Comment calculer les frais de notaire pour un achat immobilier ?

Communément appelés frais de notaire, les frais d’acquisition sont acquittés lors de l’achat d’un bien immobilier ancien ou neuf. Réglés au notaire lors de la signature de l’acte de vente définitif, les frais de notaire reviennent en grande partie à l’état sous forme de taxes appelées droits de mutation. Pour calculer vos frais de notaire, il est essentiel de connaître à quoi ils correspondent et les taux ou barèmes appliqués.

Achat immobilier dans l’ancien ou le neuf, quels sont les frais de notaire ?

Les frais d’acquisition ou frais de notaire sont collectés lors de chaque mutation d’un bien immobilier. Les notaires, lors de la signature de l’acte de vente, collectent en totalité les frais inhérents à la vente. Réglés par l’acquéreur, ces frais correspondent à un ensemble de taxes et frais administratifs obligatoires dès la vente d’un bien immobilier et donc le changement de propriétaire. Ils se composent de :

• droits de mutation ;
• émoluments du notaire ;
• frais annexes ;
• contribution de sécurité immobilière.

Les frais de notaire lors de l’achat d’un bien immobilier ancien

Un bien immobilier ancien est une maison, un appartement, un immeuble ayant déjà été habité ou déjà été vendu, et ce, quelle que soit son année de construction.

Jusqu’en 2012, les immeubles, maisons ou appartements de moins de 5 ans étaient considérés comme neufs. Les frais de notaire étaient ainsi diminués. Ce n’est plus le cas depuis le 1er janvier 2013.

Aujourd’hui, pour calculer les frais de notaire lors de l'acquisition d’un bien immobilier ancien, il convient de rajouter au prix de vente (hors frais d’agence) 7 à 8 % de frais. Cette fourchette donne une idée approximative du prix final de l’acquisition.

Les frais de notaire lors de l’achat d’un bien immobilier neuf

Est considéré comme logement neuf, un bien sorti de terre :

• logement vendu sur plan ;
• logement vendu clef en main ;
• logement jamais habité.

Les frais de notaire sont réduits lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, en particulier les droits de mutation. Pour les calculer, il convient d’ajouter 2 à 3 % sur le prix de vente (hors frais d’agence) pour connaître le montant total de l’acquisition.

Quels sont les taux et barèmes des 4 postes de frais d’acquisition ?

Vous souhaitez connaître le montant exact des frais de notaire pour simuler le prix final de votre acquisition ? Découvrez ci-après la définition de chaque poste et le détail des taux et montants des frais appliqués poste par poste.

Les droits de mutation

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, l’acquéreur paie des frais (impôts et taxes) calculés sur le prix de vente (hors frais d’agence). Ces taxes sont les droits de mutation à titre onéreux ou DMTO :

• la taxe de publicité foncière départementale ou TPF ;
• la taxe communale complémentaire aux droits d’enregistrement.

Le notaire collecte ces taxes et les reverse au Trésor Public. Les taxes sont ensuite reversées à la commune, au département où se situe le bien acheté et une partie des taxes du département à l’état.

Aujourd’hui, le taux des droits de mutation correspond à 5,81 % (maximum légal) du prix de vente dans chaque département. 4 départements appliquent encore le taux précédent de 5,09 % à savoir l’Indre, l’Isère, Mayotte et le Morbihan. Pour l’acquisition d’un bien immobilier neuf, les droits de mutation sont réduits à 0,715 %.

La part des droits de mutation représente près de 80 % des frais d’acquisition. Le taux des DMTO peut évoluer chaque année sur décision et délibération du conseil départemental. Pour consulter les taux DTMO en vigueur dans chaque département, rendez-vous sur le site impot.gouv.

Les émoluments du notaire

Les émoluments constituent les honoraires perçus par le notaire et son étude. Ils rétribuent le travail de réception, d’enregistrement et toutes les démarches administratives entreprises avant et après l’acte de vente. Leur barème de calcul est dégressif, par palier du prix de vente du bien immobilier. À ces tarifs fixes et réglementés, il convient d’ajouter la TVA de 20 %.

Le barème des émoluments du notaire applicables du 1er mai 2020 au 28 février 2022, concernant la vente d’un bien immobilier neuf ou ancien, se calcule comme suit :

Sachez que si le prix de l’acquisition immobilière est supérieur à 150 000 €, le notaire peut accorder une réduction de ses émoluments à hauteur de 10 %.

Les frais annexes ou débours

Le notaire perçoit également des frais annexes ou débours qui correspondent à des frais de formalités et frais divers. Ils concernent les déplacements, les envois postaux et toutes prestations diverses effectuées dans le cadre de la vente. Leur coût dépend du type de vente et est strictement encadré par la loi. Leur estimation varie de 800 à 1 200 € par acte de vente.

La contribution de sécurité immobilière

Enfin, le dernier poste à intégrer aux frais de notaire, c’est la contribution de sécurité immobilière ou CSI. La CSI collectée par le notaire est reversée à l'État au titre de la rédaction d’un acte authentique. Sans cet acte authentique, l’acte de vente et donc l’acte de propriété ne peut être reconnu par la loi. La contribution de sécurité immobilière s’élève à 0,10 % du montant de l’acquisition.

Exemples de calcul de frais de notaire pour l’achat d’un bien immobilier

Calcul des frais de notaire ou frais d’acquisition pour l’achat d’une maison ancienne à Toulouse d’une valeur de 400 000 € :

1. Droits de mutation : 400 000 x 5,81 % = 23 240 €
2. Émoluments du notaire : 400 000 x 0,799 x 1,2 (TVA) = 3 835 €
3. Frais annexes : 1 000 €
4. CSI : 400 000 x 0,1 % = 400 €

Total des frais d’acquisition = 28 475 €

Calcul des frais de notaire ou frais d’acquisition pour l’achat d’un appartement neuf à Bordeaux d’une valeur de 200 000 € :

1. Droits de mutation : 200 000 x 0,715 = 1 430 €
2. Émoluments du notaire : 200 000 x 0,799 x 1,2 (TVA) = 1 917 €
3. Frais annexes : 1 000 €
4. CSI : 200 000 x 0,1 = 200 €

Total des frais d’acquisition = 4 547 €

Pour estimer cette dépense inhérente à l’achat de votre bien immobilier, de nombreux simulateurs en ligne vous offrent la possibilité de faire votre calcul. Il s’agit d’une estimation dont le montant exact ne sera validé définitivement que par votre notaire.