Quel est le coût de l'assurance de prêt immobilier ?

L’assurance de prêt immobilier, ou l’assurance emprunteur, représente une part importante du coût total de votre crédit, de 20 à 35 % en moyenne selon les dossiers de prêt. Autant dire que son prix est loin d’être négligeable et pèse dans le budget des ménages.

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Mais combien ça coûte au juste ? Et pourquoi observe-t-on des écarts significatifs entre les emprunteurs ? Parce que l’assurance de prêt immobilier est calculée en fonction de nombreux critères, son montant peut donc varier du simple au quadruple. Explications.

Comment est calculé le tarif de l’assurance de prêt immobilier ?

L’importance du TAEA et du coût total de l’assurance emprunteur

Le TAEA est le taux annuel effectif d’assurance, à l’instar du TAEG pour les intérêts d’emprunt. Cet indicateur est très important et reflète, en pourcentage du capital initial, le coût de votre assurance de prêt immobilier. Le TAEA de votre crédit doit obligatoirement vous être communiqué dans les offres avant contrat mais également dans l’offre de prêt définitive.

Le coût de votre assurance de prêt immobilier est, quant à lui, exprimé en euros. Il vous permet de savoir combien vous coûte l’assurance emprunteur sur toute la durée de votre prêt. Il est donc aussi important que le TAEA et l’un comme l’autre des indicateurs vous permet de comparer efficacement les propositions d’assurance qui vous sont faites.

L’importance du type de contrat, groupe ou individuel

Les contrats d’assurance de prêt immobilier sont distribués par divers acteurs du marche, parmi lesquels les banques proposant de l’assurance (les bancassureurs), les assureurs classiques mais aussi certains assureurs mutualistes. Le choix est donc florissant, bien que la majorité des assurances emprunteurs soient contractées auprès de l’établissement prêteur, pour un coût souvent trop élevé.

Le contrat d’assurance emprunteur de groupe

Concrètement, certains contrats d’assurance de prêt immobilier sont dits « de groupe ». C’est-à-dire que tous les assurés d’une certaine tranche d’âge paient le même tarif, conformément au principe de mutualisation des risques. Un emprunteur présentant peu de risque n’aura donc pas de tarif privilégié. Le taux d’assurance moyen de ces contrats est de 0,36 %.

Le contrat d’assurance emprunteur individuel

D’autres contrats d’assurance de prêt immobilier sont dits « individuels ». C’est-à-dire que le profil de l’emprunteur détermine le tarif de l’assurance, en fonction de nombreux critères relatifs à son âge, son état de santé, sa profession, etc. Le taux d’assurance moyen de ces contrats est de l’ordre de 0,1 %.

Bien souvent, l’assurance emprunteur individuelle est donc plus avantageuse que l’assurance emprunteur de groupe. C’est d’ailleurs vers les contrats individuels que se tournent les emprunteurs pour profiter de la délégation d’assurance (libre choix de l’assureur, l’emprunteur n’étant pas tenu d’accepter l’offre émise par la banque).

L’importance du mode de calcul, sur le capital initial ou le capital restant dû

Deux méthodes de calcul de la prime d’assurance de prêt immobilier coexistent :

• Sur la base du capital initial,
• Sur la base du capital restant dû.

Calcul de l’assurance emprunteur sur le capital initial

Les primes d’assurance de prêt immobilier ont le même montant tout au long du remboursement du prêt. La cotisation est donc invariable, puisque la somme empruntée au départ est fixe.

Prenons l’exemple d’un emprunt de 200 000 euros sur 20 ans, avec une assurance emprunteur au taux de 0,36 %. Le calcul est très simple, l’assurance coûte chaque année à l’emprunteur 720 euros (200 000 × 0,36 % = 720), soit 60 euros par mois (720 / 12 = 60). Sur la durée totale du prêt, le coût de l’assurance de prêt immobilier sera donc de 14 400 euros (720 × 20 = 14 400).

Cette méthode représente l’avantage de maîtriser son budget mensuel, mais également de payer moins cher son assurance en cas de remboursement anticipé du prêt. Si par exemple, le bien immobilier est financé initialement sur 20 ans, puis remboursé au bout de 10 ans par anticipation, le coût de l’assurance sera divisé par deux (7 700 euros au lieu de 14 400 dans notre exemple).

