Mettre en vente un bien immobilier : quelles obligations ?
Chaque jour, de nombreux biens immobiliers sont vendus en France. Si ces ventes peuvent être réalisées par des agents immobiliers ou par d’autres professionnels dans ce domaine, les particuliers propriétaires peuvent également s’en charger seuls. Quoi qu’il en soit, dans le cadre d’une mise en vente d’un bien immobilier, le vendeur est soumis à une série d’obligations qu’il lui faut connaitre pour ne pas s’exposer au risque de sanctions, de réduction du prix, voire à l’annulation de la vente suivie, dans certains cas, du versement de dommages et intérêts. Découvrons ces obligations dans ce dossier.
Mettre en vente un bien immobilier : quelles sont les obligations du vendeur ?
Pour protéger l’acquéreur, le vendeur d’un bien immobilier est soumis à certaines obligations stipulées par le Code civil. Il s’agit notamment de :
- l’obligation d’information, qui impose au vendeur de faire preuve de transparence et de communiquer à l’acheteur l’ensemble des informations relatives au bien en vente ;
- l’obligation de livraison et de conformité, qui impose au vendeur de livrer le bien vendu à l’acquéreur, et ce, en conformité avec les conditions d’état prévues par le contrat de vente ;
- l’obligation de garantie, qui impose au vendeur de fournir à l’acheteur des garanties et les diagnostics techniques obligatoires.
L’obligation d’information
Le vendeur a pour obligation de communiquer à l’acquéreur toutes les informations qui se réfèrent au bien vendu. S’il s’agit d’un appartement, il doit également lui transmettre les données relatives à l’immeuble dans lequel il est situé.
Cette obligation est valable pour les vendeurs particuliers comme pour les vendeurs professionnels. En conséquence, ces derniers sont contraints d’effectuer des recherches sur le bien à vendre au cas où le propriétaire vendeur tenterait de masquer certaines informations ou omettrait de les partager.
Il s’agit de transmettre tous les renseignements connus sur le bien et ces données ne doivent pas être cachées. Si le vendeur ne respecte pas cette obligation, l’acquéreur est en droit d’exiger une réduction du prix de vente, voire son annulation. En outre, le vendeur peut être contraint de verser des indemnités à l’acquéreur si celui-ci a subi un préjudice.
Mais quelles sont ces données que le vendeur doit impérativement transmettre ?
Les informations juridiques
Le vendeur doit informer l’acheteur de multiples données telles que les charges locales, l’existence éventuelle de servitudes, des hypothèques, d’éventuels privilèges, etc.
Les informations techniques
Dans le cadre d’un appartement en copropriété, le vendeur doit communiquer la superficie exacte du logement, le carnet d’entretien de l’immeuble, le règlement de copropriété, la description des divisions, les charges courantes, les sommes restant dues au syndicat de copropriété, etc.
Dans le cadre d’un terrain à bâtir, le vendeur doit informer l’acquéreur de la réalisation du bornage le cas échéant, des règles d’urbanisme en vigueur et des possibilités de construction.
L’obligation de livraison et de conformité
Le vendeur s’engage à livrer le bien à l’acquéreur dans un état conforme à celui qui était le sien lors de la signature de l’acte de vente et aux spécifications du contrat de vente. On parle alors de l’obligation de délivrance, qui est remplie lorsque le vendeur remet à l’acheteur les clés du bien ou les titres de propriété.
Cette obligation comprend également le fait que le vendeur doit livrer le bien à l’acquéreur de manière à lui permettre de s’y installer ou d’en percevoir aussitôt le loyer s’il le met en location. Si le vendeur ne respecte pas les délais fixés par l’acte de vente pour ce faire, l’acheteur peut demander la résolution de la vente ou sa mise en possession.
Si le vendeur ne respecte pas ces obligations, l’acquéreur peut, là encore, exiger une annulation de la vente ou bien la faire exécuter de force. En cas d’annulation, le vendeur doit restituer à l’acheteur les sommes d’argent déjà versées. Si la vente est maintenue, l’acheteur peut ordonner la remise des clés et demander des dommages et intérêts.
L’obligation de garantie
Le vendeur doit impérativement garantir à l’acquéreur « la possession paisible de la chose vendue » ainsi que l’absence de vices cachés.
La possession paisible de la chose vendue
Le vendeur a pour interdiction d’entreprendre toute action qui viendrait à limiter le droit de propriété de l’acheteur.
En conséquence, si un tiers revendique une partie de la surface vendue, le vendeur voit sa responsabilité engagée, sauf s’il peut prouver qu’il ignorait le risque de litige lors de la vente.
La garantie contre les vices cachés
Elle vise à préserver l’acheteur contre ces risques, c’est-à-dire contre des dommages qui rendent le bien impropre à son usage. Cette garantie obligatoire est valable pendant 6 à 12 mois après la vente, mais uniquement pour des vices cachés existant avant celle-ci.
