Assurance de prêt immobilier sur capital initial ou capital restant dû ?

Pour l’octroi d’un crédit immobilier, les établissements prêteurs exigent systématiquement une assurance de prêt.

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Légalement aucune obligation de souscription, mais dans les faits, l’assurance de prêt immobilier constitue une garantie supplémentaire pour les banques en cas de défaillance financière. Il existe deux modes de calcul pour déterminer le montant de la cotisation d’une assurance de prêt immobilier : sur le capital initial ou sur le capital restant dû. Lequel choisir ? Notre réponse à suivre avec au préalable un rappel du principe d’une assurance de prêt immobilier.

Une assurance de prêt immobilier, quelle utilité ?

L’assurance de prêt immobilier protège le prêteur et l’emprunteur en cas de défaut de paiement du crédit suite à un aléa de la vie. L’emprunteur n’est pas à l’abri d’un accident, d’une maladie, voire d'un décès durant la période longue (20 ans en moyenne) de remboursement du prêt. Une invalidité et/ou une incapacité temporaire peuvent l’empêcher de travailler et donc de percevoir une rémunération suffisante, voire inexistante. Sans revenu, il ne peut honorer les mensualités du crédit et c'est l’assureur qui prend le relais. Il rembourse à la banque tout ou partie des échéances en tenant compte de la quotité choisie. Quoi qu’il arrive, l'assurance emprunteur doit garantir le prêt à 100 %. Pour ce faire, elle se compose de garanties obligatoires et facultatives. Les contrats comprennent pour la plupart :

• une garantie décès ;
• une garantie perte totale et irréversible d'autonomie ou PTIA ;
• une garantie invalidité permanente totale ou IPT ;
• une garantie incapacité temporaire totale de travail ou ITT.

Comment se calcule la cotisation d’une assurance de prêt immobilier ?

Représentant 30 à 50 % du coût global, le coût d’une assurance de prêt immobilier s’ajoute à celui du crédit. Il dépend d’ailleurs de plusieurs paramètres dont l’âge et l’état de santé de l’emprunteur, mais aussi le capital emprunté ou encore la durée du prêt. Les assureurs disposent de deux possibilités pour calculer la cotisation d’une assurance de prêt immobilier :

1 - Sur le capital restant dû :

Avec cette méthode, le coût d’une assurance de prêt immobilier varie tout au long de la période de remboursement de l’emprunt. Il s’appuie sur le montant du capital restant dû réévalué à chaque échéance ou réajusté en fin d’année. En pratique, les cotisations de l’assurance emprunteur sont élevées au début de l'amortissement du crédit puis diminuent d’année en année et in fine chaque mois.

2 - Sur le capital initial :

Avec la méthode de calcul sur le capital initial, le montant de la cotisation de l’assurance de prêt immobilier reste fixe durant toute la durée de remboursement du crédit. À la souscription du contrat, un taux fixe ou TAEA est négocié puis appliqué au montant total du crédit. Le résultat est divisé par le nombre de mois que dure l’emprunt. La cotisation obtenue est versée, en principe, mensuellement en plus de l’échéance du capital et des intérêts.

Cotisation sur capital initial ou capital restant dû, que choisir avec une assurance de prêt immobilier ?

Ce n’est pas tant le mode de calcul de la cotisation que peut choisir l’emprunteur, mais plutôt l’assureur qui va appliquer tel ou tel mode. En règle générale, avec une assurance de groupe délivrée par la banque qui octroie le crédit, le mode de calcul retenu est celui basé sur le capital initial. En choisissant un assureur externe, le mode sur capital restant dû est souvent plébiscité pour le calcul de la cotisation d’une assurance de prêt immobilier. Dans la plupart des cas, une cotisation fixe sur capital initial est un avantage. L’emprunteur paiera la même cotisation durant 10, 15 ou 20 ans quels que soient son âge et son état de santé puisque le taux est décidé à la signature du contrat. L’avantage avec une cotisation sur capital restant dû est que l’emprunteur augmente son reste à vivre petit à petit. La cotisation de l’assurance diminue à mesure que l'amortissement du prêt se fait. Ce mode de calcul présente cependant trois inconvénients :

• Un TAEA plus élevé au départ ;
• Une prime d’assurance élevée pendant au minimum les trois premières années de l’emprunt quand le poids des intérêts remboursés est supérieur au capital amorti.
• Une prime d’assurance qui augmente après 55 ans quand les facteurs de risque de l’assuré peuvent accroître la possibilité d’une maladie, voire d’un décès.

Un dernier élément est à prendre en compte au moment de faire son choix : celui du remboursement anticipé du crédit. Il peut être motivé par la vente du bien, une renégociation ou un rachat de crédit. Ainsi, en soldant son crédit par exemple à mi-parcours, l’emprunteur paiera son assurance de prêt sur capital restant dû bien plus cher que sur capital initial.

Choisir une cotisation d’assurance de prêt immobilier calculée sur capital restant dû ou sur capital initial, c’est choisir entre dégressivité ou constance du coût durant la durée de remboursement du crédit. Pour évaluer le coût de l’assurance en fonction des deux modes, rien ne vaut une simulation gratuite en ligne. L’emprunteur obtient rapidement le taux et le montant global de l’assurance. Reste ensuite à comparer les offres pour obtenir une proposition adaptée à son profil et son emprunt. Il est possible de choisir librement son assurance emprunteur grâce à la délégation instaurée par la loi Lagarde de 2010. La banque ne peut refuser une assurance externe dans la mesure où les garanties souscrites sont identiques à celles exigées avec le prêt.