sauf s’il peut prouver qu’il ignorait le risque de litige lors de la vente.

La garantie contre les vices cachés

Elle vise à préserver l’acheteur contre ces risques, c’est-à-dire contre des dommages qui rendent le bien impropre à son usage. Cette garantie obligatoire est valable pendant 6 à 12 mois après la vente, mais uniquement pour des vices cachés existant avant celle-ci.

L’obligation de fourniture de diagnostics

Le vendeur doit par ailleurs fournir à l’acquéreur un dossier au moment de la signature de l’acte de vente. Ce dossier doit comprendre les dix diagnostics techniques suivants :

• la surface du bien en loi Carrez;
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) du bien ;
• le diagnostic relatif à l’état de l’installation électrique ;
• le diagnostic relatif à l’état de l’installation intérieure de gaz ;
• le diagnostic relatif à l’état de l’installation d’assainissement non collectif, le cas échéant ;
• le diagnostic lié à la présence ou à l’absence d’amiante ;
• le diagnostic lié à la présence ou à l’absence de termites ;
• le diagnostic lié à la présente ou à l’absence de mérule ;
• le diagnostic lié au risque d’exposition au plomb ;
• le diagnostic lié aux risques technologiques et naturels.

L’obligation de mise aux normes : qu’en est-il ?

La question de la mise aux normes est un sujet qui intéresse bien des acquéreurs. Pourtant, il faut savoir que cette obligation de mise aux normes d’un logement ancien n’est en réalité obligatoire que pour un logement destiné à la mise en location. En effet, le bailleur est contraint de mettre à la disposition de son locataire un logement décent, c’est-à-dire respectueux des normes en vigueur. Ceci comprend la mise aux normes sanitaires et sécuritaires des installations en eau, en électricité et en chauffage.

Ainsi, vous l’aurez compris, il n’est pas obligatoire de remettre aux normes un bien ancien lors d’une vente. Soulignons toutefois que cette obligation reste appliquée en cas de danger immédiat. En revanche, il convient de préciser qu’une remise aux normes préalable à la mise en vente peut permettre au vendeur de proposer un prix plus élevé et de réduire les possibilités de négociation à la baisse de la part de l’acquéreur. Si le vendeur ne souhaite pas réaliser les travaux, il lui est cependant recommandé de faire procéder à leur estimation par des professionnels. En effet, fournir des devis précis à l’acheteur peut permettre de le rassurer et de limiter les négociations trop conséquentes du prix de vente.