L’obligation de fourniture de diagnostics
Le vendeur doit par ailleurs fournir à l’acquéreur un dossier au moment de la signature de l’acte de vente. Ce dossier doit comprendre les dix diagnostics techniques suivants :
- la surface du bien en loi Carrez;
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) du bien ;
- le diagnostic relatif à l’état de l’installation électrique ;
- le diagnostic relatif à l’état de l’installation intérieure de gaz ;
- le diagnostic relatif à l’état de l’installation d’assainissement non collectif, le cas échéant ;
- le diagnostic lié à la présence ou à l’absence d’amiante ;
- le diagnostic lié à la présence ou à l’absence de termites ;
- le diagnostic lié à la présente ou à l’absence de mérule ;
- le diagnostic lié au risque d’exposition au plomb ;
- le diagnostic lié aux risques technologiques et naturels.
L’obligation de mise aux normes : qu’en est-il ?
La question de la mise aux normes est un sujet qui intéresse bien des acquéreurs. Pourtant, il faut savoir que cette obligation de mise aux normes d’un logement ancien n’est en réalité obligatoire que pour un logement destiné à la mise en location. En effet, le bailleur est contraint de mettre à la disposition de son locataire un logement décent, c’est-à-dire respectueux des normes en vigueur. Ceci comprend la mise aux normes sanitaires et sécuritaires des installations en eau, en électricité et en chauffage.
Ainsi, vous l’aurez compris, il n’est pas obligatoire de remettre aux normes un bien ancien lors d’une vente. Soulignons toutefois que cette obligation reste appliquée en cas de danger immédiat. En revanche, il convient de préciser qu’une remise aux normes préalable à la mise en vente peut permettre au vendeur de proposer un prix plus élevé et de réduire les possibilités de négociation à la baisse de la part de l’acquéreur. Si le vendeur ne souhaite pas réaliser les travaux, il lui est cependant recommandé de faire procéder à leur estimation par des professionnels. En effet, fournir des devis précis à l’acheteur peut permettre de le rassurer et de limiter les négociations trop conséquentes du prix de vente.
Dossiers similaires
-
Le mandat de vente exclusif : quel fonctionnement ? Quels engagements ? Si vous souhaitez vendre votre logement, plusieurs solutions s’offrent à vous. Vous pouvez vous occuper personnellement de cette vente et gérer directement les contacts avec les potentiels...
-
Diagnostic performance énergétique du bâtiment : obligatoire pour vendre un bien immobilier ? Le diagnostic de performance énergétique (DPE) informe de la performance énergétique d’un bâtiment, autrement dit de sa consommation d’énergie et, par ricochet, de son empreinte carbone par...
-
Diagnostic plomb : explications ! Est-il obligatoire pour vendre un bien immobilier ? Le diagnostic plomb s’inscrit parmi la liste des 10 diagnostics et états obligatoires d’un Dossier de Diagnostic technique, instauré dans le Code de la construction pour protéger le...
-
Quelle différence entre un mandataire et un agent immobilier ? Peut-être que vous avez déjà constaté la concurrence féroce à laquelle se livrent les mandataires immobiliers agissant pour un réseau et les agents immobiliers. Bien que ces deux...
-
Qu'est-ce qu'un mandataire immobilier ? Quel est son rôle ? Dans le cadre d’une transaction immobilière, trouver les tarifs les plus intéressants constitue l’objectif des vendeurs ou acheteurs. Un but aisément atteignable avec l’aide d’un...
-
Le home staging : explication, quel avantage pour la vente de son bien immobilier Le home staging est devenu le passage obligé lorsque l’on souhaite vendre sa maison ou son appartement. Grâce à ce concept tout droit venu des Etats-Unis, le propriétaire du bien met toutes les...
-
9 défauts qui font chuter le prix d'un bien immobilier à vendre ! Nouveau projet immobilier, séparation, mutation ou autre mobile, la vente de son bien immobilier est le parfait moyen de réaliser une plus-value, et ainsi se projeter dans un nouveau projet de vie....
-
Marchand de biens immobiliers : définition, comment exercer ce métier ? Le métier de marchand de biens immobiliers se caractérise principalement par l'exercice d'une activité habituelle et régulière d'achat et de revente d'appartements, de maisons, de fonds de...
-
Vente à la découpe : de quoi s'agit-il ? Malgré un marché de l’immobilier toujours aussi prometteur de belles plus-values, il arrive parfois qu’un bien soit plus difficile à vendre, notamment lorsqu’il est trop grand. Prix...
-
Droit de préemption : définition, fonctionnement, recours Selon la définition donnée par le Conseil supérieur du notariat, le droit de préemption est le "droit légal prioritaire d'achat au bénéfice des particuliers et de certaines collectivités...
-
Diagnostic loi Carrez : explications ! Est-il obligatoire pour vendre un bien immobilier ? Le diagnostic loi Carrez est un document obligatoire qui doit accompagner tous les documents officiels rédigés à l’occasion de la vente d’un bien immobilier (promesse de vente, acte notarié...
-
Diagnostic amiante : explications ! Est-il obligatoire pour vendre un bien immobilier ? Véritable enjeu de santé publique, l’élimination de l’amiante est l’un des combats des pouvoirs publics, mais aussi des associations de lutte contre le cancer, dont il est l’une des causes...