Assurance de Prêt Relais : fonctionnement, coût, comparateur

Au moment d’acheter un bien immobilier, l’emprunteur peut déjà être le propriétaire d’un autre bien. Pour financer le nouveau bien, il doit généralement le vendre, mais vente et achat ne coïncident pas toujours.

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Pour remédier à cette situation, l’emprunteur dispose du prêt relais octroyé par les banques traditionnelles le plus souvent. Comme pour un crédit immobilier classique, ce dernier suppose la souscription d’une assurance. Intéressons-nous aujourd'hui au fonctionnement et au coût d’une assurance de prêt relais avec au préalable un bref rappel des caractéristiques de ce type de crédit.

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Le prêt relais est un crédit à court terme accordé aux particuliers ou aux professionnels désireux de financer un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien. Il s’adresse donc aux acquéreurs déjà propriétaires. La vente du premier bien immobilier garantit le remboursement du capital du prêt relais. Il permet donc de faire la jonction entre la vente et l’acquisition. Le prêt relais, appelé prêt relais sec, s’échelonne sur un an, voire deux ans avec un renouvellement. L’emprunteur dispose donc de deux ans maximum pour vendre son bien et solder le prêt relais. Le montant du prêt relais est fonction de la valeur du bien à vendre. Le capital prêté varie de 60 à 80 % de sa valeur. La banque décide du pourcentage accordé en fonction des conditions du marché. Autrement dit, si le prix du bien à vendre est de 200 000 €, la banque finance de 120 000 à 160 000 € maximum. Le taux d’intérêt d’un prêt relais est supérieur à un crédit classique. Il faut compter de 0,7 à 3 %. Le remboursement d’un prêt relais fonctionne comme celui d’un prêt in fine. Seules les mensualités comportant les intérêts et l’assurance sont dues. Le capital et la part des intérêts restants sont soldés dès la vente du bien, sans indemnité de remboursement anticipé.

Comment fonctionne une assurance de prêt relais ?

Comme pour l’octroi d’un prêt immobilier, les banques exigent une assurance emprunteur pour garantir 100 % du prêt relais, même si légalement il n’y a aucune obligation. L’assurance de prêt relais fonctionne comme une assurance de prêt immobilier. L’emprunteur souscrit un contrat de groupe ou un contrat individuel avec des garanties. Ces dernières vont protéger la banque et l’emprunteur en cas de défaillances financières liées à un accident, une maladie, voire un décès. Si l’emprunteur décède ou se retrouve en invalidité totale, il ne peut plus, en principe, honorer les mensualités du crédit. L’assureur rembourse alors à sa place tout ou partie du prêt relais à la banque. Cela dépend de la quotité choisie et répartie sur une ou deux têtes selon que le prêt relais est souscrit avec un ou deux emprunteurs.

Quelles garanties comporte une assurance de prêt relais ?

Étant donné le court terme d’un prêt relais, les garanties exigées pour couvrir l’emprunt sont moins nombreuses que celles demandées pour l’octroi d’un crédit immobilier classique. Deux garanties sont a minima obligatoires :

• La garantie décès.
• La garantie perte totale et irréversible d'autonomie ou PTIA (invalidité à 100 %).

Afin d’obtenir une couverture étendue, l’emprunteur peut opter pour des garanties complémentaires et facultatives comme :

• La garantie incapacité temporaire totale de travail ou ITT.
• La garantie invalidité permanente partielle ou IPP.
• La garantie invalidité permanente totale ou IPT.
• La garantie perte d’emploi.
• La garantie maladie.

Certaines garanties font l’objet d’exclusions comme l’exercice d’un métier à risque, le suicide ou de limitation par rapport à l’âge (60, 65 ou 70 ans en fonction des contrats).

Combien coûte une assurance de prêt relais ?

Le coût d’une assurance de prêt relais est peu ou prou le même que celui d’une assurance de prêt immobilier. Pour le déterminer, les assureurs s’appuient sur un questionnaire médical. Ce dernier évalue notamment l’état de santé de l’emprunteur qui permet de déceler un risque aggravé de santé. Les autres critères pris en compte pour établir le coût de l’assurance de prêt relais sont :

• l’âge ;
• les facteurs de risque comme le tabagisme et le surpoids ;
• les antécédents médicaux ;
• le métier exercé ;
• les activités sportives pratiquées ;
• les garanties et options souscrites, etc.

Pour un emprunteur jeune et en bonne santé, le coût de l’assurance de prêt relais est en moyenne de 0,25 %. Pour un senior de 55 ans en surpoids et avec un diabète, le coût est d’environ 0,6 % à 0,8 %. Avec un risque aggravé de santé ou autre, comme un métier à risque, l’assureur applique une surprime, une ou plusieurs exclusions de garantie, voire refuse la souscription.

Est-ce possible de trouver une assurance de prêt relais avec un comparateur ?

L’emprunteur peut choisir librement son assurance de prêt relais grâce au dispositif de la délégation mis en place en 2010 avec la loi Lagarde. La banque doit l’accepter sauf si les garanties souscrites ne sont pas identiques à celles exigées avec le prêt relais. Avec un contrat individuel, il fait des économies de l’ordre de 20 à 30 % par rapport à un contrat de groupe. En raison d’une mutualisation des risques, les emprunteurs paient plus cher pour assurer les risques de chacun. En optant pour une assurance de prêt relais individuel, le contrat est personnalisé pour s’adapter au profil et à la situation de l’emprunteur. Pour la trouver, l’emprunteur peut tout à fait recourir à un comparateur en ligne. Gratuit et sans engagement, l’outil sélectionne, parmi un large choix de compagnies, les meilleures offres du marché très rapidement. L’emprunteur choisit celui qui convient après avoir comparé les devis reçus. Il analyse attentivement :

• le tarif, autrement dit le TAEA (taux annuel effectif assurance) ;
• les garanties et options ;
• le type et le mode d’indemnisation ;
• les plafonds de couverture ;
• les exclusions de garantie et leur irrévocabilité ;
• les délais de carence et de franchise.

Pour conclure, une assurance de prêt relais a le même fonctionnement qu’une assurance de prêt immobilier. Seules les garanties obligatoires sont moindres, car le prêt relais est souscrit à court terme, au maximum deux ans, et non pas à long terme de 15 à 25 ans comme pour un crédit classique. Pour choisir une assurance de prêt relais, l’emprunteur :

1. Fait un point sur le contrat et les exigences de la banque (fiche standardisée d’information).
2. Pèse le pour et le contre entre un contrat de groupe ou un contrat individuel.
3. Met en concurrence les offres du marché.
4. Compare les devis reçus : coût global, garanties, exclusions, carence.
5. Complète le dossier avec le questionnaire médical si besoin.
6. Signe et renvoie le contrat.

L’emprunteur dispose d’un délai de rétractation de 30 jours à compter de la signature du contrat de l’assurance de prêt relais s’il souhaite changer d’avis.