Calcul de l’assurance emprunteur sur le capital restant dû

Les primes d’assurance de prêt immobilier sont dégressives au fur et à mesure que la durée restante du crédit raccourcit. La cotisation mensuelle est donc de moins en moins élevée, puisque le capital restant dû l’est également.

Néanmoins, cette baisse est souvent à pondérer en raison du facteur âge de l’assuré. Plus le capital restant dû est faible, plus l’emprunteur avance en âge et est donc considéré à risque. C’est du cas par cas selon les clauses prévues au contrat.

Cette méthode représente l’avantage majeur de coûter globalement moins cher à l’emprunteur au total. Cependant, en cas de remboursement anticipé du prêt, le bénéfice sur les cotisations est perdu.

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L’importance des facteurs liés à l’emprunt et à l’emprunteur

S’il est impossible de déterminer à l’avance quel sera le coût de votre assurance de prêt immobilier, c’est parce qu’il est toujours nécessaire d’effectuer une étude personnalisée pour le connaître. De plus, chaque assureur vous proposera un tarif différent.

Voici les variables externes impactant le prix de votre cotisation d’assurance emprunteur :

• Le choix de l’assureur,
• Le choix des garanties (décès et invalidité, mais aussi PTIA, ITT ou perte d’emploi par exemple),
• Le type de contrat (groupe ou individuel),
• Le mode de calcul de la cotisation (capital initial ou capital restant dû),
• La politique de l’assureur pour un risque donné,
• Les éventuelles offres commerciales à un instant T,
• Le montant de l’emprunt,
• La durée de l’emprunt...

À toutes ces variables s’ajoutent les variables liées à l’emprunteur :

• Le nombre d’emprunteur et de co-emprunteur,
• La répartition de la quotité d’assurance sur chaque tête,
• L’âge de l’emprunteur au début et à la fin du prêt,
• L’état de santé de l’emprunteur,
• Le risque encouru (profession à risque, sport à risque, fumeur on non, quantité des déplacements, etc.)…

En outre, la convention AERAS permet d’emprunter même avec un risque de santé aggravé, mais peut entraîner des surprimes.

Exemples de coûts de l’assurance de prêt immobilier

Si nous reprenons l’exemple d’un emprunteur qui contracte un crédit immobilier sur 20 ans d’un montant de 200 000 euros, il pourrait voir varier sa cotisation d’assurance du simple au quadruple :

• Avec une assurance individuelle au taux de 0,1 %, le coût total de l’assurance emprunteur serait de 4 000 euros,
• Avec une assurance groupe au taux de 0,36 %, le coût total de l’assurance emprunteur serait de 14 400 euros,
• Avec la convention AERAS et une surprime de 25 %, le coût total de l’assurance emprunteur serait de 18 000 euros.

Ces données chiffrées ne sont données qu’à titre indicatif, une multitude de taux différents pouvant être proposé en fonction de chaque profil emprunteur. Mais on comprend bien que les tarifs peuvent présenter de grandes variations et qu’il est possible d’économiser plusieurs milliers d’euros en faisant un choix pertinent.

Trouver l’assurance emprunteur au meilleur prix

La délégation d’assurance vous permet de choisir librement votre assureur et de ne pas accepter l’offre d’assurance de prêt immobilier proposée par votre banque. Pour cela, il est nécessaire de respecter le principe d’équivalence des garanties.

Pour un emprunteur seul ne présentant pas de risque particulier, son obligation sera dans la majorité des cas de s’assurer à 100 % contre les risques décès et invalidité. Dans tous les cas, les garanties minimum demandées par la banque seront obligatoirement mentionnées dans la FSI (Fiche Standardisée d’Information). Celle-ci doit vous être délivrée pour toute simulation et toute offre de prêt.

Muni de ce « sésame », il vous est alors facile de comparer les offres d’assurance de prêt immobilier entre elles pour trouver celle qui offre le meilleur rapport qualité prix en fonction de votre profil emprunteur.

À cet effet, nous mettons à votre disposition sur notre site un comparateur d’assurance emprunteur. Cet outil est gratuit, intuitif, rapide, anonyme et sans aucun engagement de votre part.