Assurance de prêt immobilier : tarif garanti ou tarif révisable ?

En France, 32 % des ménages détiennent un crédit immobilier et vraisemblablement autant sont souscripteurs d’une assurance emprunteur pour garantir le prêt.

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À moins d’apporter un nantissement suffisant, les banques exigent une assurance de prêt immobilier pour l’octroi du crédit. Pourtant, légalement, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire. Au moment de la choisir, l’emprunteur doit tenir compte de plusieurs paramètres comme les garanties, le mode d’indemnisation ou encore les exclusions. Il doit aussi regarder attentivement le tarif et notamment s’il s’agit d’un contrat d’assurance de prêt immobilier avec tarif garanti ou tarif révisable. Quelle différence et comment choisir ? À suivre notre réponse avec en préambule un rappel de l’utilité d’une assurance emprunteur.

L’assurance de prêt immobilier à quoi ça sert ?

L’assurance de prêt immobilier protège l'établissement prêteur et l’emprunteur de défauts de paiement au cours de la période de remboursement du crédit. Un aléa de la vie comme un accident, une maladie, voire un décès peut empêcher temporairement ou définitivement l’emprunteur de travailler. En invalidité ou en incapacité de travail, il n’a plus les revenus suffisants pour honorer ses mensualités. L’assureur prend le relais. Il rembourse à la banque tout ou partie des échéances. Le crédit doit être garanti à 100 % lesquels sont répartis sur un ou deux emprunteurs en fonction de la quotité choisie. La couverture d’une assurance de prêt immobilier se compose de garanties obligatoires et facultatives parmi lesquelles :

• La garantie décès.
• La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA).
• La garantie incapacité temporaire totale de travail (ITT).
• La garantie invalidité permanente totale (IPT).
• La garantie invalidité permanente partielle (IPP).

Tarif garanti ou tarif révisable d’une assurance de prêt immobilier, quelle différence ?

Le coût d’une assurance emprunteur équivaut à 30 % du coût global d’un crédit. Le taux proposé par les assureurs varie en fonction de divers paramètres que sont :

• L’âge.
• L’état de santé présent et passé (antécédents médicaux).
• Les facteurs de risque : tabac, sédentarité, poids.
• La profession dangereuse ou pas.
• Les activités sportives extrêmes ou pas.
• Le montant et la durée du crédit.
• Les garanties souscrites.

Avec ces éléments, l’assureur évalue le niveau de risque du souscripteur et propose une tarification. Le mode de calcul est au choix sur capital initial ou sur capital restant dû. Son évaluation s’appuie en principe sur un questionnaire médical. Ce dernier est supprimé depuis juin 2022 pour les crédits inférieurs à 200 000 € et remboursés avant 60 ans.

Le tarif garanti d’une assurance emprunteur

Lorsque le calcul de la cotisation d’une assurance de prêt immobilier s’effectue sur capital initial, la prime est la même tout le temps que dure le remboursement du prêt. Le tarif est donc fixe et déterminé une fois pour toutes à la signature du contrat. Il ne peut ni baisser ni augmenter même si l’assuré connaît des changements importants comme une nouvelle profession ou un problème de santé. Les changements du fait de l’assureur excluent également une modification de prix. Le tarif est donc garanti par la compagnie. Ce sont en principe les assurances de groupe délivrées avec le crédit par les banques qui proposent un tarif garanti. Attention, certaines banques ajoutent des clauses exceptionnelles. Ces motifs sont mentionnés dans les conditions générales du contrat. Ils constituent une raison valable pour augmenter les tarifs. Le plus courant est celui d’un emprunteur qui devient fumeur.

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Le tarif révisable d’une assurance emprunteur

Le tarif révisable est souvent proposé avec une assurance de prêt immobilier individuelle souscrite auprès d’un assureur externe. Il s’accompagne le plus souvent d’un calcul de la cotisation sur capital restant dû. La cotisation est dégressive à mesure que se fait l’amortissement du prêt. Le tarif révisable, de moins en moins pratiqué, signifie que la prime d’assurance est susceptible d’être modifiée dans le temps. Le tarif peut donc varier à la hausse ou à la baisse pour plusieurs raisons comme :

• Une politique tarifaire différente de l’assureur.
• Un changement de situation de l’assuré : profession, déménagement, etc.
• Un changement de pratique ou de comportement de l’assuré : sport à risques, tabagisme, etc.
• Une modification du prêt ou un rachat qui entraîne, par exemple, un allongement de la durée de remboursement.

En aucun cas, le tarif d’une assurance de prêt immobilier ne peut être révisé en raison d’une aggravation de l’état de santé de l’emprunteur. Celui-ci est évalué à la souscription du contrat et en aucun cas l’assureur ne peut y revenir.

Comment choisir une assurance de prêt immobilier ?

Pour choisir une assurance de prêt immobilier, l’emprunteur doit mettre en concurrence les offres. Même si 80 % des contrats sont ceux des banques, les emprunteurs peuvent recourir à la délégation pour choisir librement leur contrat. Une assurance individuelle et personnalisée a souvent l’avantage d’être moins chère, jusqu’à parfois 50 % d’économie par rapport à un contrat de groupe. La banque n’a pas le droit de refuser la délégation sous peine de sanction. La seule condition est que les garanties souscrites doivent être identiques à celles exigées avec le crédit.

Tarif garanti ou tarif révisable, quoi choisir avec son assurance de prêt immobilier ?

Au moment de comparer les offres d’assurance de prêt immobilier, l’emprunteur fait son choix, le plus souvent, en fonction du taux (TAEA) qui détermine le tarif de la cotisation. S’il préfère jouer la sécurité, il opte pour un tarif garanti sans surprise pendant les 15, 20 ou 25 ans de remboursement du crédit. S’il préfère payer sa cotisation moins chère au départ au risque de la voir augmenter dans le futur, il opte pour un tarif révisable. Si une augmentation significative advient, que l’emprunteur se rassure ! Il peut résilier son contrat d’assurance à n’importe quel moment sans préavis grâce à la loi Lemoine à compter de juin 2022 pour les nouveaux contrats et septembre 2022 pour les anciens.

Quels sont les autres points à vérifier au moment de choisir une assurance emprunteur ?

Mis à part le tarif garanti ou le tarif révisable, l’emprunteur doit être vigilant sur d’autres points au moment de comparer les offres d’assurance de prêt immobilier. Le premier est l’irrévocabilité ou pas des garanties. Ce principe est primordial pour obtenir un tarif garanti. Des garanties irrévocables protègent l’emprunteur durant tout le temps que dure le contrat. Si cette clause ne figure pas dans le contrat, cela signifie que des garanties peuvent cesser selon tel ou tel événement affectant l’assuré. L’assureur peut alors décider d’exclure la garantie ou d’appliquer une surprime. Les autres points à vérifier attentivement sont :

• Les délais de carence et de franchise.
• Les plafonds de garantie.
• La durée et le mode de prise en charge : forfaitaire ou indemnitaire.
• Les exclusions de garantie générales et particulières.

Pour conclure, choisir une assurance de prêt immobilier avec un tarif garanti ou un tarif révisable n’est plus forcément un critère déterminant. L’emprunteur peut changer de contrat quand il le souhaite. C’est d’ailleurs le nouvel assureur qui se charge, en principe, de la résiliation. Pour trouver une offre adaptée à son profil et sa situation personnelle et professionnelle, un comparateur en ligne semble la solution idéale. Rapide, gratuit et sans engagement, cet outil délivre en moins de dix minutes plusieurs devis personnalisés.